房地产成本控制体系的建立跟实施.docx

房地产成本控制体系的建立跟实施.docx

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房地产成本控制体系的建立跟实施

成本管理体系的建立和实施

一、成本管理的原则

市场需求为导向，保证品质为前提，过程控制为环节，规范操作为手段，提高经济效益为目的。

强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。

在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值，带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。

乙方挖潜到客户挖潜：

房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品

从后端控制到前端控制：

房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制

从成本核算到成本控制：

在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制

二、成本管理体系的建设

依照以上原则成本管理体系按制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估四个步骤建设。

建立目标成本体系，动态成本体系，后评估体系。

通过业务流程的梳理编写《成本管理制度》将成本责任和考核体系融汇其中，实现全员全过程的成本管理。

同时建立成本数据库进行知识管理，通过不断积累，实现各项目、各分公司的信息沟通和共享。

1、制定目标——目标成本：

制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

成本目标不是孤立的，只有和进度目标、质量目标、工作范围、工作量等统一才有其价值。

因此目标成本必须和目标进度，目标质量结合制定。

2、明确岗位职责——责任成本体系：

“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。

“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。

“责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。

完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。

落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。

部门

目标成本责任事项

目标成本责任指标

指标说明及计算公式

备注（说明）

3、跟踪执行——动态成本法

动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。

一个中心：

“以合同为中心”。

动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。

合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。

而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。

正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。

三条主线：

“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。

“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：

“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：

“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。

这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。

按管理会计的理论，建立成本科目，每月进行数据录入。

动态反应成本变化情况。

4、业绩评估——优奖劣罚，拿数据说话

将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。

5、成本数据库的建立和知识管理

在我们完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。

通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都将被保存下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。

“成本数据库”的建立充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，能够很好的沉淀下来，不因人员的流动而流失，使房地产企业的成本管理再上一个新的台阶。

三、成本管理的定位

做为成本管理部门应将自己定位为：

1、全员成本意识的推动者；2、公司经营计划的保证者；3、贯穿项目始终、规范所有部门工作的隐形管理者；4、项目成本总体控制的组织和最终成效的责任者。

四、成本管理部岗位设置

预决算部：

预决算部经理

建筑装饰造价师

设备安装造价师

项目预算管理员

采购合约部：

采购合约部经理

招标管理专员

合同管理专员

采购专员

预决算部经理职位说明书

基本情况

职位名称

预决算部经理

所属部门

预决算部

职位编号

职位编制

职位使命

在工程副总的领导下，全面负责项目的预决算和成本控制工作，实现对工程项目成本费用的有效控制。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与战略规划经营管理决策

1.参与集团战略规划，提出建议并参与决策；

2.参加公司决策委员会，对相关重大经营管理活动提出建议并参与决策；

部分

建议的科

学合理性

部门管理

1.根据公司年度经营计划，编制本部门整体工作计划，并负责监督落实；

2.控制部门内部管理费用支出；

3.建立健全预决算管理体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；

4.负责部门工作安排，指导下属完成各项工作；

5.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；

6.负责直接下属的绩效考核，帮助下属提高工作绩效；

全责

计划适宜性

可量化

可达到

制度完善

流程简洁顺畅

机构简洁高效

预算控制到位

部门沟通顺畅

前期成本

控制

1.指导并完成项目的前期测算工作和拟开发项目的成本费用分析；

2.提供投资决策所需要的经济指标；

3.确定成本费用的控制目标；

4.并根据施工进度预测阶段性资金需求计划，为财务管理部门资金安排提供依据；

5.参与设计方案的审查工作，对建筑设计院提供方案的经济合理性进行监督控制；

部分

配合状况

控制成果

预决算管理

1.负责非招标情况下工程造价机构的选择，或协助集团采购合约部组织工程造价咨询机构招标工作，推荐候选机构，审核资质，并负责技术评标；

2.负责管理并监督造价咨询机构及时完成概预算的编制工作；

3.组织审核工程的设计及施工概、预算；

4.指导预算专员对价格、工程量、工程洽商、图纸变更部分、定额子目、取费程序进行审核并完成工程结算；

全责

准确性

预决算管理质量

工程及付款审核

1.指导预算专员审核设计变更及现场签证；

2.深入施工现场，核实工程量；

3.定期编制成本差异分析报告；

4.并对相关资料、表单进行归档管理；

5.根据项目进度，相关文件对付款申请、经济增减价款进行审查，并指导预算专员对项目各种工程结算款项的拨付请款进行备案跟踪；

全责

原则性

合理性

准确性

参与招投标管理

1.参与建立动态的工程材料价格体系信息库；

2.指导并完成相关采购，做好询价、限价工作，确定工程各单项成本的控制目标；

3.参与公司各项工程招投标，编制相关标底或审核标底；

部分

配合程度

其它

1.完成上级安排的其他工作。

全责

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

施工承包单位

咨询公司

监理公司

设计院

工程副总

建筑装饰造价师

设备安装造价师

本职位

项目部/公司

财务管理部

研发设计部

工程管理部

采购合约部

建筑装饰造价师职位说明书

基本情况

职位名称

建筑装饰造价师

所属部门

预决算部

职位编号

职位编制

职位使命

在预决算部的领导下，按照国家相关定额以及文件，进行土建、装饰设计及工程的成本控制工作，有效节约项目的综合成本。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与部门

管理

1.参与部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加部门的相关工作会议，参与部门相关重要事项的决策；

3.参与预决算相关管理制度的制定和修订工作；

部分

建议的科学合理性

建筑装饰成本控制

1.参与项目的前期测算和拟开发项目的成本费用分析，确定成本费用的控制目标并根据施工进度预测阶段性资金需求计划，为财务管理部门的资金预算提供依据；

2.参与设计方案的审查工作，对建筑设计院提供方案的经济合理性进行审核监督；

3.参与工程造价咨询公司协调与管理工作，并提供相关文件；

4.依照图纸和有关资料、文件编制土建和装饰工程的设计及施工概、预算；

5.参与公司各项工程招投标，编制、审核相关标底；

6.为土建装饰工程相关采购做好询价、限价工作，确定工程各单项成本的控制目标；

7.对批价料实施动态核算，按月进行结算，并对相关资料和凭证进行归档备案；

8.定期巡视施工现场，掌握施工进度，核实工程量；

9.审核由专业工程师和监理工程师签字确认的设计变更及现场签证，并对相关凭证进行归档管理；

10.参与相关部分的结算审核；

11.定期编制成本差异分析报告，发现成本差异及产生原因，对异常偏差进行有效控制；

12.根据项目进度，相关文件对付款申请进行审查，并对项目相关工程结算款项的拨付进行备案；

全责

成本控制结果

预算与实际偏差情况

各项工作的配合情况

完善基

础数据

1.参与建立动态的工程材料价格体系；

2.收集、整理造价文件、政策、标准；

3.其他相关基础资料的收集和整理；

部分

资料的完整性

资料的权威性

其它

1.完成上级安排的其他工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

施工承包单位

咨询公司

监理公司

设计院

预决算部经理

无

本职位

工程管理部

投资开发部

营销策划部

研发设计部

采购部

项目部/公司

财务管理部

设备安装造价师职位说明书

基本情况

职位名称

设备安装造价师

所属部门

预决算部

职位编号

职位编制

职位使命

在预决算部的领导下，按照国家相关定额以及文件，进行电气、水暖及设备安装等的设计及工程的成本控制工作，有效节约项目的综合成本。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与部门

管理

1.参与部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加部门的相关工作会议，参与部门相关重要事项的决策；

3.参与预决算相关管理制度的制定和修订工作；

部分

建议的科学合理性

建筑装饰成本控制

1.参与项目的前期测算和拟开发项目的成本费用分析，确定成本费用的控制目标并根据施工进度预测阶段性资金需求计划，为财务管理部门的资金预算提供依据；

2.参与设计方案的审查工作，对建筑设计院提供方案的经济合理性进行审核监督；

3.参与工程造价咨询公司协调与管理工作，并提供相关文件；

4.依照图纸和有关资料、文件编制电气、水暖、设备安装等工程的设计及施工概、预算；

5.参与公司各项工程招投标，编制、审核相关标底；

6.为电气、水暖、设备安装等工程相关采购做好询价、限价工作，确定工程各单项成本的控制目标；

7.对批价料实施动态核算，按月进行结算，并对相关资料和凭证进行归档备案；

8.定期巡视施工现场，掌握施工进度，核实工程量；

9.审核由专业工程师和监理工程师签字确认的设计变更及现场签证，并对相关凭证进行归档管理；

10.参与相关部分的结算审核；

11.定期编制成本差异分析报告，发现成本差异及产生原因，对异常偏差进行有效控制；

12.根据项目进度，相关文件对付款申请进行审查，并对项目相关工程结算款项的拨付进行备案；

全责

成本控制结果

预算与实际偏差情况

各项工作的配合情况

完善基

础数据

参与建立动态的工程材料价格体系；

收集、整理造价文件、政策、标准；

其他相关基础资料的收集和整理；

部分

资料的完整性、资料的权威性

其它

完成上级安排的其他工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

施工承包单位

咨询公司

监理公司

设计院

预决算部经理

无

本职位

工程管理部

投资开发部

营销策划部

研发设计部

采购部

项目部/公司

财务管理部

项目预算管理员职位说明书

基本情况

职位名称

预算管理员

所属部门

项目部工程副总

职位编号

职位编制

职位使命

在项目部工程副总的领导下，在总部预决算部的指导下，负责项目成本管理工作，确保项目成本控制在计划以及合理的范围之内。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与相关

部门管理

1.参与相关相关部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加相关部门的相关工作会议，参与相关部门相关重要事项的决策；

部分

建议的科学合理性

项目成

本管理

1.协助预决算部进行项目概预算编制；

2.代表公司催收和管理项目总包方和分包方的施工预算；

3.协助预决算部进行项目的决算编制；

4.协助项目部工程副总进行项目施工现场的计量工作，为项目决算提供数据支持；

5.协助预决算部对批价料实施动态核算，按月结算；

6.初审洽商变更等经济签证，并提交上级及预决算部复审；

7.根据项目进度，相关文件对付款申请、经济增减价款进行初步审查；

8.配合工程造价外协单位开展预决算工作；

9.参与建立动态的工程材料价格体系信息库；

全责

成本控制情况

工作的及时性

上级满意度

其他

1.完成上级安排的其他工作，

2.协助相关部门其他人员工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

施工承包单位

咨询公司

监理公司

设计院

工程造价单位

工程副总

无

本职位

预决算部

采购合约部

研发设计部

土建工程师

电气工程师

给排水工程师

暖通工程师

采购合约部经理职位说明书

基本情况

职位名称

采购合约部经理

所属部门

采购合约部

职位编号

职位编制

职位使命

依据公司发展战略、建立完善负责组织、监督招标过程，以及采购的具体实施，做到优质价廉，及时供货，确保工程顺利进行，组织配合相关部门和人员进行项目可行性研究。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与战略规划和经营管理决策

1.参与集团战略规划，提出建议并参与决策；

2.参加公司决策委员会，对相关重大经营管理活动提出建议并参与决策；

部分

建议的科

学合理性

部门管理

1.根据公司年度经营计划，编制本部门整体工作计划，并负责监督落实；

2.控制部门内部管理费用支出；

3.建立健全采购招标体系，组织编制和完善部门内部管理流程与制度，并负责监督贯彻执行；

4.负责部门内部工作安排，指导下属人员完成各项工作；

5.协助组织下属人员的招聘、培训和职业发展等工作，提升下属人员素质和能力；

6.负责直接下属的绩效管理工作，帮助下属提高工作绩效；

全责

计划适宜性

可量化

可达到

制度完善

流程简洁顺畅

机构简洁高效

预算控制到位

部门沟通顺畅

招标管理

1.负责外包商和供应商的资格审查，建立合格供方名录；

2.按程序组织成立公司招标决策小组，负责开标、评标、定标工作的有关决策；

3.在有关部门的协助下，具体负责项目相关招标工作的组织和实施；

全责

工作的规范性

采购管理

1.组织拟定公司批价材料和设备清单；

2.负责组织收集和跟踪市场各项材料及设备市场信息及询价工作，建立设备合格供应商名录；

3.负责组织大宗批价材料的设备的采购工作；

4.代表集团与各项服务和设备提供商进行商务洽谈；

5.指导和监督项目公司的采购工作；

全责

供方名录

采购的规范性

采购成本

采购合

同管理

1.组织招标和采购合同文本的拟定；

2.代表集团签订各项采购招标合同；

3.负责采购招标合同的分类、保管、履约监控等日常管理；

全责

合同管理的规范性、合法性

其他

1.完成上级安排的其他工作。

全责

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

供方

律师事务所

其他相关机构

经营副总裁

招标合同专员

采购专员

本职位

研发设计部

工程管理部

预决算部

营销策划部

计划管理部

财务管理部

项目公司等

招标管理专员职位说明书

基本情况

职位名称

招标管理专员

所属部门

采购合约部

职位编号

职位编制

职位使命

在采购合约部经理的领导下，具体负责公司所有招标项目的招标组织管理工作，确保项目各项外协工作规范、及时、高质量的开展，确保开发工作按计划进度向前推进。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与部

门管理

1.参与部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加部门的相关工作会议，参与部门相关重要事项的决策；

3.参与采购管理相关制度的制定和修订工作；

部分

建议的科学合理性

招标管理

1.开展市场调查，及时收集、整理、更新材料、设备、服务等的市场价格信息及近期动态；

2.广开渠道、开发符合标准要求的供货商并进行评价分级；

3.根据项目进度编制招标计划并组织、协调落实；

4.协助上级与相关部门领导组成招标小组，并组织召开相关的评审会议；

5.组织相关专业部门编制标底文件并发布招标公告；

6.负责组织相关部门审查投标单位的资质和进行必要的现场考察；

7.协助采购小组进行评标、开标，完成服务或材料设备的采购；

8.协调应标单位的关系，宣传公司形象，维护公司利益；

全责

采购服务及产品的质量

采购成本控制

其他

1.完成上级安排的其他工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

材料和服务的供应商，包括建筑承包商、设计院、监理公司、材料及设备供应商等

采购合约部总经理

无

本职位

合同管理专员

采购专员

计划管理部

项目公司

研发设计部

工程管理部

营销策划部等相关部门

合同管理专员职位说明书

基本情况

职位名称

合同管理专员

所属部门

采购合约部

职位编号

职位编制

职位使命

在采购合约部经理的领导下，负责公司所有采购合同的统一管理工作，确保合同管理的规范性、合法性、履约的及时性，保证各项采购工作的顺利进行，项目按计划进度向前推进。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与部

门管理

1.参与部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加部门的相关工作会议，参与部门相关重要事项的决策；

3.参与采购管理相关制度的制定和修订工作；

部分

建议的科学合理性

合同档

案管理

1.组织相关业务部门确定合同条款，并组织法律事务专员或外聘法律顾问进行法律审查，保证合同条款的合法性；

2.协助上级进行采购合同洽商，在授权范围内代表公司签订合同；

3.负责公司采购合同档案的日常管理，包括整理、分类、归档、监督执行等；

4.定期将采购合同原件转交财务管理部和行政管理部档案管理专员保存，并采取必要备份措施；

5.负责招标过程中所有相关文件资料的整理、归档；

全责

合同档案的完整性、真实、规范、清晰

其他

1.完成上级安排的其他工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

材料和服务的供应商，包括建筑承包商、设计院、监理公司、材料及设备供应商等

采购合约部经理

无

本职位

招标管理专员

采购管理专员

计划管理部

项目公司

研发设计部

工程管理部

营销策划部等相关部门

采购专员职位说明书

基本情况

职位名称

采购专员

所属部门

采购合约部

职位编号

职位编制

职位使命

在采购合约部经理的领导下，负责采购工作的具体实施，及时将项目所需的物资准备到位，确保项目按计划进度向前推进。

工作职责及内容

职责概述

工作职责和工作内容

负责程度

考核要点

参与部门

管理

1.参与部门管理，提出改善工作的建议；

2.参加部门的相关工作会议，参与部门相关重要事项的决策；

3.参与采购管理相关制度的制定和修订工作；

部分

建议的科学合理性

采购管理

1.开展市场调查，及时收集、整理、更新材料、设备、服务等的市场价格信息及近期动态；

2.广开渠道、开发符合标准要求的供货商并协助进行评价分级；

3.协助组织采购的招标、评标、开标等工作；

4.根据年度经营计划及各项目的进度要求、招标计划等编制年度、月度的采购计划，并执行计划；

5.负责批价材料的采购工作；

6.负责其他指定的采购工作；

全责

采购物品质量

采购成本

其他

完成上级安排的其他工作。

主要工作关系

外部工作关系单位

行政管理关系

内部工作关系部门及职位

材料和服务的供应商，包括建筑承包商、设计院、监理公司、材料及设备供应商等

采购合约部经理

无

本职位

计划管理部

项目公司

研发设计部

工程管理部

营销策划部等相关部门

五、成本管理制度建设

2010年在建成项目统计总结基础上，需编写完善以下管理制度及支持性文件。

以支持推进新项目成控工作。

《项目成本测算套表》、《成本目标控制套表》《成本目标责任表》

预结算部：

《项目成本动态月报》、《现场签证管理办法》及《签证表》

合约采购部：

《格式化标准合同管理办法》及《标准合同库》、《供方评价办法》及《合格供方库》、《乙供材料设备及乙方分包工程批价管理办法》、《工程招标分判管理办法》