关于鄞州区楼宇经济的考察报告.docx

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关于鄞州区楼宇经济的考察报告

关于鄞州区楼宇经济的考察报告

4月27至28日，赴宁波鄞州区考察楼宇经济（鄞州称“商务经济”）发展情况，与该区贸易局（粮食局）有关负责同志及和邦大厦开发运营商进行了座谈交流，听取经验介绍，并实地参观了和邦大厦和宁波南部商务区。

鄞州楼宇经济的发展现状、发展势头和经验做法给考察人员留下了深刻的印象和启示，现将有关情况综述如下：

一、鄞州区楼宇经济发展基本情况及特点

“楼宇经济”是以商务楼宇为载体，通过开发、租售楼宇引进各种企业，从而培植税源，带动区域经济发展的一种城市经济形态。

自2007年鄞州区集中推动楼宇经济建设以来，该区楼宇经济起步快、势头猛，已经成为其经济发展的强大引擎。

1．开发力度大。

近年来，该区商务楼宇开发进程加快，体量增长迅速，截止今年一季度，已建商务楼宇13幢、54万平方米；在建35幢、132.7万平方米，其中宁波南部商务区，一期用地24.6万平方米，建筑面积118万平方米，由34幢楼宇组成，总投资50亿元，预计有4万多名工作人员入驻，将于今年10月开园。

2．入驻企业多。

截止今年一季度，该区有901家企业入驻商务楼宇，入驻面积38万平方米，分别比2007年底的392家、14.7万平方米增长了130%和159%，入住率也由2007年底的38.6%提高到84.9%。

同时，入驻企业属地注册率高，901家入驻企业中有719家企业在该区注册，注册率为79.8%，比2007年底的57.3%提高了22.5个百分点。

3．财政贡献大。

去年，该区商务楼宇入驻企业纳税达到7.3亿元，其中和邦大厦、鄞州商会大厦两幢楼宇均破亿元，和邦大厦更是达到了3.2亿元，平均亩产税收1600万元，真正体现了楼宇经济的“小空间、大效益”。

4.建设标准高。

该区商务楼宇按照“充分展现现代化国际港口城市的风貌”予以打造，特别是南部商务区，实行统一规划、整体实施，其中100米以上楼宇有5撞，最高一幢达218米，成为该区乃至宁波市的核心城市景观。

一些新建楼宇注重外立面，细节考虑和设计已接轨国际理念，同时配备智能电子系统、独立新风系统以及24小时酒店式服务等，极富现代气质。

5．管理品位高。

目前，该区运营效益好、管理成品牌的商务楼宇不断涌现，如和邦大厦引入五星级酒店管理模式，入驻率始终保持在97％以上。

2017年底，成立了鄞州区首家楼宇党委——和邦大厦党委，下设8个直属党支部、16个共建支部，涉及企业197家，大厦公共图书馆与区图书馆实现联网，每月更新图书千册。

通过一系列楼宇内组织、平台的搭建，密切了入驻企业与政府之间、入驻企业之间、入驻企业和物业之间的联系，创造了良好的楼宇商务工作生活空间。

6．带动作用强。

该区楼宇经济发展极大地带动了金融、餐饮、购物、休闲等相关服务行业，如和邦大厦就有4家银行、5家保险公司、1家证券公司和多家餐饮企业入驻，而随着南部商务区的启用，将有一大批企业设计中心、地区采购中心、国际采购集团进驻，对该区制造业的转型升级、生产性服务业的发展以及产业结构的优化产生巨大的推动作用。

二、鄞州区楼宇经济管理情况及特点

2007年以来，鄞州区在推进商务楼宇建设，加强楼宇管理，促进楼宇经济发展等方面开拓了很多思路，采取很多措施，形成了很多经验，概括起来，主要有：

（一）思路清——把握机遇、加快发展。

2006年9月鄞州区委区政府专门调研楼宇经济发展情况，并召开专题会议，研究部署楼宇经济发展。

该区抓住宁波市“中提升”[1]战略实施和南部新城开发的机遇，把楼宇经济作为该区经济结构调整的重点、城市建设的亮点和税源培养的增长点，依靠政府有形之手，在规划、政策、招商等多方面予以强势推进，鄞州区楼宇经济从无到有，从弱到强，前景看好。

（二）组织齐——加强领导、合力推进。

2007年2月，该区成立了区商务经济协调小组，由分管副区长任组长，贸易、发改、工商、财政、建设等20多个单位为成员，并设立商务办，挂靠区贸易局，全面建立了楼宇经济的领导工作机构。

同年3月，成立区商务招商中心（事业单位）和新城商务招商有限公司（国有企业性质，工作人员为企业编制），加强楼宇经济招商服务队伍。

（三）政策优——引导企业、鼓励发展。

该区把政策作为推动楼宇经济发展的有力手段，2007年出台了《关于推进商务经济发展的若干意见》，对楼宇开发、企业入驻、总部经济培育等提出奖励优惠政策，包括税收减免、物业费补贴、开发资金补助、建设规费减免、经营奖励等。

在此基础上，2009年起执行的《关于加快现代商务业发展的实施细则》[2]对楼宇经济发展的各个层面又给予了进一步支持。

该区2007年开始实施年度“商务楼宇经济扶持奖励政策兑现方案”，2007年向开发、入驻企业兑现奖励资金1076万元，而2009年已达3000多万元。

（四）招商强——集聚企业、保证入驻。

该区实行楼宇“大招商”战略，一是市场化、公司化招商，在部门、街道等政府专业招商之外，重点运作新城商务招商有限公司这一平台，与楼宇开发企业签订“委托居间销售（租赁）协议”，大力开展市场化招商，目前，这支队伍已成为该区楼宇招商的中坚力量。

同时，积极与香港等地的招商中介机构合作，进行委托招商。

二是实行招商考核，鼓励部门招商，全区有12个部门纳入了楼宇经济招商考核体系。

三是鼓励开发企业自主招商，和邦大厦等都设有自己的招商办公室和招商队伍。

四是倡导物业招商，积极引导物业提前介入开发楼宇，与开发企业合作，参与楼宇招商。

此外，还实行了商会招商、网上招商、以商引商等多种招商形式。

（五）管理细——加强联系、掌握信息。

该区以建立健全“人员联系网络”和“数据信息网络”为抓手，全区商务楼宇的动态管理达到了较高水平。

建立了由区相关管理部门、街道服务业联络员、开发企业联络员、物业管理联络员组成的联络员制度，为政策传达、信息传递、情况反馈等工作提供人员保证。

突出物业管理联络员的信息源头作用，建立楼宇信息月报制度，要求物业联络员每月及时、准确、详细上报所在楼宇入驻企业相关信息，并对信息进行统计、汇总，形成“商务楼宇信息数据库”，实现了动态化管理。

（六）服务好——协调沟通、提高注册率。

该区楼宇经济主管部门以优质服务推进属地注册，留住入驻企业，使企业生根发芽、做大做强。

2007年，在区行政服务中心工商大厅设立“楼宇经济入驻企业服务窗口”，确定专人，帮助楼宇开发商和入驻企业办理立项、注册、登记等手续，实行“一站式”服务。

积极走进楼宇、走访企业，特别是在异地注册企业较集中的楼宇召开政策说明会、座谈会等，扩大政策知晓率，引导企业本地注册。

三、鄞州区楼宇经济建设管理突出处理好三对关系

一是整体规划与单体设计的关系。

在南部商务区建设上，一方面，商务区的整体规划设计方案，由区政府委托给国内外一流机构统一编制，通过整体规划方案确定，进而对各单幅地块上的容积率、建筑高度等控制指标进行统一明确；另一方面，单体建筑设计方案则由地块开发企业根据自身的开发理念自行设计，政府主要从区块景观、空间布局、灯光系统等方面整体把控，确保楼宇错落有致、整体美观。

二是单体自建和配套公建的关系。

南部商务区单体楼宇建筑实行净地出让，由开发企业负责保质保期完成，地块容积率普遍达到较高的5-10之间。

而绿化、商业设施、地下室等公共设施则由区城投公司统一建设，供区内企业和办公人员共享共用。

通过这种划分，首先，可有效避免配套建设由于各个开发业主分头设计、各自施工所造成的不协调、不美观，保证建设质量；其次，配套建设统一实施，产权归属相对统一，便于今后统一招商和培育管理；再次，一定程度上也节约了用地指标。

三是楼宇出租与出售的关系。

和邦大厦是宁波首家“只租不售”的写字楼，自主运营并并长期持有物业，实践证明，和邦大厦日后的成功与这种开发经营模式密切相关。

因此，该区鼓励投资开发企业既当楼宇开发商，又当楼宇运营商，而不是建成之后一卖了之。

根据鄞州方面的实践，租赁式楼宇能保证产权相对完整，便于统一管理、经营和维护，保持较高的物业品质，而分拆销售会导致业权太过分散，难以统一管理，对楼盘档次及日后发展影响很大（鄞州区就有9幢楼宇建成后即全部出售，目前已找不到业主单位，管理也基本失败）。

四、我市楼宇经济发展与鄞州区相比存在的主要差距

近年来，我市楼宇经济取得了稳步发展，主要表现在：

一是有支持。

2017年以来，我市加强了楼宇经济的规划、政策支持，编制了“总部（楼宇）经济发展规划”，对我市楼宇经济进行了科学合理的发展定位。

在“又好又快政策”中，对楼宇开发企业、楼宇经营企业、总部引进等提出了一定的奖励政策。

二是有增长。

近几年，全市商务楼宇建设规模有了很大增长，目前，全市已建、在建和待建楼宇建筑面积约85万平方米，其中建成约20余万平方米。

三是有亮点。

目前，我市的商务楼宇集聚性有所增强，特别是新建楼宇，主要集中在嘉海公路、钱江路及海昌南路沿线区域，总体上呈块状分布特征，皮革城总部商务区、经编产业促进中心、金融中心、广隆财富中心等一批特色楼宇得到建设，楼宇的资源整合度和发展品质都得到了大幅提升。

但总体上，与鄞州区相比，我市楼宇经济的发展差距依然明显：

一是在发展意识上有差距。

鄞州区将发展楼宇经济作为调整经济结构和转变增长方式、提升区域竞争力，确保鄞州继续“走在前列”的一项重大战略来抓，其中的南部商务区，定位于宁波市“中提升”十大功能区块之一，被寄予厚望。

而当前，我市楼宇经济发展虽具备一定基础，但很多工作尚未破题，全社会对楼宇经济发展的重要性、紧迫性的意识还不强，对楼宇经济在推进经济转型、发展现代服务业、培育“总部经济”和“税源经济”中的作用认识还不够，对楼宇经济在推动城市化进程中所具有的功能估计还不足，甚至可能还存在着把楼宇经济简单地看作是“出租经济”、“房产经济”，楼宇经济作为现代服务业发展中的重要地位没有得到应有突出。

二是在发展机制上有差距。

发展楼宇经济是一项系统工程，从鄞州的经验来看，建立由主管部门明确、多个部门协调、所属街道支持的立体、多方位工作机制是推动楼宇经济发展的必要保证。

当前，我市楼宇经济的工作机制尚不健全，管理职能分散在多个部门，缺乏牵头协调单位，工作合力尚未形成；政府、业主、入驻企业、物业公司等各方面的关系也未完全理顺；有关镇、街道和开发区在楼宇招商、管理、服务等方面还未完全形成清晰的工作思路和抓手。

三是在政策激励上有差距。

2017年以来，我市虽然也从培育一般楼宇成长、引导企业入驻等方面出台了“又好又快”、“总部经济”、“退二进三”、“主辅分离”等政策意见，但与鄞州相比，整个政策体系的力度和深度还不够，系统性和针对性还不强，如目前，鄞州每年安排楼宇经济专项奖励资金达4000万元，而我市虽然在2017年以后也实施了有关政策，但奖励额度较小，且尚未兑现过。

此外，在引导楼宇经济有序集聚、推进楼宇招商、调动各方发展楼宇经济积极性等方面的政策也比较欠缺。

四是在管理服务上有差距。

与鄞州完备的管理服务机构人员、有效的信息管理渠道相比，我市楼宇经济的管理服务较为滞后，造成目前我市对楼宇经济发展的家底不明，对楼宇资源、企业入驻、楼宇税收等情况不清，更谈不上动态管理，对楼宇经济发展中的问题也不能及时予以协调化解。

五是在招商力度上有差距。

鄞州楼宇经济的迅猛发展，关键在其突破了招商这个环节，建立了政府、业主、中介三位一体的立体招商模式，实施“大招商”战略。

比较而言，我市在楼宇的招商力量和招商信息平台建设等方面尚未形成有效统筹，部门与开发业主间的合作协调较少，楼宇所在街道、镇的招商机制也不健全，对鼓励企业入驻楼宇的优惠奖励政策也比较欠缺。

六是在发展品质上有差距。

目前，虽然我市商务楼宇平均入住率约在90%以上，但与税收直接挂钩的入驻企业注册率基本还未掌握，尚未形成推进入驻企业属地注册的有关工作抓手，楼宇效益得不到保证。

入驻企业主要以商务办公为主，行业较为分散，企业档次不高，缺乏大企业、知名企业，整体楼宇品牌意识不强，如龙祥商务中心，入驻主体主要是海宁市中小企业和为企业服务的广告、咨询、法律、票务、物流等机构，所承担的职能和鄞州所集聚的企业总部、大量的科技信息企业等相比差距较大。

五、推动我市楼宇经济发展的建议

目前，我市楼宇经济发展可以说具备了一定的基础，既有发展的条件，也有发展的潜力，更有发展的机遇，如何抢抓当前经济结构调整和城市产业转移的有利时机，利用好我市的区位产业优势，提速提优我市楼宇经济发展是摆在我们面前的一大课题。

需要我们借鉴鄞州经验，进一步解放思想，转变观念，认真解决楼宇经济发展的难题，开拓楼宇经济发展的思路。

（一）进一步提高发展我市楼宇经济的重视程度。

政府重视、强力引导是发展楼宇经济的重要前提。

要进一步加速发展我市楼宇经济，就需要进一步统一思想，把发展楼宇经济作为发展我市现代服务业的一项突出、优先工作来抓。

可在进一步调研的基础上，适时召开全市楼宇经济工作会议，使全市上下进一步形成发展楼宇经济的共识。

进一步理顺促进楼宇经济发展的工作体制机制，成立专门的楼宇经济工作机构，加强工作领导，增强工作力量。

完善相关考核，适当加大对有条件发展楼宇经济的有关镇、街道、平台的考核力度，鼓励海洲、硖石街道以及马桥经编产业促进中心、皮革城总部商务区等立足实际，大胆探索、发展楼宇经济。

（二）进一步加强我市楼宇经济的政策扶持力度。

楼宇经济的发展壮大离不开针对性和操作性强的政策体系。

建议参照鄞州区，结合我市实际，出台楼宇经济的专门政策，以进一步发挥政策的扶持引导作用。

首先，政策要有力度。

对楼宇建设、企业入驻、总部引进等方面进行全面支持，特别是要加大对入驻企业和自主经营所建楼宇的开发企业的扶持奖励力度。

其次，政策要有门槛。

可借鉴鄞州做法，通过设置相关前置条件，在土地招拍挂时给予限地价等政策倾斜，吸引有实力的开发企业开发建设高档楼宇。

对入驻企业实行一定的政策导向，重点吸引金融商务、创意设计、科技研发等高附加值企业入驻，为打造我市“千万”楼宇创造条件。

此外，结合服务业品牌建设，还可开展楼宇品牌评定，设立星级制度，对楼宇租售率、企业注册率、楼宇纳税额等上规模或物业管理好、有特色的楼宇有关工作主体予以奖励。

再次，政策要能调动积极性。

楼宇是街道招商的平台，是街道发展经济的“三产园区”，要进一步通过政策激励，特别调动城区街道积极性，通过税收按比例返还等措施鼓励其在楼宇招商、管理、服务等方面加强工作。

（三）进一步提升我市楼宇经济的管理服务水平。

当前，我市商务楼宇的管理和服务尚处于起步阶段，为此要重点加强以下几方面工作，以尽早使我市楼宇经济管理步入轨道。

一是理顺管理体制。

建立主管部门明确，有关部门参与的楼宇经济管理机构，确立部门、镇（街道）和开发区、投资企业、楼宇物业组成的工作网络，探索建立联络员制度，为楼宇管理提供有效的组织、人员保证。

二是建立管理信息库。

对我市商务楼宇进行一次全面摸底，对楼宇产权单位、数量、面积、入驻企业、空置房源、经营情况、税收情况等进行调查，全面掌握我市商务楼宇信息，形成楼宇信息数据库，同时，建立健全例会、信息报送等制度，探索建立专门的统计体系，及时跟踪监测楼宇发展。

三是选取重点加强管理。

鄞州区商务楼宇管理的起步是与和邦大厦等一批经典楼宇的建设运营分不开的，当前，要快速提升我市楼宇管理水平，可行的办法是选取重点，即要以广隆财富中心、经编产业促进中心、皮革城总部商务区等即将建成使用为契机，及早介入，主动服务，加强与开发企业、物业和所在镇（街道）的沟通联系，探索形成我市楼宇的管理样板和服务典型，然后再予以推广，可有效减少管理一下子铺开带来的矛盾和问题。

四是注重管理效果。

我市楼宇的管理服务要更加突出楼宇效益的提升，在抓楼宇开发建设、抓入住率的同时，更要抓企业注册率，从而切实提高我市商务楼宇的质量和产出率。

（四）进一步加强推进楼宇经济发展的招商引资工作。

我市楼宇经济的发展，关键也在招商，因此，第一，要建立招商信息库，做到“一幢楼宇一个子信息库”，定期对楼宇环境、招商面积、合作方式、价格（租金）、配套设施等内容进行更新，统筹管理。

第二，要加大招商力量。

加强有关部门、街道的专业招商队伍建设，建立健全部门与楼宇业主间的招商合作关系，鼓励楼宇开发企业自行招商，创新楼宇招商机制，尝试公司式、中介式等市场化招商方式。

第三，加强招商推介。

进一步包装策划我市楼宇资源、楼宇特色和价格优势，通过编印招商手册、媒体信息发布等方式，有效强化我市商务楼宇的形象和吸引力，特别要突出我市皮革、经编、家纺等产业集聚和品牌优势，吸引使国内外同类或产业链上下游企业入驻相关特色楼宇。

第四，拓宽招商渠道。

加强与外商联系，积极与各类知名中介机构合作，搭建对外推介平台，通过在有关地区组织楼宇经济专场推介招商活动，吸引各类投资主体和市内外入驻企业。

（五）进一步整合强化推进楼宇经济发展的工作合力。

借鉴鄞州经验，建立起系统的楼宇经济工作体制机制，成立楼宇经济工作领导小组，承担对全市楼宇经济发展的领导任务，进一步明确楼宇经济的统一牵头管理部门，组建一支由各部门和有关镇、街道、开发区参加的职能明确、合力共为的联动工作队伍，在规划设计、土地及资金等要素保障、楼宇经济发展引导等方面加强工作。

建立联席会议制度，及时协调各职能部门对楼宇经济发展中的问题、难点进行妥善快速处理解决。

有关街道以及皮革城、经编园区等楼宇经济发展重点区域和平台，要进一步加强楼宇招商、项目建设、楼宇管理等方面工作力度，全面理顺政府、投资业主、入驻企业、物业公司等各方面的工作关系，通过通力合作，真正使我市楼宇经济在现有基础上取得新的、更大的突破。