市影视传媒基地可行性论证报告.docx
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市影视传媒基地可行性论证报告
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
市影视传媒基地建设项目
1.1.2项目承办单位
哥谭市影视传媒公司
1.1.3项目建设性质
新建
1.2项目可行性研究报告编制单位
××市工程咨询服务中心
工程咨询资质编号：
工咨甲10820070013
1.3项目承办单位简介
哥谭市影视传媒公司法定代表人为，公司经营范围为有线电视传输、影视节目制作、电影院经营等。
1.4可行性研究报告编制依据和研究范围
1.4.1可行性研究报告编制依据
1.《电影管理条例》（中华人民共和国国务院令第342号）
2.国家广播电影电视总局、中华人民共和国商务部令（第43号）《电影企业经营资格准入暂行规定》
3.《关于加快电影产业发展的若干意见》（广发影字〔2004〕41号）
4.《电影数字化发展纲要》及《数字电影发行放映管理办法（试行）》（广发影字〔2005〕537号）
5.广电总局关于印发《数字电影发行放映管理办法（试行）》的通知
6.《电影数字放映暂行技术要求》（广发技字〔2004〕1036号）
7.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资〔2006〕1325号）
8.《投资项目可行性研究指南（试用版）》
9.哥谭市影视传媒网络有限公司与××市工程咨询服务中心签订的技术咨询合同
10.项目建设单位提供的有关数据、资料。
1.4.2可行性研究报告研究范围
本项目为哥谭市影视传媒基地建设项目，本报告主要对影视传媒基地的建设规模及建设方案进行研究，对其建设内容进行阐述，并对项目建设的环境保护、节能、投资估算等内容进行研究。
1.5项目概况
1.5.1项目建设地址
项目建设地址位于哥谭市岭西新区A38地块，规划路（DB）与规划路（XB）交汇处的北角。
项目场址占地面积7500m2。
1.5.2项目建设内容及建设规模
本项目是集影视制作、电影放映等为一体的综合性文化建筑，项目总建筑面积3500㎡。
电影院规模为小型电影院，建筑等级为乙级，观众厅为700个座位，设计年接待规模为38.3万人次。
1.5.3项目建设基础设施条件
项目供水、排水、供电、供热均引自场址南侧规划道路的规划市政管线。
项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。
1.5.4项目实施进度
项目实施进度初步确定为14个月，自2010年11月至2011年12月。
1.6项目总投资及融资方案
本项目总投资3013.54万元。
其中：
建设投资：
2910.00万元
建筑工程费916.58万元
设备购置费990.00万元
安装工程费254.40万元
工程建设其他费用475.38万元
基本预备费263.64万元
流动资金：
113.54万元
项目所需资金全部由哥谭市影视传媒公司自筹解决。
1.7项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
规模指标
1.1
电影院规模
小型电影院
1.2
观众厅座位数
个
700
1.3
建筑等级
乙级
2
规划指标
2.1
用地面积
m2
7500
2.2
建筑面积
m2
3500
2.3
建筑占地面积
m2
2800
2.4
建筑高度
m
11.5
符合要求
2.5
绿地面积
m2
2350
2.6
地上停车位
个
35
符合要求
m2
700
2.7
道路
m
280
m2
1500
2.8
广场
m2
150
2.9
建、构筑物占地面积
m2
7500
2.10
容积率
0.47
符合要求
2.11
建筑密度
%
37.33
符合要求
2.12
绿地率
%
31.33
符合要求
3
投资指标
3.1
建筑工程费
万元
916.58
3.2
设备购置费
万元
990.00
3.3
安装工程费
万元
254.40
3.4
工程建设其他费用
万元
475.38
3.5
预备费
万元
263.64
3.6
建设投资合计
万元
2900.00
3.1～3.5
3.7
流动资金
万元
113.54
3.8
总投资合计
万元
3013.54
3.6+3.7
4
财务分析指标
4.1
营业收入
万元
1259.89
年均
4.2
总成本费用
万元
900.13
年均
4.3
利润总额
万元
368.69
年均
4.4
净利润
万元
275.77
年均
4.5
总投资收益率
%
12.39
4.6
资本金净利润率
%
9.4
4.7
投资回收期
年
7.89
税后
4.8
财务净现值
万元
101.5
税后
4.9
财务内部收益率
%
15.31
税后
4.10
盈亏平衡点
%
61.26
年均
第二章项目提出背景与建设的必要性
2.1项目提出背景
2.1.1中国电影放映市场情况
2008年，中国电影影院放映市场以平均每天增加1.56张银幕的速度继续高速发展。
全年票房收入超过4000万元以上的影院7个，3000万元～4000万元的影院11个。
总体来年票房收入在1000万元以上的电影院达到了118家，比2007（78个）增长了49.3%。
2008全年新增影院118家，影院总数达到1545家，比2007年增长8.3%；新增银幕570块，银幕总数达到4097块，比2007年增长16.2%。
2008年全国新建的影院和银幕对市场贡献了约4.6亿元票房，占年度总票房份额的11.5%。
三年多来，国内影院累计增加了24.2%，银幕数增加53.6%，银幕数增幅继续远高于影院数增长，体现了新型多厅影院的持续建设，提供更多优质高效的放映资源。
预计2010年底中国将拥有近2000个影院和约6000块银幕，从而成为仅次于美国成为全球放映规模第二大的国家。
分析认为，虽然中国的银幕数增长的速度很快，但中国电影的银幕数与巨大的人口基数并不相称，电影市场银幕缺口依然很大。
统计数据显示，2007～2008年中国电影人均观影次数在国际上仍处于明显的落后地位。
根据中国国民经济与社会发展公报发布的数字，2008年中国的城镇人口总数为6.0667亿，结合电影局公布的城市可统计观影人群1.7亿人次，2008年中国城镇居民的人均观影次数仅为0.28次，平均每个中国城镇居民大约4年才去一次电影院欣赏电影。
这个数字比起2007年的0.22有所进步，但仍远低于世界平均水平。
综上，国内电影市场仍处于高速发展时期，具有较好的市场投资前景。
2.2.2项目提出的理由
文化是人类社会发展的内驱力和凝聚力，是人类社会不断进化发展、实现自身本质力量的重要手段。
群众文化和广电事业是社会主义精神文明建设和社会主义文化事业建设的重要组成部分。
影院、剧院、电视是重要的文化活动形式。
在加快经济建设步伐的同时，加强文化设施建设十分重要，兴建一座标准高，设施齐全且符合哥谭城市建设标准的影视基地意义十分深远，既有利于推动哥谭市群众文化事业的发展，又有利于建设健康向上，平安融洽的和谐社会。
哥谭影视传媒公司是负责经营哥谭地区的农村有线电视、电视节目制作、电影放映等的综合性影视公司，目前公司尚无固定办公地点。
根据目前哥谭影视传媒公司的现状及未来的发展规划，公司提出了哥谭市影视传媒基地建设项目，建设一座集影视制作、电影放映和剧场演出等为一体的综合性文化建筑。
2.2项目建设必要性
2.2.1是满足人民群众文化生活需求和群众文化事业发展的需要
随着哥谭市经济的不断发展和人们生活水平的提高，人民群众对文化的需求不断增长，但是目前哥谭市尚无一座电影院，这导致了哥谭市民只能前往××、××等城市观看电影，无法满足广大群众日益增长的精神文化需求。
文化设施建设是文化建设的物质基础，本项目的建设，不仅可以为人们提供公共文化产品和文化服务，满足广大群众不断增长的精神文化需求，确保公民享有基本的文化生活权利；还有利于推动文化事业的健康发展，对经济、政治发展和社会全面进步以及人的全面发展也具有重要的作用。
2.2.2是提高哥谭市精神文明建设和构建和谐社会的需要
文化建设是精神文明建设的两大内容之一，群众文化和广电活动是文化建设的重要组成部分，繁荣和发展先进的群众性文化活动和广电事业，大力开展群众性文化活动和广电事业，以文化为载体团结教育群众，不断提高民众的思想道德及文化素质，凝聚民心，振奋精神，必将为构建和谐社会提供丰富的精神动力，对构建和谐社会具有十分重要的意义。
项目的建设是实现大众身心健康和综合素质全面提高、促进社会、文明、和谐与进步的保障。
2.2.3项目的建设是哥谭市影视传媒公司发展的需要
哥谭市影视传媒公司经营范围为农村有线电视传送、电视节目制作、电影放映、剧场演出等，为新组建的企业，尚无固定工作场所，因此部分业务尚未开展。
本项目是哥谭影视传媒公司自身发展的需要，本项目建成后，将创造优越的办公条件和创作环境，成为哥谭市唯一的电影放映+剧场演出的文化场所，有利于公司的生存和发展。
综上所述，哥谭市影视传媒基地建设项目的建设是必要的。
第三章建设规模
3.1建设标准
哥谭市影视传媒基地建成后，将成为集影视节目制作、有线电视传输、电影放映等等功能于一体的综合性文化活动基地。
2008年，我国平均观影人次为0.28人次，本项目以2015年（5年后）为预测年份，按观影人次0.36人次计算。
哥谭市人口约为105.8万人，鉴于计划生育政策的持续，2015年哥谭市人口按按106万人计算，则设计年接待规模为38.3万人次。
依照国家对电影院、影剧院的相关建设标准及满足哥谭市影视传媒公司正常运营的要求，项目拟定建设规模为小型电影院，总占地面积为7500㎡，建筑面积3500㎡。
预计建成后的哥谭市影视传媒基地观众厅为700个座位，可满足年38.3万人次的观影人次的设计要求。
3.2建筑规模
项目建成后，根据各使用单位对使用区的要求，建筑物内具体包括以下场所：
哥谭市影视传媒基地功能及建筑面积统计表
序号
功能区
建筑面积
指标
备注
一
电影院
座位
（个）
指标
（m2/座位）
1
观众厅
936
700
1.1
1厅
480
320
1.5
兼剧院、大型会议厅
1.2
2厅
192
160
1.2
1.3
3厅
120
100
1.2
1.4
4厅
72
60
1.2
1.5
5厅
72
60
1.2
2
影院公共区
385
2.1
门厅及休息厅
245
700
0.35
2.2
售票窗口
10
4
2.5
2.3
小卖部
35
700
0.05
2.4
寄存柜
35
700
0.05
2.5
储存室
60
3
影院其他区域
200
3.1
放映机房
100
3.2
其他用房
100
合计
1521
二
影视传媒区
1
影视制作室
200
2
影视采编室
200
3
有线电视业务室
150
4
更衣室
60
5
道具室
60
6
办公区
300
7
机房
50
8
储存室
60
合计
1080
三
其他公共建筑
899
公共厕所、走道、电梯间等区域
总计
3500
综上所述，项目总建筑面积为3500㎡。
第四章建设条件
4.1场址现状
4.1.1建设地点
项目建设地址位于哥谭市岭西新区A38地块，规划路（DB）与规划路（XB）交汇处的北角。
项目场址占地面积7500m2。
4.1.2场地土地权属类别
土地权属性质：
国有
规划用地性质：
商业用地
占地面积：
7500㎡
4.1.3现有场址利用情况
项目建设地点地势平坦，地上和地下均无障碍物。
4.2区域情况
1、地理位置
哥谭市地处××省中西部，东辽河中游右岸。
位于东经124°02′～125°18′，北纬43°11′40″～44°9′20″之间。
最东点始于响水镇刘小窝堡村，最西点止于桑树台镇村围子里屯，最南点起于龙山乡建设村二龙屯，最北点止于双城堡镇玛瑙村泡子沿屯。
哥谭市境东西宽106公里，南北宽111公里，总面积4058平方公里。
市境南和东南与伊通满族自治县相连，东和东北分别与××市郊区、农安县为邻，北与长岭县交界，西与双辽市接壤，隔东辽河与梨树县相望。
市域广阔，北宽南狭，宛如一弯新月，依傍在东辽河畔。
哥谭市地貌类型分为南部山地和北部平原两大地貌区。
南部山地属张广才岭的大黑山山脉。
北部平原属松辽平原的东部高平原，可划分为松辽分水岭高平原、西部玻璃城子低平原、东辽河河谷平原和新开河河谷平原4个地貌亚区。
境有富峰山、内小山、平顶山、尖山子、大青山、黑山嘴、元宝山。
哥谭市属中温带湿润地区大陆性季风气候。
冬冷夏热，四季分明，年平均气温5.6℃，年平均降水量594.8毫米，无霜期144天。
哥谭市全市盛行西南风，历年平均风速3.9米/秒。
哥谭市属温带大陆性季风气候，温度、雨量、光照等季节性变化显著，春季干旱多大风，回暖迅速；夏季热而多雨；秋季温暖多晴朗天气；冬季漫长而寒冷。
年平均气温5.6℃，年平均降水量594.8毫米，无霜期144天。
哥谭市全市盛行西南风，历年平均风速3.9米/秒。
哥谭市平均气温
年代
1985～1989
1990～1995
1996～2000
2000～2004
平均气温℃
6.0
6.8
6.7
6.9
降水时间分布不均，夏季最多，冬季最少。
进入21世纪以后，降水骤然减少。
由于自然降水减少，水资源短缺，近年旱象严重，地下水位明显下降。
哥谭市地处松辽平原的分水岭,以陶家屯—莲花山北西向连线的松辽分水岭，把全市水文网分割成两部分。
西部属辽河水系的支流，主要为东辽河及其支流二十家子河、哥谭河、六零河、兴隆河、卡伦河、卡伦总排干、小辽河等。
东部属松花江水系支流，主要为新开河及其支流杨柳河、响水河、翁克河等。
全市共有大小河流43条。
境内目前已发现的矿产资源有煤、膨润土、石油、天然气、石灰石、花岗岩、玄武岩、油页岩、陶粒页岩、矿泉水、泥炭、砖瓦用粘土等十二种。
其中已查明资源储量的有煤、膨润土、石油、天然气等矿产。
全市矿产资源以能源类矿产为主。
石油、天然气和煤在全市矿业经济中占有重要地位。
2、人口
2007年，全市总人口为1058054人，比上年增加9570人。
全年出生人口12961人，出生率为12.2‰；死亡人口3254人，死亡率为3.1‰；人口自然增长率9‰。
全年非农业人口为328251人，女性人口为522651人，总户数为31.3万户，其中：
城镇非农业户数为12.64万户。
3、产业经济
2009年，地区生产总值230亿元，同比增长31.9％。
新增固定资产投资160亿元，同比增长98.2%。
一般预算全口径财政收入和地方级财政收入分别完成8.5亿元和5.32亿元，同比分别增长30%。
社会消费品零售总额可达82.66亿元，同比增长30%。
城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别可达12790元和5950元，同比分别增长12%和15％。
规模以上工业总产值实现150亿元，同比增长41.3%；利润3亿元，同比增长38.5％；工业增加值47亿元，同比增长38.7％。
4.3场址条件
4.3.1工程基地位置、现状、地形及地质情况
本项目暂无《岩土工程地质勘查报告》，参考附近场址的岩土勘察报告，地质情况如下：
1、概括
场址处于松辽沉降带东南隆起边缘。
在新华夏松造林系强大作用下，形成山区和平原两大地貌单元，控制影响岩浆岩分布和白垩系巨厚地堑盆地沉积。
区域性断裂主要有三条，东侧有伊舒大断裂，西侧有松辽平原东缘中断裂，中间有四长微断裂通过。
断裂距厂址的距离满足规程规范所要求的最小安全距离。
2、地形地貌
地貌为冲洪积台地，地形平坦。
标高209.86m～215.22m，相对高差5.36m，东西高差较大。
3、地层岩性
（1）层粉质粘土：
黄褐色，稍湿，可塑，混少量角砾，无摇震反应，稍有光滑，中等压缩性，干强度中等，韧性中等。
一般厚度7.80m～8.20m。
（2）层粉质粘土：
黄褐色，青灰色，硬可塑，混少量角砾，无摇震反应，稍有光滑，中低等压缩性，干强度中等，韧性中等。
一般厚度7.80m～8.10m,层顶标高201.86m～207.02m。
（3）层砾砂：
黄褐色，湿，中密，主要矿物成分为长石、石英、分选差，颗粒级配较好，层厚4.00m～4.20m，层顶标高194.06m～199.22m。
（4）层砂岩：
棕红色、黄褐色、灰白色，强风化泥质粉砂岩、砂岩及砂砾岩，泥质弱胶结。
揭露厚度为1.80m～5.00m。
勘测期间地下水埋深在6.50m～7.50m之间。
4、地质评价
根据区域地质资料得知：
厂址范围内构造稳定，无断裂带通过，无泥石流、坍塌、滑坡等不良地质作用，无压煤，经初步调查未发现古遗迹及古文物，厂址稳定。
上述厂址岩土特性较好，地层结构简单，分布较均匀且连续，建议建筑物采用天然地基。
5、水文
根据现场调查及收集已有区域资料，厂址区域地下水类型为第四系孔隙潜水，含水层由粉质粘土和砂砾石组成。
勘察表明，厂区范围附近无侧向迳流补给，以大气降水垂直入渗为主。
区域资料知水位的年变化幅度1.4m～2.9m。
场地水、土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性；地下水对钢结构具弱腐蚀性。
4.3.2建设条件
1、供水
项目用水主要为生活用水，项目供水取自市政部门铺设的自来水管网，接口方位在项目建设位置南侧的规划路（DB）上。
2、排水
项目排水主要为生活污水及雨水，项目生活污水排入市政部门在敷设的污水管网，送至污水处理厂进行处理后排放，项目雨水排入市政部门敷设的雨水管网。
生活污水及雨水接口方位均在项目建设位置建设位置南侧的规划路（DB）上。
3、供电
项目用电主要为设备用电及照明用电，项目用电由市供电公司供应，引自建设位置南侧的规划路（DB）。
4、供热
项目供热主要是冬季采暖，项目供热热源来自热力公司集中供热管网。
供、回水接口方位在建设位置南侧的规划路（DB）上。
5、交通
项目位于哥谭市岭西新区，毗邻建设中的京哈高铁哥谭站，附近有规划路（DB）、规划路（XB）等道路通过，公路、铁路、航空的交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输需求。
6、通讯
本项目范围有国内、国际电话服务、医疗等设施，沿线还有移动电话网络，可直接进行国际、国内的电话服务。
4.3.3施工条件
综上所述项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。
第五章建设方案
5.1设计依据
《电影院建筑设计规范》（JGJ58-2008）
《剧场建筑设计规范》（JGJ57-2000）
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《电影数字放映暂行技术要求》（广发技字〔2004〕1036号）
《数字影院（中档）放映系统技术要求》（广发〔2007〕75号），
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
《城市给水工程规划规范》GB50282-98
《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
《环境空气质量标准》GB3095-1996
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008
《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
《建筑照明设计规范》GB50034-2004
《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001
《公共信息标志用图形符号》GB10001-94
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
哥谭市城乡规划局《哥谭市多媒体影视中心（影剧院）建设用地》
5.2项目总体规划方案
5.2.1项目概况
哥谭市影视传媒基地规划总用地7500㎡，是哥谭市目前唯一的电影放映场所，位于岭西新A38地块，规划路（DB）与规划路（XB）交汇处的北角。
项目总建筑面积3500㎡。
5.2.2城市规划条件
用地面积：
0.75ha
容积率：
0.5
建筑密度：
40%
建筑高度：
12m
绿地率：
30%
5.2.3总体布局
哥谭市影视传媒基地项目规划地块较小，地形呈矩形，受城市规划条件限制，可使用土地局限性较大，而项目功能较为复杂，需满足电影院、影视制作、有线电视传送等功能性房间的特殊需要。
为有效的分流人群，沿规划路（DB）侧设主出入口，出入口广场为150m2。
影视基地建筑占地面积2800m2，东南-西北朝向。
电影院出入口位于建筑物东北侧，影视传媒区出入口位于建筑物西南侧。
建筑物东北侧设一处大阶梯，直通影院公共区；哥谭市影视传媒公司人员由建筑物西南侧进入，交通组织尽量避开剧场人流，尽可能减少交叉。
项目在室外共设置35个停车位。
规划指标表
序号
项目
单位
指标
规划条件指标
备注
1
用地面积
m2
7500
7500
2
建筑面积
m2
3500
3
建筑占地面积
m2
2800
4
建筑高度
m
11.5
12
5
绿地面积
m2
2350
6
停车位
个
35
25
m2
700
7
道路
m
280
m2
1500
8
广场
m2
150
9
建构筑物占地面积
m2
7500
10
容积率
0.47
0.5
11
建筑密度
%
37.33
40
12
绿地率
%
31.33
30
5.3建设方案
5.3.1设计依据
5.3.2建设方案
1、建设内容
项目拟建影视传媒基地一座，总建筑面积为3500㎡。
电影院规模为小型电影院，建筑等级为乙级，耐火等级为二级。
影视传媒基地按建筑平面分为A、B二个区，A、B区为一栋整体建筑，A区位于建筑物东北侧1层区域，建筑面积2100m2。
B区为建筑物西南侧局部2层区域，建筑面积1400m2。
A区为电影院、影院公共区，结构总高度为11.5m，内设5个观众厅，共700个座位。
观众厅1厅320个座位，兼剧场演出、会议等功能
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