天生龙农贸超市项目招商策划案.docx
《天生龙农贸超市项目招商策划案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天生龙农贸超市项目招商策划案.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
天生龙农贸超市项目招商策划案
天生龙农贸超市农贸超市招商策划案
目录
第一部分：
农贸超市分析
一、农贸超市扫描
二、农贸超市SWOT分析
第二部分：
产品定位
一、农贸超市档次定位
二、市场定位：
三、消费群体定位
四、租赁价格定位
第三部分招商策略
一、策略基础
二、具体实施
三、农贸市场业态比例
四、招商进度具体分期
五、招商政策
第四部分经营建议
第一部分：
农贸超市分析
一、农贸超市扫描
（一）、区域概况
天生龙农贸超市位于创业路成熟生活圈中心地段，地块发育成熟。
农贸超市嵌于成熟生活区内，农贸超市四周被居民区围绕。
是衡阳县第一家按照高标准化要求设计的农贸市场。
本市场位于创业路生活圈的中心，是衡阳县人口密度最高的核心区域之一。
1、从地段上看，本农贸超市是生活区最重要的配套设施之一。
一个高档次的农贸市场是衡量生活圈是否发育完善的重要标志之一。
2、从交通上看，本农贸超市紧靠蒸阳大道路上段，临省道S315线，交通比较便利，方便货物的运输。
3、从布局上看，本农贸超市离兄弟单位-天生龙水果批发市场邻近，可相互影响批零兼营，相互呼应。
4、农贸超市对面即将交付使用的翡翠城小区将间接提升本农贸超市消费能力。
（二）、农贸超市概况
该农贸超市规模面积约2400㎡，棚架结构，规划中共有摊位约65个，商铺39个。
二、农贸超市SWOT分析
（一）、优势（Strengths）：
1、区位：
农贸超市位于东城区核心心地段，周边高档小区居民多，人流量比较大，辐射区域内多为高端居住小区；
2、人气：
本农贸超市周边人气较大，如开业后将更具有极大的人气；
3、理念：
高标准、精致化经营，能迅速在周边消费者中得到高认可度；
4、政策扶持：
该农贸超市为政府确定规划的菜篮子工程，政策方面的保障条件非常优惠；
5、市场高标准、精装修，经营环境远优于同类市场，对生活品质要求高、对购物环境要求高的消费者吸引力大。
（二）、劣势（Weaknesses）：
1、农贸超市招商时间短，影响招商质量与入驻率；
2、农贸超市按照标准化农贸市场标准建设，投资必将大量增加，因建设成本等原因势必导致农贸超市在销售价格上相对偏高；
3、经营户习惯于低租金粗犷的经营模式，是否愿意高租金租赁精装摊位值得关注。
4、农贸超市周边住宅以及门面在本农贸超市启动后必将影响农贸超市招商和运营。
（三）、机会（Opportunities）：
1、市场高标准、精装修，经营环境远优于同类市场，将吸引部分具有眼光的经营者；
2、农贸超市环境卫生问题如促使政府纳入取缔范围，大力改变现有经营“脏”、“乱”、“差”的现状；
3、该农贸超市是政府政策规划的“菜篮子”重点工程，将会把经营者的目光吸引到市场上来；
4、本农贸超市可以填充本区域市场的空白点，为农贸超市顺利入市销售提供了机会点。
（四）、威胁（Threats）：
1、周边农贸市场将分流本农贸超市大量的客源，其低成本、低费用、低价格与本农贸超市形成竞争，对本农贸超市的经营管理有极大的威胁；
2、同类农贸市场不考虑统一有效的管理，商业品位和档次不高，影响了该区域的整体形象，降低了经营者对本农贸超市高标准的认同和信心。
分析总结：
本区域地段发育成熟，生活气息比较浓厚，交通便利；周边大规模农贸市场与本区域散户经营和居民自建门面，均缺乏统一的规范管理，整体形象脏、乱、差；数量很少，存在较大的空间。
本农贸超市为应对市场需要进行了全面标准提质，天生龙农贸超市将成为区域乃至全衡阳县屈指可数的文明卫生农贸市场，农贸超市面临着众多的机遇。
第二部分：
产品定位
一、农贸超市档次定位
紧扣“卫生”“环保”“绿色”“放心”四大主题，打造衡阳县首个大型舒适农贸超市，树立农贸市场的一面旗帜。
定位理由：
1、农贸超市规模相对于周边竞争市场来说一般，那需要足够鲜明的主题去吸引眼球，制造效应；
2、从附近居住人群的消费习惯等因素出发，走“卫生”“环保”“绿色”“放心”经营的路线，达到“人无我有，人小我大，人弱我强”的市场经营格局。
3、突围市场必须有鲜明的主题，形成差异化竞争，在市场竞争白热化的今天，以“卫生”“环保”“绿色”“放心”为农贸超市的主题不失为引爆市场的一剂良方和猛药。
3、“卫生”“环保”“绿色”“放心”是时下饮食追求的主题文化，易被大多数人接受。
4、装修规格、卫生标准区别于周边的自建市场和违规建筑，规模经营，突出效应，树立品牌形象。
二、市场定位：
以农贸超市周边的原住居民和新开楼盘的居民为主要消费群体，同时辐射周边区域的消费人群，为其提供消费者日常生活所必需的规模化“卫生”“环保”“绿色”“放心”农贸市场。
（一）定位依据：
1、满足周边居民日常生活；
2、政府“菜篮子”工程；
3、填补市场空白；
4、市场差异化竞争。
（二）市场形象定位：
“卫生”—卫生是购物场所第一标准，购物环境干净卫生是消费者必然要求；
“环保”—当今社会中，环保是当仁不让的主题旋律，提供环保食材，提升品质生活；
“绿色”—倡导绿色、生态，让消费者享受绿色的生态的食品；
“放心”—商品经过各部门多重检测，给消费者一个最放心的生活。
（三）市场定位——“品牌农贸市场，放心绿色超市”。
理由综述：
1、大品牌，高标准，区别于周边自建门面与小规模市场，占领同类市场的高端；
2、“卫生”“环保”“绿色”“放心”，给社区居民一个更舒心的市场；
3、超市化规范管理，提升农贸超市档次。
三、招商目标定位
1、区域内（衡阳县）重视生活品质农贸从业者。
2、目前周边市场中已有一定名气的品牌经营商家。
3、在农贸领域进行多点布局的实力派人士。
在上述经营的意识里，地段应该是最重要的位置，本农贸超市的地理位置优势已经成功积聚了很高的人气，周边农贸市场的经营户很多已成为本农贸超市最重要的目标客户群。
同时，目前正在米中农贸市场中和城西农贸市场的经营户由于停业和搬迁的原因也成为本农贸超市的重要客源。
此外，由于周边自发经营行为及马路市场与衡阳县创建文明卫生城市要求背道而驰，可以预见到政府将花大力气予以整顿和取缔，大量的经营者将被动涌向本农贸超市，农贸超市的价值将得到进一步放大。
五、租赁价格定位
根据周边农贸市场租赁条件租金，本农贸超市制定如下租赁价格标准。
（一）调研具体情况如下:
1、城西农贸市场：
菜场总面积：
约3000平米。
摊位数：
约192个，商铺数：
约200个出租率：
约85%
1.牛羊肉类：
500--1000元/月，摊位面积：
8-15平米；
2.蔬菜瓜果：
200--400元/月，摊位面积：
8-15平米；
3.三鸟肉禽：
500--1000元/月摊位面积：
10-20平米；
4.冷冻摊位：
500--700元/月，摊位面积：
8-15平米；
5.水产河鲜：
500--1000元/月，摊位面积：
8-15平米；
6.豆腐制品：
300--600元/月，摊位面积：
8-15平米；
7.干货南杂：
400--600元/月，摊位面积：
10-15平米；
8.熟食烧腊：
500--1000元/月，摊位面积：
10-15平米；
9.水果摊位：
500--1000元/月，摊位面积：
10-15平米；
10.临时摊位：
5元/日，摊位面积：
2-5平米。
距离项目：
4公里。
2、商业城农贸市场：
菜场总面积：
约800平米。
摊位数：
约50个，商铺数：
约20个出租率：
约50%
1.牛羊肉类：
1000--2000元/年，摊位面积：
4-8平米；
2.蔬菜瓜果：
1000--1500元/年，摊位面积：
4-8平米；
3.三鸟肉禽：
1000--1500元/年，摊位面积：
4-8平米；
4.水产河鲜：
1000--2000元/年，摊位面积：
4-8平米；
5.豆腐制品：
1000--1500元/年，摊位面积：
4-8平米；
6.干货南杂：
1000--2000元/年，摊位面积：
4-8平米；
7.熟食烧腊：
1000--2000元/年，摊位面积：
4-8平米；
8.临时摊位：
1-2元/日，摊位面积：
2-5平米。
距离项目：
2.5公里。
3、城东农贸市场：
菜场总面积：
约1500平米。
摊位数：
约40个，商铺数：
约80个出租率：
90%
1.牛羊肉类：
5000--8000元/年，摊位面积：
8-15平米；
2.蔬菜瓜果：
3000--6000元/年，摊位面积：
5-10平米；
3.三鸟肉禽：
4000--8000元/年，摊位面积：
10-15平米；
4.冷冻摊位：
3000--5000元/年，摊位面积：
8-15平米；
5.水产河鲜：
3000--8000元/年，摊位面积：
8-15平米；
6.豆腐制品：
3000--5000元/年，摊位面积：
8-15平米；
7.干货南杂：
3000--6000元/年，摊位面积：
10-15平米；
8.熟食烧腊：
4000--8000元/年，摊位面积：
10-15平米；
9.水果摊位：
4000--8000元/年，摊位面积：
10-15平米；
10.临时摊位：
5元/日，摊位面积：
2-5平米。
距离项目：
2公里。
4、丰源农贸市场：
菜场总面积：
约10900平米。
摊位数：
47个，商铺数：
112个
出租率：
0%
距离项目：
6公里。
5、米子农贸市场：
菜场总面积：
1779平米，出租率：
0%，距离项目：
0.5公里。
（二）本农贸超市租赁价格标准区间
6、天生龙农贸超市
菜场总面积：
约2400平米。
摊位数：
约65个，商铺数：
约39个，
1商铺：
600--1000元/月，商铺面积：
15-20平米；
2摊位：
300--600元/月，摊位面积：
5-10平米；
3自产自销：
10元/日，摊位面积：
2-3平米。
4市场管理费按面积1元/平米/月
在以上定位基础上，另可根据农贸超市的农产品销售类型分区，销售利润较大的摊位和商铺价格可适当提高。
第三部分招商策略
本农贸超市基本招商原则是，先招满，后盈利的原则下进行。
一、策略基础
（一）、基本策略：
招满，控制成本，开发商利益最大化。
（二）、核心策略：
品牌推动：
以农贸超市品牌树发展商品牌，推动市场销售
公关推广：
以促销活动为核心，个市场推广期
（三）、核心手段：
定向招商：
跟踪、锁定目标消费群
快速招商：
在付款、促销活动中采用更多的方式
1导入“品牌制胜”的战略观念，运用品牌营销手段，将营销推广活动都纳入以“品牌规模经营”“绿色农贸经营”为主题，有效推动市场销售。
2定向招商和公关推广是控制市场的有效手段，运用在本农贸超市中，能够推动招商的快速展开，实现商家进场。
3在适当时机，采用促销营销手段，吸引目标买家参与，更好的开展招商。
二、具体实施
（一）、品牌推动
在招商中注重推广品牌—品牌是招商制胜的法宝；树立品牌价值，提升品牌内涵；
运用绿色营销的招商理念，打出农贸超市的品牌。
（二）、定向招商
针对目标客户群进行宣传，吸引目标客户群的注意；开展个性化招商销售，对目标客户群的需求方面等进行掌握；
（三）快速招商
在招商过程中可适当的采用部分优惠政策；
三、农贸市场业态比例如下：
1.牛羊肉类：
24个摊位占比23%
2.蔬菜瓜果：
29个摊位占比28%
3.三鸟肉禽：
10个商铺占比10%
4.冷冻摊位：
4个摊位占比4%
5.水产河鲜：
8个商铺占比8%
6.豆腐制品：
8个摊位占比7%
7.干货南杂：
10个商铺占比10%
8.熟食烧腊：
7个商铺占比7%
9.糖酒水果：
4个商铺占比4%
10.临时摊位：
自产自销区
四、招商进度具体分期
由于本农贸超市体量不大，招商周期预备1个月左右时间，具体可分为3个阶段：
1、招商启动期
时间：
15年6月1日——6月10日
推广目的：
让农贸超市清晰的展示在客户面前，向商家展示农贸超市的规划、亮点，剖析其商业价值。
任务：
本阶段的主要任务是借助农贸超市的强力宣传，打出品牌的知名度，为招商的顺利展开打下基础，并完成总体招商面积的20%。
2、主要招商期
时间：
15年6月11日——6月25日
推广目的：
使农贸超市形象更深入人心，提升其商业价值
任务：
本阶段的主要任务是延续招商态势，保证招商过程的平稳进行，完成招商面积总量的70%。
3、收尾招商期
时间：
15年6月26日——6月30月
推广主题：
强化农贸超市的优势，催促看望尽早下手。
任务：
经过前两期的努力，本阶段的主要任务是保证招
商任务的顺利完成。
招商率控制在95%左右。
4、招商商家调整控制期
控制期主要是调整不良商家，增加引进优质商家，以达到商铺利益最大化。
调整控制期限为一年，自2015年7月1日起至2015年12月31日.控制期后基本商家稳定，后期除特别原因不进行商家调整。
五、招商政策
1、合同期
初次签订合同1-2年。
可签5年合同期。
5年合同期摊位按照年租金10%递增，商铺按照年租金20%递增签订。
2、租/押金交纳方式：
租金一年一交；押金按年租金交纳或按照5000元/10000元（两个标准）交纳。
3、招商优惠政策
A方案：
简约式优惠政策
1）所有摊位及铺面签约送2015年度管理费。
2）租金缴5个月年用6个月，免租1个月，合同期1年1签，租金逐年递增。
3）租金缴6个月用12个月，免租2个月，合同期1年1签，租金逐年递增。
B方案:
组合式优惠政策
1）所有摊位及铺面签约送2015年度管理费。
2）在招商启动期，时间：
15年6月1日——6月10日进踞商家
签订1年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、可享受2个月免租。
（二重优惠）
C、租期第一年年总租金减免5%（三重优惠）
D、免租期在租期范围内。
签订2年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、可享受3个月免租。
（二重优惠）
C、租期第一年年总租金减免10%（三重优惠）
D、免租期在租期范围内。
3）在招商启动期，时间：
15年6月11日——6月25日进踞商家
签订1年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、可享受1个月免租。
（二重优惠）
C、租期第一年年总租金减免5%（三重优惠）
D、免租期在租期范围内。
签订2年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、可享受2个月免租。
（二重优惠）
C、租期第一年年总租金减免10%（三重优惠）
D、免租期在租期范围内。
3）在招商启动期，时间：
15年6月26日——6月30日进踞商家
签订1年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、租期第一年年总租金减免5%（二重优惠）
签订2年合同期享受优惠政策。
A、享受第一条优惠政策。
（一重优惠）
B、可享受1个月免租。
（二重优惠）
C、租期第一年年总租金减免10%（三重优惠）
D、免租期在租期范围内。
第四部分、经营建议
一、在思想认识上要进一步提高。
农贸场建设是是一项公益性很强的民心工程，要切实抓好抓实。
它不仅是一个商品交易场所，更是一个社会难点、热点、焦点的集散地，其社会意义远比经济意义影响深远。
菜篮子问题、食品安全问题事关社会稳定，因此，菜市场建设应引起各级政府的高度重视。
二、在市场的管理模式上不断创新。
充分利用中心的现有资源，要不断探索新的服务项目，新的服务内容，新的服务方向，新的服务目标，不断改进市场环境，提高服务水平，吸引商户入市、消费者购物，以达到商户队伍不断扩大，购物人群不断增加的目的。
三、在软、硬服务方式上要提质改造。
大力提升服务质量，改善硬件设施使其经营环境更温馨、更规范、更整洁、更卫生。
升级会员 