厦门别墅市场.docx

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厦门别墅市场

一、厦门别墅市场分析

（一）、区域市场概况

1、厦门别墅发展历程回顾

“西堤别墅”作为厦门房地产业界的新生事物，揭开了本岛别墅产品发展的序幕。

厦门的别墅市场跟随着全国房地产市场的景气周期，从最早的萌芽、无序发展阶段到1992年的盲目过热，而后又于1994年开始陷入低谷，经过几年的低迷时期，直至1998年初厦门才始见突破，逐步走向供需两旺的火热场面。

而2005年至今受政策影响，呈现出供不应求、供需缩减的特征。

因此，以几个代表性的时间段作为分水岭，将厦门别墅分为“四部曲”。

◎1998年之前：

“踌珊起步”的婴儿期

1998年以前的市场基本上是较为纯化的独栋别墅，主力建筑面积基本都在300平方米以上，更有部分豪宅高达800至1000平方米。

这阶段别墅还是停留在有天有地、座北朝南、前庭后院的的占有土地型的山地别墅，多数依山而筑，水岸建筑较少，别墅项目主要集中在市中心地域。

阶段代表项目有“凤凰山庄”“台湾山庄”、“富豪山庄”等。

◎1998——2000年：

新概念的进入，成长过渡期

至1998年初起，受台湾房产营销模式的影响，厦门岛内出现小户型、低总价联排别墅产品，此类产品融合中国古典建筑元素，从建筑到社区造景方面做得比较到位，融合小景观、雕塑小品，包括营销推广，给人耳目一新的感觉，这阶段的别墅还是以经济型为主，注重文化味道，豪气不足，阶段代表项目有“大唐世家”、“唐庄”、“博士山庄”、“华岳山庄”等。

◎2000——2005年：

快速发展的青年期

2000年后，随着“阳光海岸”切入别墅市场，以厦门东海岸会展片区的高端海景别墅成为厦门市别墅市场供应的重心，以独栋别墅为主，主力户型在300—500㎡，成为“知本家“一族的名片，这阶段的别墅从产品设计到建材的使用都比较一般，还不是很注重建筑自身的品质感，由于海景的稀缺性，此阶段的别墅纯粹是卖自然海景资源，从售价上标志着别墅市场逐渐走向高端化，厦门千万级以上的豪宅开始在这里出现，此阶段代表性案例有“阳光海岸”、“雍景湾别墅”、“云海山庄”、“金利蓝湾”等。

◎2005年——至今：

“奇货可居”的壮年期

位于SM二期旁“巴厘香墅”的开幕成为厦门别墅市场豪宅的方向标，标志着别墅市场从寄情于山水的隐居生活向新都市主义回归，此类别墅处于“泛市中心”区域，兼有城市生活的便利与低密度住宅形态的双重特点，产品上以联排、叠加为主，主力户型为250—400㎡，深圳等地营销代理公司的进入，带来一些新的理念，开发商开始注重产品及社区品质的打造，普遍社区智能化等高端配套，普遍采用体验式营销，样板房成必不可少的武器，从国建的“优山美地”开始，香港高文安等知名的样板房设计师开始进入厦门，别墅进入准奢华时代。

此阶段代表性案例有“巴厘香墅”、“佳鑫美墅”“爱琴海”“国贸蓝海”。

2、总体竞争形势

在楼市宏观影响下，2005—2007厦门别墅市场销售可观，别墅二级市场、特别是独栋别墅已基本消化殆尽。

而至07年下半年新政出台，别墅销售逐渐滑坡，特别是2008年上半年，整体楼市包括别墅市场亦愈加严峻，成交量急剧减少。

随着2009年厦门整个房地产市场的火爆，别墅市场又开始活跃，目前厦门在售别墅项目存量已不多。

◎别墅土地“封杀令”引发别墅市场“物以稀为贵”状态。

2005年国家出台的"调整住房结构、严控别墅用地"等宏观调控政策对于全国别墅开发，尤其是独立别墅开发起到了一定的抑制作用，造成市场供小于求和未来供应短缺的趋势。

2006年出台的"国六条"对别墅土地下达“封杀令”，使"物以稀为贵"成为别墅市场代名词，高品质的独栋别墅“奇贷可居”。

◎综合因素影响，别墅价格将先稳后升。

受上半年低迷楼市的影响，部分投资者的撤离使二手别墅的市场销售价格有所下滑，同时拉低了别墅二级市场的销售量，预计新开盘的别墅项目将采取比较保守的价格定位，故短期内别墅价格将保持平稳。

但由于别墅土地限制的特性，且其为高端人士的奢侈消费品之一，随着社会阶层划分不断清晰，都市新贵的基数在不断增加，对高档别墅的需求将越来越多，从长远来看别墅将保持供不应求格局，未来价格仍将呈上升趋势。

◎未来趋势将由独栋、双拼别墅转为联排、叠加别墅。

受别墅土地政策影响，未来岛内纯别墅用地将消失殆尽，而别墅市场需求仍将存在，开发商为绕开政策监管，以“类别墅”的名义拿地。

“类别墅”用地属于低密度住宅用地，而非别墅用地，价格相应便宜不少，这类土地适宜开发联排、叠加别墅，故未来别墅形态将以联排、叠加别墅为主。

◎资源的日益稀缺，客户的挑剔，要求开发商注重产品力及服务。

资源的日益稀缺，客户的日益理性，市区豪宅品质的提升，为了更好地吸引购房者，赢取最大利润空间，开发商更加注重产品力及服务。

◎开发商越来越注重营销、注重品牌建设。

以建发集团为代表的开发商日益注重市场营销的重要性，常年重金聘请深圳的营销策划公司作为顾问，在日益注重品牌的今天房地产公司在品牌建设方面也都花大力气，客户会普遍出现，品牌建设也给他们带来很多总诚的客户。

◎环岛路高品质独栋海景别墅将成为“奇货可居”的珍藏品。

在宏观调控下，环岛路独栋别墅的稀缺性和奢侈性显得特别突出，其观海第一排的独栋别墅不仅仅是一种顶级居住享受，将成为不可复制的珍藏品。

（二）厦门别墅项目分析

1、思明区别墅项目情况

项目名称

开发商

地址

物业类型

规模

价格（万元/套）

主力面积（㎡）

江山帝景

鑫新景地永同昌

会展中心南侧

独栋

22栋

1000-4500、售完

790-870、454

爱琴海

建发

会展中心南侧

独栋/双拼

9栋独栋、10栋双拼

独栋2500-3000

双拼1300-1500售完

400-430、760-770

墅府（特房新G01）

特房

厦禾路北侧、禾祥西路南侧、华都酒店西侧

联排

30套

2.8万元/㎡，售完

210-220

金域蓝湾

万科

吕岭路以南、洪文路以东

联排

118套

700，在售

310-320

海峡国际社区

腾王阁

会展中心北区

联排

10套

1500，在售

500

皇府御园

益华

云顶隧道交通疗养院东侧

独栋/联排

103栋独栋8栋（90户）联排

未售

独栋750-1850、联排350-500

盘龙海岸

厦门大洲

会展中心西北侧

独栋

70栋

未售

—

恒兴2009G23

恒兴

思明区03-14片区云顶南路东侧

独栋

—

未售

—

2、湖里区别墅项目情况

项目名称

开发商

地址

物业类型

规模

价格（万元/套）

主力面积（㎡）

总裁行馆

源昌

兴隆路以南，康乐新村以北

叠加/联排

19栋360套

220-320

叠加170-180、190-200、200-210联排210-220、240-250

富贵门

厦门皇家

湖里大道与金尚路交汇处东北侧

独栋

138套

325-650

250-260、270-280、300-310、320-330

翰林苑

同舟济

枋湖东路与枋湖路交叉口

联排/双拼

6栋51套

400-500

210-270、320-350

佳馨美墅

厦门佳瑞

嘉禾路东侧、南山路北侧、兴隆路南侧

叠加/联排

119套

250-800

叠加160-170、200-220、联排220-240、330-350

国贸蓝海

国贸

环湾路五通段西侧

独栋/双拼/联排

53套

900-1000

独栋550-560、联排340-360、双拼360-370

源昌鑫海湾

源昌

环岛路南侧、枋钟路东侧地块

双拼

22套

1200

410

御之苑

厦门钜丰

湖里区枋湖南路

叠加/联排

36套

284-500

叠加160-180联排200-240

古龙居住公园

古龙

枋湖东路与枋湖北路交叉口东北角

独栋

36栋

550

270-280

国贸天琴湾

国贸

厦门五缘湾环湾西侧

独栋

45栋

未售

—

3、厦门岛外别墅项目情况

区域

项目名称

开发商

地址

物业类型

规模

价格（万元/套）

主力面积（㎡）

集美区

鹭岛北海湾

惠龙

集源路

独栋、联排

58栋78套

150-750

313-517

古龙明珠

古龙

集美嘉庚体育馆西南侧 

独栋

34栋

410-530

300

同安区

星海湾

惠元

同安区与集美区交接处，同集路南侧

独栋

33栋

600-800

370-482

大溪地

筼筜东区

新西桥以西、西溪以北、东临环城北路

联排/叠加

107套

180-400

180-240

同城湾

厦航

凤山路以南、岳东路以西、碧溪路以北

双拼

40套

300

288-300

丽水云天

诚毅

溪水库自然森林风景保护区

独栋/叠加/联排

210套

110-350

160-500

海沧区

东方高尔夫

东方高尔夫国际

马青路

独栋

158栋

1000-1800

350-445

4、漳州长泰马洋溪别墅项目

项目名称

物业类型

规模

价格（万元/套）

主力面积（㎡）

发现之旅竹韵园

独栋/双拼

72套

200-600

185-498

发现之旅竹满园

独栋/双拼

57套

280-550

270-520

发现之旅西湖豪格

空中别墅

60套

300-330

650-660

天颐香溪

独栋

117栋

227-400

230-500

欧洲小镇

独栋

30栋

未售

420-500

汤泉世纪

独栋

16栋

未售

300-550

（三）、厦门别墅市场调查总结与展望

◎别墅市场量减价升，步入缓冲期:

自08年上半年以来，厦门别墅市场供需量皆大幅度减少，但总体来看市场需求较大。

同时受宏观经济的影响，部分投资者的撤离市场，使别墅一手、二手市场均受到一定的影响，其主要表现在量价双双下调，厦门别墅二级市场步入缓冲期。

◎长远来看，别墅产品价格走势还将处于持续发展阶段:

受别墅土地限制影响，别墅未来价格仍将呈上升趋势。

◎岛内目前以多层、小高层与联排、叠加别墅、独幢结合的建筑形态为主,纯别墅社区很少:

因为岛内土地稀缺，受容积率的控制，低容积率的纯别墅社区土地已经无法取得，而多层、小高层里面的别墅无法达到别墅所特有的私密性和纯粹性，这类的楼盘就像万科的金域蓝湾、国贸蓝海、爱琴海等，它们的别墅都在高层住户的注视之下，整个小区出入的人群也比较杂。

◎别墅品质迅速提升，高品质、智能化等高科技产品的运用将成为未来别墅发展方向:

从当前市场发展来看，“类别墅”项目要得到市场的认可单单靠别墅产品的稀缺性是远远不够的，别墅本来就是顶端商品房的代言词，其均价、总价都高于普通住宅，随着别墅价格的走高，客户对别墅产品的要求也将超来越高，故加强别墅本身的建筑品质，多运用智能化等高科技产品将成为未来别墅的主要动向。

◎高品质独栋别墅将成为“奇货可居”的珍藏品

在宏观调控下，独栋别墅的稀缺性和奢侈性显得特别突出，优势景观优势的高品质独栋别墅将不仅仅是一种顶级居住享受，更可能成为一件稀有的珍藏品。

一两年内五缘湾和云顶山附近将有数个独栋别墅楼盘会揭开序幕。

◎岛内别墅发展区域重心将向枋湖、金尚、五缘湾等新片区转移。

根据厦门房地产一级市场的现状来看，受土地政策的影响，未来能拿到低密度的“类别墅”用地唯有岛内后发展版块，主要集中到枋湖、金尚、五缘湾等地区，环岛路五缘湾板块也将凭借其区域优势成为未来别墅供应的一个明星版块。