工业园拆迁还建点一期工程策划报告书.docx
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工业园拆迁还建点一期工程策划报告书
⒈总论
1.1项目名称：
XX新港（物流）工业园XX拆迁还建点一期工程项目可行性研究报告
1.2项目单位申报：
XX县XX镇人民政府
组织机构代码：
机构类型：
1.3项目概况：
新港（物流）工业园XX还建点一期工程坐落于XX镇棠梨湖，项目建设将占XX镇东湖村、棋盘村、韦山村及XX村部分居民的住房及农用地。
一期用地10.7公顷;二期用地15.3公顷，其中一期规划净用地面积:
109932平方米，总建筑面积：
148442平方米，占地面积：
30480平方米，容积率:
1.35，建筑密度:
27.7%，绿地率:
36.4%，户数：
1058户，停车位:
492个。
1.4项目产生背景
2009年，我国的《物流业调整与振兴规划》（2009-2011年）出台;同年,《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）出台；两规划均把湖北省XX市作为中部地区物流业的重要枢纽。
规划要求，中部地区要依托武汉、宜昌、荆州、咸宁、鄂州、XX、黄冈等长江干线和襄樊、天门、潜江、仙桃等汉江干线上的主要港口和重要港口，形成东、中、西部物流区域有机衔接的水运物流通道；同时以武汉为核心，加快建设XX地区性物流节点城市，依托湖北省现有的汽车、钢铁有色、新型建材、电子信息、石化、纺织、农产品等优势产业，结合产业布局特点，延伸重点产业链，大力推进物流配送中心建设，努力提高城市物流服务水平，带动周边所辐射区域物流业的发展，形成全国性和地区性物流节点城市网络，促进全省物流业的协调发展。
为此，XX市人民政府将临长江XX县XX镇定为XX的重要的滨江物流新区，由XX国家经济技术开发区与XX县人民政府共管。
建设物流园区要做好土地征用与被拆迁农民的移民安置问题。
根据国务院《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，湖北省人民政府办公厅《关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知》，经XX县XX人民政府申请，XX市人民政府同意，将位于XX镇棠梨湖村的188亩土地，作为物流园区内迁出农民的住房还建点。
1.5建设内容与总投资:
1.5.1建设内容:
项目
内容
1
主体房
30栋钢混结构住宅楼（一期）
2
附属房
幼儿园、社区居委会、社区活动中心、超市
3
附属工程
庭院、道路、蓝球场，足球场
4
绿化
小区中心绿化广场、房屋间绿化带
5
市政工程
小区四周道路、路灯
1.5.2项目一期工程总投资:
148442㎡×1255元/㎡=186308120元
1.6资金来源与筹措:
由XX县XX人民政府投资建设
1.7结论与建议
经测算，新港（物流）工业园XX还建点一期工程用地面积：
30480㎡，建筑面积：
148442㎡，总投资1.863亿，建设周期：
13个月，建设住宅1058套，安置总人数：
4020人，户均还建成本:
17.61万元,人均还建成本4.63万元。
本项目作为XX新港物流园区建设征地拆迁农民安置补偿保障项目，保护了当地农民的合法权益，保护了弱势群体利益，减轻了移民安置社会风险，同时完善了健全了当地住房保障体系,体现了社会主义制度的优越性,具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，具有可行性。
由于本项目由政府收储土地，规划建设物流园区，因此，征用农民土地保障农民利益，做好农民的安置房屋还建及拆迁补偿工作是关键。
项目建设时，要争取土地使用权的划拨与各项规划减免的优惠工作，争取将更多的钱用于安置农民上，保障物流园区建设顺利进行。
主要技术经济指标表（详见表1-1）
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
109932
2
总建筑面积
㎡
148442
3
容积率
≤1.35
4
绿地率
≥36.4%
5
建筑密度
≤27.7%
6
安置农业家庭户数
户
1058
安置农村人口
人
4020
7
人均安置费用
万元
4.63
8
停车位
个
492
9
总投资
亿元
1.863
10
建设工期
月
13
2．可行性研究编制范围和主要依据
2.1编制范围
接到XXXX镇民人政府的委托，我公司立即组织专业人员搜集整理信息及现场勘查；根据国家有关规定，综合本项目的特点及各方面因素，对“XX新港（物流）工业园XX还建点一期工程建设项目”的可行性进行有研究论证，并最终形成可行性研究报告。
本报告编制范围包括以下内容：
2.1.1项目概况
2.1.2可行性研究的编制依据
2.1.3项目需求与目标分析
2.1.4项目建设选址
2.1.5建设方案
2.1.6项目实施方案
2.1.7土地利用与移民安置
2.1.8环境影响评价
2.1.9投资估算与资金筹措方案
2.1.10社会影响评估
2.1.11风险分析
2.1.12结论与建议
2．2主要依据
2.2.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2.2.2《湖北省城镇体系规划（2001-2020）》；
2.2.3《武汉市城市圈总体规划》（2010-2020）
2.2.4《XX市土地利用总体规划》（2006-2020）
2.2.5《物流业振兴与发展规划》（国发〔2009〕8号）
2.2.6《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）
2.2.7《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，
2.2．8《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》国办发[2008]131号
2.2.9《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》国土资发[2009]58号
2.2.10《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》国办发明电〔2010〕15号，（2010年5月25日）
2.2．11《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（2010年6月26日）
2.2.12湖北省人民政府《关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知》（鄂政发[2005]11号）
2.2.13湖北省人民政府办公厅《关于进一步做好征地后对农民的安置和补偿工作的通知》
2.2.14《工程建设标准强制性条款》（房屋建筑部分）（2002）
2.2.15《民用建筑设计规范》（GB50352-2005）
2.2.16《民用建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
2.2.17《中华人民共和国节约能源法》（主席令77号）
2.2.18《中华人民共和国环境保护法》（主席令第22号）；
2.2.19《中华人民共和国招投标法》（主席令第21号）
⒊项目需求及目标分析
3.1项目需求
3.1.1项目建设是振兴我国中部地区物流业的要求。
十二五规划纲要指出，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
规划还要求在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，充分利用已有运输场站、仓储基地等基础设施，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。
其中，武汉、XX作为中部地区物流业节点城市，在《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011年）中，明确指出“根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展三大物流圈，建设长江、汉江物流通道和一批地区性物流节点城市，优化物流业的区域布局。
以武汉和宜昌、襄樊两个副中心城市为依托，重点建设辐射国际及国内的武汉城市圈物流圈，在武汉城市圈物流圈重点发展阳逻物流园、东西湖高桥物流园和天河航空物流园、XX新港物流工业园、仙桃商贸物流园等综合性枢纽型物流园。
”
《物流业调整和振兴规划》还要求，在重要物流节点城市、制造业基地和综合交通枢纽，在土地利用总体规划、城市总体规划确定的城镇建设用地范围内，要按照符合城市发展规划、城乡规划的要求，统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。
3.1.2项目建设是落实《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》的需要。
物流园区的建设需要沿江沿路沿河征用土地，这就涉及到被征用土地范围内群众的拆迁安置补偿问题。
XX新港物流工业园选址在XX镇棠梨湖，项目建设涉及XX县2镇10个村45个组3306户村民，根据《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》要求，做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，解决好被征地农民居住问题，各地要高度重视征地中农民住房拆迁工作，按照《紧急通知》规定要求切实加强管理。
农民住房拆迁补偿安置涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题，市县国土资源部门应在当地政府的统一组织领导和部署下，配合相关部门，建立协调机制，制订办法，共同做好拆迁工作。
要严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。
XX新港物流工业园一期还建点项目工程即是一个先安置，后拆迁的拆迁安置用房建设项目。
3.1.3项目建设是发展XX市港口物流业的要求；
XX位于湖北省东南部，是我国中部地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市，全市现辖大冶市、XX县和XX港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个国家级经济技术开发区（XX经济技术开发区），总面积4583平方公里。
XX境内基本上村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路、大广南高速公路、武黄高速公路横贯市区，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线，武黄城际铁路高速对接武汉城市圈；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。
优越的地理区位，使得XX特别适宜发展物流业。
2009年，《湖北省物流业调整和振兴实施方案》将XX定位为物业流的区域性节点，同时，物流业也是XX的支柱产业，这为XX的经济发展带来难得的机遇。
3.1.4项目建设是安置因园区建设而失去土地的农民现实需要;
失去土地的农民属于弱势群体，2009-2010年间，中央及国土资源部两次出台通知，要求解决失地农民的生活来源问题。
其中，先安置后拆迁，是其中的一个重要条件。
本项目的建设，是落实拟搬迁村民的还建点问题，项目的建设，将事先安排好农民的住房保障，这体现了国家和政府的人文拆迁与公平拆迁政策，保障了农民的合法权益。
⒊2项目目标定位
先拆迁，后安置；并且保证被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
3．2．1项目建设目标
本次物流园区还建点一期工程建设项目，建设还建楼30栋，148442㎡，安置拆迁户1058户4020人，能够解决前期拆迁2个自然村村民住房问题。
3.2.2项目功能目标
本次还建点建设，是一个综合开发、配套建设的大型住宅小区，除86栋住宅还，还配套建设有幼儿园、社区服务中心、超市、区活动中心等配套生活服务设计，小区内绿化良达到30%以上，每个组团均有中央花园，有1个蓝球场、1个足球场，同时还配置有休闲健身设施。
3．2．3项目经济目标
主要技术经济指标表（详见表1-1）
序号
项目名
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