物业设备管理.docx

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物业设备管理

《物业设备设施管理》

教案

《序》

本书是为教育部现代远程教育物业管理专业编写的系列教材之一,可作为高等院校物业管理专业的教材,李可供工发建专业\监理专业\房地产管理及相关专业学生和有关专业人员参考.

本教材主要是针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗们群应具备的知识结构设,特别强调了一些设备的维护和管理制度,对实际工作有针对性的指导作用.

本书共分十四章:

小区的给排水、供电、供暧、设备设施的管理、现代化智能通信及计算机网络管理。

涵概面广、内容充分，是物业管理专业的必学教材。

第一章：

物也设备管理基础

本章重点：

１、掌握物业设备设施的种类及管理目标

　　　　　２、了解物业设备设施的管理意义

第一节：

物业设备管理的意义和目标

一、物业设备概述

物业设备所涵概内容：

给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。

具体划分为四大部分：

１、给排水２消防工程、３供热、供燃气、通风、空调、４建筑电气化、

1、室内给水

2、室内饮水

给排水：

3、室内热水

4、室内排水

5、水景给排水

6、游泳池给排水

消防工程：

1、消火栓消防系统

2、自动喷淋灭火

3、其它防火消防系统

供热、供燃气、1、室内供暖及热源

通风、空调：

2、室内燃气供应

3、建筑通风及防排烟系统

4、空气调节及冷源

建筑电气化：

1、低压配电系统

2、建筑照明

3、建筑防雷

4、消防控制

5、安保系统

6、网络系统

7、通信与广播及有有线电视

8、网络

二、物业设备管理意义：

1、管理目的：

满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。

2、物业管理：

为业主提供良好的生活环境做有利保障。

室实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。

是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。

是城市文明建设和发展的需要

是强化物业管理企业基础建设的一个方面

第二节：

物业设备管理的内容

一、物业设施管理内容：

物业设备基础资料管理

物业设备运行管理

维修管理

更新改造管理

备品配件管理

固定资产（设备）管理

工程资料管理

二、物业设备运行管理：

1、技术运行管理

2、经济运行管理

什么事物业设备的经济运行？

答：

指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养

费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。

设备经济运行管理内容：

初期投资费用管理。

运行成本管理。

三、物业设备的维修管理：

1、物业设备的维护保养。

维护保养的方式：

清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查。

维护保养的工作实施：

（1）日常维护保养

（2）定期维护保养

设备的点检

点检：

对设备针对性检查

2、物业设备的计划检修：

3、检修与保养关系：

维护为主计划检修为辅的原则。

六、固定资产管理：

固定资产：

指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。

固定资产必须同时具备的两个条件：

使用年限在一年以上。

单位价值在规定的限额以上：

第二章：

建筑室内给水

本章重点:

1、掌握建筑室内给水的分类及管理内容

2、熟悉室内给水系统常用设备

3、了解室内给水管道的布置与敷设

第一节：

建筑物业给水系统概述

一、室内给水系统的分类：

1）生活给水系统：

有水质要求。

2）生产给水系统：

水质有高有低。

3）消防给水系统：

水质无要求。

系统设置原则：

水质，水压要求相近尽可能采用供用给水系统。

节省系统费用，提高系统利用率。

消防要求级别高的应独立设置消防给水系统。

二、室内给水系统的组成：

1.进入管（进户管）

2.水表节点

3.给水管道

4.给水附件

5.升压和储水设备

6.室内消防设备

三、室内给水系统的给水方式：

1.直接给水方式

适应条件：

低层或高层建筑：

2.设置升压设备的给水方式：

（1）单设水箱给水方式

特点：

不需增压设备，因设水箱水易被污染，增造价。

适用条件：

外网供水不足场合，或需要连续稳定供水场合。

（2）单设水泵给水方式：

适用：

外网压力大部分时间内不能满足供水要求，且室内用水量较大又较均匀时。

特点：

出水量均匀，水质稳定，但要防止外网负压。

（3）水泵—水箱联合供水方式。

特点：

蓄水池防止产生外网负压。

水箱：

上行下给式供水优点，稳定，成本高。

适用：

对水压，水量要求标准较高的建筑物。

3.分区供给水方式：

适用：

地层用水量大如：

洗衣房，浴池，大型餐饮，洗车行等。

4.气压灌给水方式：

特点：

水压因气压不稳而压差大，管理费用高，安装气灌方便，水质不易污染。

适用：

建筑工地施工用水。

四、高层用水方式：

高层供水特点：

水压不等差距大，如果按常规供水低层水管设备水压过大，易被损坏，甚至流水噪声，水龙头流出水流喷溅。

采用方式：

分区减压给水方式

第二节:

室内给水系统常用设备

一、给水常用管材，管件及其连接

1、常用管材：

钢管，铜管，铸铁管，塑料管，复合管。

连接：

金属器材：

1、螺纹连接2、焊接3、法兰连接

非金属：

1、丝扣连接2、粘接（热溶）3、法兰

二、给水管道附件：

给水管道附件分为配水附件和空附件两类，陪水附件就是水龙头，作用是调节分配水流控件附件：

是调节水两，水流，关断水流，改变流向的作用。

水表：

水泵（略）

水箱

水箱功能：

在储存水的同时对供水网内的水压起到调节的作用（增加，稳压，减压）

增压：

顶部减压：

高层建筑物中部

水箱构成：

箱体内外人梯，出入水口，水位计，溢水管

溢水管：

当浮止阀失灵时起作用（开始工作）

细节：

进水管高于溢水管

泄水管（出水管）：

出水，出水口上缘高于第50~100mm（防止污物流入配水管网）

此时还应设定期清洗排污口。

水位信号管：

通过此信号管可随时发现浮球阀是否失灵，避免水从溢流管浪费掉。

通气管：

生活水管密封设施，防止因气压影响水流而设。

六、气压给水设备（略）

第三节：

室内给水管道的布置与敷设

室内给水管道的管路布置：

1、布置形式：

明装，暗装

明装：

特点：

暴露缺点：

积灰，凝水，防碍美观，优点：

造价低，易维修，易安装。

暗装：

优点：

美观缺点：

造价高，不易维修，不易安装。

2、布置原则：

力求长度最短（节约管线）：

兼顾美观，便于检修。

主干管线尽量靠近水量最大设备处或不允许断水处。

不允许敷设在排水沟，烟道，风道内，不允许穿过大小便槽，橱窗，壁柜，尽量避开沉降缝，如需则必须采取措施设来回弯。

第四节:

建筑室内给水系统的维护与管理

一、物业管理部门对给水系统的日常维护管理：

如何做：

首先把好设备设施的基础关，严格验收接管制度的制定与完善入手，对故障进行及时的维修，切实灌实对物业设备设施的综合维护，确保高效的物业管理。

二、给水系统常用故障：

1、水质污染

2、水龙头出流量过小或过大

3、管道和器具漏水

4、屋顶水箱溢水或漏水

第三章：

建筑室内排水

本章重点:

1、掌握建筑室内排水的分类及管理内容

2、熟悉室内排水系统常用设备

3、了解室内排水管道的布置与敷设

分类：

1、生活排水

工业废水排水

屋面雨水（易忽视）

二、室内排水体制及选择：

室内排体制分两种：

分流体制和合流体制。

室内排水体系选择：

注意事项选择：

1、宜采用分流以排水体制的情况8种。

2、宜受用合流排水体制的情况2种

三、室内排水系统的组成：

1、卫生器具2、排水管道3、通气管道4、清通设备5、抽升设备6、污水局部处理构筑物

第二节排水系统常用设备

便溺器具1、大便器和大便槽

（1）坐式大便器

（2）、蹲式大便器（3）、大便槽2、小便器

盥洗器具1、洗脸盆2、盥洗槽3、浴盆4、淋浴器

洗涤器具：

洗脸盆，卫生间洗拖布池

附件：

1、存水弯有“S”形“P”形

2、地漏

（1）、普通地漏

（2）、多通地漏（3）、存水盒地漏（4）、双算杯地漏（5）、防回流地漏

2、排水管道：

材质有金属和非金属

布置要求：

四个“最”七“不得”二“避免”

敷设要求：

最小埋深分南方和北方

保温防腐措施：

保温岩棉，防腐漆，少弯及带检查口的弯头

3、通气管道：

作用是排毒气，换新鲜空气，减压防止管道内水封破坏

类型有1、伸顶通气管2、专用通气管3、主通气管4、负通气管5、结合通气管6、环行通气管7、器具通气管8、汇合通气管

4、清通设备：

（1）、检查口、清扫口

（2）、带检查用的弯头三通（3）、埋地横干管上的检查井（污水井、清污井）

5、抽升设备：

此情况仅限于排污水面低于市政污水排污网，单设污水池，在利用抽升设备

6、污水局部处理构筑物：

化粪池、沉淀池、中和池

屋面雨水排放（了解）

第四章；小区给排水及热水、饮水供应

本章重点：

1、了解小区排水及热水、饮水供应设备

2、掌握小区内排水及热水、饮水供应设备的管理与维护

定义；小区。

小区给水系统1、方式组成及确定1）、直接利用地方网供水2）、设给水加压装置供水3）、设独立水源的单独供水

2、小区给水量；包括内容有生活用水水量、公共建筑用水量、消防用水量、浇撒道路绿地、管网漏水

3、给水管布置与敷设：

敷设：

1）、与其他管道净距离2）、交差时敷设要求3）、冻土区

给水设计流量确定：

1、居住组团（3000人以下）按其负担卫生器具数量订标准

2、居住小区干管流量1、普通住宅小区按最大小时流量计算管直径2、设有幼儿园、学校、医院、公共的按秒流量计算管直径

加压站：

1、小区给水加压站：

1）、按功能分有给水加压、给水调蓄加压。

2）、按加压技术分水塔加压、气压加压。

2、泵房：

1）、组成：

水泵机组、动力设备、吸水和压水管路、及附属设备。

3、水池：

水池有效容积V=V1+V2+V3V1生活用水调蓄水量V2安全蓄水V3消防储水。

4、水塔和高位水箱：

V=VD+VXVD生活用水调节储水量VX消防储水量

小区排水系统

一、小区排水系统组成：

（类型方式）1、利用城市管网2、排水提升设施3、独立流水处理站。

二、排水体制：

1）分流制：

生活流水和雨水。

2）合流制：

流水雨水合流。

三、小区排水管道子流：

功能1）雨水管道子流。

2）流水管道子流

布置原则：

管线短，埋深小，尽量自流原则。

注意：

（画书上）敷设管与基础水平净距今1）浅于基础1.5m

2）深于基础2.5m

原因：

防止埋管时动土层影响基础土层强度。

位置作用：

接户管、支管、干管

四、小区排水布置特点（要求）1）能通畅，及时排水，暴雨径流量2）尽量利用自然地势成坡3）以最距离，靠重力排入管道4）平行布置道路两侧人行道或花、草丛下。

五、小区排水提升和流水处理

1）、小区排水提升：

流水泵设置尽量单设且住宅25m以上

2）、小区流水排放：

箱分标准《流水排放标准》

3）、流水处理品1）处理设施：

尽可能排到市政流水处理站进行处理。

2）处理技术：

处理设备应布置在室内，降低对环境的影响。

第五章建筑消防系统

第一节　建筑消防系统概述

建筑火灾成因及特点

火灾：

失去控制的燃烧1、成因

（1）人为：

明火以上，电火花，烟头，纵火

所造成的灾害

（2）、电气：

老化、雷击

（3）、自然：

可燃物达到燃烧标准

2、过程：

阴燃———爆燃————熄灭

3、建筑火灾特点：

（1）火势凶猛蔓延速度快

（2）扑救难度大（高层更大）（3）人员及物质抢救困难

二、建筑消防系统的特点和重要性：

掌握一句：

高层建筑自动消防系统由自动报警和自动灭火系统

三、建筑物高度分界：

（1）24M高层与低层

（2）24——100M高层（3）100M以上超高层（根据消防能力设备分）

四、建筑消防系统的组成结构：

1、火灾自动报警系统

2、灭火及消防联动系统：

（1）灭火装置（设备）

（2）减灾设施：

防火门、防火分区墙，安全门，

（3）避难装置：

避难袋、安消防电梯、高层设停机场。

（4）广播通信：

指挥蔬散线路、安全通道标志。

第二节：

室内消火栓给水系统

一、设置原则：

应设室内消火栓的建筑

组成：

水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防池、水箱、增压设备、水源。

类型：

1）低层24m以下：

（1）无水箱、水泵室内消火栓（普通住宅如此）设水表要考虑过流能力（旋翼式不用螺翼式

（2）设水箱、不设水泵（3）设有水箱和水泵。

2）高层

（1）高层建筑区域集中的高压、临时高压室内消防给水系统

（2）分区供水的室内消火栓给水系统

四、消火栓给水系统设备

（1）消火栓

（2）水龙带（3）水枪（4）水泵接合器（5）消防储水池（6）消防水箱

（7）消防卷盘

五、布置要求及用水量1）布置要求1保定同层有两支水枪的充实水柱

2生活给水与消防给水合并时、消防在告应单设

3低层告径≥50mm高层≥100mm

4应设于明显的易于取用位置

5同一建筑应用相同规格消火栓、水龙带、水枪（可互换）

2）用水量：

用水量与建筑类型、大小、高度、结构、耐火等级和生产性质有关

第三节自动喷水灭火系统

自动喷水灭火——p第一段（划上）

分类1开式自动喷水系统

（1）雨沐和喷水

（2）水幕（3）水喷雾

2闭式

（1）湿式：

（管路内始终落有压水）*闭式喷头、告道系统

*湿式报警阀、报警及供水设备

（2）干式（报警阀质量压缩空气,前部是有压水）

（3）干湿式:

交替使用、（管理繁琐、水、每年交换）

第六章　供暖与燃气供应

第一节　　供暖系统概述

供暖系统：

向室内提供热量的工程设备称为（　　　）

一、供暖系统的基本构成：

基本构成：

热源．热循环系统．散热设备．

热源：

即热的发生器．用于产生热量．是供暖系统中热量的来源．

热循环系统：

是热量的赤道及设备．

散热设备：

用于将热量传递到室内的设备，是供暖系统中的设备．

（概念）：

热．　媒：

在整个供暖系统中，携带热量的物质．常见的有热水，风，蒸汽．

二、供暖系统的分类：

１、根所使用的热媒进行分类：

１．热水供暖　２．蒸汽供暖　３．热风供暖

２、按体用范围的不同：

１．局部供热系统　２．集中供热系统　３．区域供热系统

三、热水供暖系统：

优缺点：

１、机械循环热水供暖系统

２、热水供暖系统中散热系统的几种形式

（１）垂直式：

将垂直位置相同的各个散热器用立管进行连接的方式．

按供：

回水干管的布置位置和供水方向分：

上供下回双管散热系统．

下供下回双管散热系统．

上供下回单管散热系统．

下供上回单管散热系统．

单――双管散热系统．

（２）水平式：

指将同一水平位置（同一楼层）的各个散热器用一水平赤道进行连接的方式．

优点：

四．蒸汽供暖系统．

蒸汽供暖系统按蒸汽压力的不同分为：

高压和低压两种类型．蒸汽供暖系统的特点：

（1）散热器表面温度高

（2）蒸汽供暖系统比机械循环热水供暖系统节省能源．

（3）蒸汽供暖系统的热惰性小．

（4）高压蒸汽供暖系统节省器材．

（5）蒸汽供暖系统适宜用于高层建筑．

（6）蒸汽供暖系统的热损失大．

（７）蒸汽供暖系统的回水管使用年限短．

第二节:

　供暖设备

一、供暖系统的设备组成：

1．热源设备：

锅炉和换热器．

2．散热设备．

3．循环设备．

4．管道，辅助器材及设备．

二、供暖设备：

1.锅炉

2.换热器：

表面式换热器，混合式，回热式．

3.散热器：

栓型散热器，翼型散热器，钢串片对流散热器，水泵，膨胀水箱，集气罐，伸缩器，疏水器，减压阀，安全阀．

第三节　供暖系统的维护与管理

一．供暖管理的内容：

1．热源管理

2．热网管理

3．用户管理

二．供暖系统的充水养护：

1．供暖周期结束，先检，后修，再换．

2．系统内容水箱常补水．

3．将系统内水加热９５度，保持１．５小时．

4．膨胀水箱常补水．

三．供暖系统的常风故障：

1．供暖系统的未端散热器不热．

2．局部系统的未端散热器不热．

3．上层散热器不热．

4．上层散热器过热，下层散热器不热．

第七章　建筑通风与防排烟

第一节　建筑通风基本知识

一．通风作用：

改善空气条件

二．通风系统的分类：

1．自然通风

2．机械通风：

全面通风和局部通风．

第二节通风管道及设备

机械通风的主要设备有：

风机风管或风道，风阀，风中和防尘设备．

一．风机

1．风机分类：

离心风机和轴流风机．

2．风机的技术性能：

风量，风压，有效功率．

二．通风赤道

1．风管材料：

金属和非金属．

2．风管的断面形状：

圆形和矩形．

三．风阀：

一次调节风阀，开关阀，自动调节风阀．

四．风口：

进气口，排汽口．

五．除尘设备：

作用使粉尘与空气分离净化作用．

种类：

档格式除尘器，旋风式，袋式，喷淋塔式．

第三节高层建筑的防火排烟

一．概述

防火分区和防烟分区：

为防止火灾的蔓延和危害，将火灾产生的烟气及时排除，确保室内人员的顺利疏散，将建筑物划分为若干个防火，防烟单元，用防火墙或防火门隔开，将火势和烟气控制在一空的范围风，总称――．

二．高层建筑防火排烟的形式：

1．自然排烟．

2．机械排烟．

3．机械防烟．

4．通风和空调系统的防火．

三．防火，防排烟设备及部件：

主要部件：

防火阀，排烟阀及排烟机．

1．防火阀：

防火阀是防火阀，防火调节阀，防因防火阀，防火风口的总称．

（1）防火阀的控制方式：

热元件控制，感烟感温器控制，复合控制．

（2）防火阀的阀门关闭驱动方式：

重力式，弹簧，力驱动式或称电磁式，电机驱动式及扭动驱动式．

2．排烟阀：

分类：

电磁式和电动式．

按控制方式分

按结构形式分：

装饰型，翻板型，排烟防火阀．

按非形分：

矩形，圆形．

第十二章：

安全用电与建筑防雷

第一节：

安全用电

一、常见的触电方式有1、单相触电2、双相触电3、跨步电弧触电

一、电流对人体的伤害

电流对人体的伤害程度与下述因素有关：

1、通过人体的电流值2、人体电阻值3、电流通过人体时间的长短4、电流流过人体的途径5、电流的频率6、触电电压

二、常用的安全用电措施：

1、安全电压2、保护用具3、保护接地、保护接零和漏电保护4、注意事项：

（1）决不允许用手去触摸

（2）检修电气设备应切断电源，并挂上“严禁合闸”的牌子（3）安装照明线路时，开关和插座离地一般不低于1.3m。

有必要时，插座可以装低，但离地不应低于15cm。

不要用湿手去摸开关、插座、灯头等，也不要用湿巾去擦灯泡。

（4）在电力线路附近，不要安装收音机、电视机的天线，不放风筝；不要在带电设备周围是用钢板尺，严禁用铜丝代替熔丝。

（5）发现电线或电气设备起火，应迅速切断电源，在带电状态下，决不能用水或泡沐灭火器灭火。

（6）雷电天尽量不外出；遇雨时不要在大树下躲雨或站在高处，而应就地蹲在低洼处，并尽量将双脚并拢。

三、触电急救：

＂快”包括两方面，一是快脱离电源；二是快做医务救护处理。

1、自救2、互救

第二节：

电气设备保护措施

一、接地保护：

保护接地，就是把正常情况下不带电，而在故障情况下可能出现危险的对地电压的部分同大地紧密连接起来。

其目的是使它的对地电压数值降低到安全数值，以保护人身的安全。

埋入大地与土壤直接接触的金属导体称为接地体或地极。

二、接零保护：

所谓接零保护，就是把电气设备在正常情况下不带电的金属部分与电网的零线紧密地连接起来。

第三节：

建筑防雷

一、雷电的基本知识：

雷电的破坏作用有两种，一种是雷电直接击在建筑物上，因雷电的高温会引起建筑物燃烧，而在雷电流通道上，物体水分受热汽化膨胀，产生强大的机械力，使建筑物受破坏，这叫做直击雷过电压或直击雷。

另一种是雷电的静电感应或电磁感应所引起的过电压叫做感应过电压或感应雷。

二、民用建筑物的防雷分类：

1、第一类防雷的民用建筑物是指具有特别重要用途的属于国家级的大型建筑物。

2、第二类防雷的民用建筑物是指重要的或人员密集的大型建筑物3、第三类防雷的民用建筑物

三、建筑物防雷系统的组成：

接闪器、引下级和接地装置1、接闪器有避雷针、避雷带、避雷线和避雷网等装设形式。

第八章空气调节

第一节空气调节系统工作原理

一、空气的组成和状态参数：

1湿度：

（1）绝对湿度：

单位体积g/cm^3或kg/m^3含水蒸气的质量

（2）含湿度：

单位重量g/kg或kg/kg

（3）饱和绝对湿度：

条件是在一定湿度下、单位容积（1m^3）的湿空气所容纳水

蒸气的最大值

（4）相对中含有的总热量

二、任务作用

三、基本构成与工作原理

构成：

1冷热源系统

2空气处理

3能量输送分配

4自动控制系统

第九章　建筑供配电系统

第一节　电工基本知识

一．电路的基本概念

1．电路和电路图：

电路组成：

电源，负载，开关和保护装置可关接导线．

2．电路的基本物理量：

（1）电源

（2）电压

（3）电工率

（4）电阻

3．电路的工作状态

（1）开路状态

（2）短路状态

（3）额定工作状态

二．电力变压器：

1．电力变压器的用途：

是改变交流电压而保持交流电频率不变的电气设备．

2．电力变压器的基本结构：

组成：

铁心，浇注，油箱．

三．电动机

1．电动机的用途和分类

作用：

电能转化成机械能．

分类：

按所用电流：

（直流电动机和交流）

按使用电源相数：

单相电动机和三相电动机

三相电动机：

同步式和异步式

异步式：

鼠笼型和浇线型

2．异步电动机的基本结构：

异步电动机又叫感应电动机主要由定子和转子两个部分组成．

3．三相异步电动机的调速方式

（1）变极调速

（2）变化调速

（3）变频变压调速

第二节建筑供配电系统概述

二．电力系统和电力网

电力系统：

电厂，电力网（输电，变电，配电）和用户组成

三．线路的敷设

1．架空线路

2．电缆线路

3．绝缘导线的敷设：

导线明敷和导线暗敷

三、建筑物用电负荷的分类

（1）照明和划入照明电价的非工业负荷

公用、非工用户和工业用户的生活、生产照明用电。

（2）非工业负荷

服务行业的炊事电器用电，高层建筑内电梯用电，民用建筑中供热锅炉房的鼓风机、引风机、上煤机和水泵等用电。

（3）普通工业用电

总容量不足320kVA的工业负荷

四、低压配电

低压配电结构方式：

（1）放射式结构

（2）树干式结构（3）混合式结构

第三节：

变配电室（自学）

第四节：

低压配电系统保护装置

常用低压电器保护系统有：

刀开关、熔断器、自动开关、漏电保护装置等。

一、刀开关

分类：

1、按级数分：

三极、二极、单极

2、转换方向分：

单投和双投

3、按操作方式：

直接手柄操作、杠杆操作机构式、电动操作式

4、按灭弧的结构分：

不带灭弧罩和带灭弧罩

二、熔断器：

是一种保护电器，是人为地在电网中设置一个最薄弱的发热元件。

主要由容体和安装容体的绝缘器组成。

三、自动空气开关

1、塑料外壳式自动空气开关

2、橱架式自动空气开关

四、漏电保护器

漏电保护器又称触电保护器，是一种自动电器，能迅速断开发生人身触电、漏电和单项接地故障的低压线路。

分类：

电流型、电子式、电磁式

按场所分：

单相、两相、三相四线式