目标成本确定指引1.docx

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目标成本确定指引1

《目标成本确定指引》

1适用范围

适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。

2项目成本构成及定义

项目总成本是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。

一个集团所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。

项目总成本由以下成本科目构成：

工程成本：

1.土地开发成本

2.政府行政事业性收费

3.建造成本：

1）前期工程准备费

2）主体建筑（装修）工程费

3）主体安装工程费

4）社区管网工程费

5）景观环境工程费

6）配套设施费

7）其他建设工程支出

8）预备费

非工程成本：

1.费用及税金

1）管理费用

2）营销费用

3）财务费用

4）各项税金

2.其他成本

1）招商费用

2）商业扶持资金等

2.1土地开发成本

1）地价及市政配套费：

土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。

2）红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。

3）拆迁补偿费：

地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。

2.2政府行政事业性收费

1）报批报建费：

安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。

2）增容费：

水、电、煤气等。

2.3前期工程准备费

1）勘测丈量费：

初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。

2）规划管理费：

可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图设计、设计修改、人防设计、消防评价、制图、晒图等。

3）三通一平费：

临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。

4）临时设施费：

临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。

2.4主体建筑（装修）工程费

1）地基工程：

土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。

2）结构及粗装修等。

3）防水工程。

4）门窗工程：

室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。

5）公共部位精装修：

电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、外立面等。

6）室内精装修：

住宅部分、商住楼部分、酒店部分、商业部分、地下室等。

7）钢结构及网架工程。

2.5主体安装工程费

2.5.1室内水暖气电系统：

1）给排水系统：

给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。

2）采暖系统：

散热器采暖、地热采暖工程。

3）燃气系统：

低压燃气工程（供餐饮用）、中压燃气工程（供设备用）。

4）电气系统:

低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程。

2.5.2室内设备及其安装：

1）空调通风及其安装:

制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。

2）电梯及其安装。

3）发电机及其安装。

4）擦窗机及轨道工程。

2.5.3消防工程：

水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防检测。

2.5.4弱电系统：

1）智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动控制系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光控制系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。

2）电子显示屏安装工程。

2.6社区管网工程费

1）室外给排水系统：

自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

2）室外采暖系统：

管道系统、热交换站、锅炉房等。

3）室外燃气系统：

管道系统、调压站等。

4）室外高低压系统：

红线外电力线路安装工程、10KV（35KV）开闭所（环网站、分界室或中心变电站）安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程。

5）室外消防系统：

消火栓外网、自喷外网。

2.7景观环境工程费

1）环境设计费等。

2）绿化建设费：

区内绿化、区外绿化等。

3）建筑小品等。

4）道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程等。

5）喷泉、人工湖等水系工程。

6）大门围墙建造费等。

7）室外照明、楼体泛光照明等。

8）室外零星设施等。

2.8配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。

2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。

3）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。

如：

1）游泳池：

土建、设备、设施等。

2）会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。

3）幼儿园：

建安成本及配套资产购置等。

4）学校：

建安成本及配套资产购置等。

5）儿童游乐设施等。

6）网球场等。

2.9其他建设工程支出

2.9.1其他工程建设支出包括工程监理费、造价咨询顾问费、市政管理费、工程保险费、施工合同外奖金等。

2.9.2物业管理启动费：

1）前期开办费：

指自商业管理公司、物业公司（管理处、管理中心）筹备成立到项目开业（入伙）之日止发生的费用，主要包括：

开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费（以及办公用房装修费）、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、开荒费、开业庆典费、行政办公费用以及开业（入伙）前所发生的不可预见费用。

2）销售项目入伙后物业管理扶持金：

指的是销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时间最晚不超过销售项目入伙一年）期间的物业亏损费用。

2.10管理费用

包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。

2.11营销费用

包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心和样板房设计及工程费用、销售人员的工资（含个人所得税）、销售人员的工资附加费（含福利福、工会经费、公积金、社会保险等）、销售人员的销售提成、销售部门的办公费（车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等）、销售人员的差旅费、销售业务招待费、交易手续费、其他营销费用。

销售部门中营销副总经理、部门经理（行政级别）的工资（含工资性支出），在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资（含工资性支出）在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务发生的支出（如办公费、招待费、差旅费等），均在“营销费用”中列支。

2.12财务费用

包括：

利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。

2.13各项税金

包括：

营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。

2.14所得税

2.15预备费

包括基本预备费和涨价预备费。

基本预备费是指难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。

各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。

3各阶段项目目标成本的确定与作用

3.1项目可研报告阶段，依据投资估算确定的项目可研目标成本，是审核商业计划书的依据。

3.2项目经营策划书初稿阶段，确定的计划目标成本用以指导项目的规划方案设计，是评审规划方案设计的依据之一。

3.3项目经营策划书中间稿阶段，依据方案设计概算确定目标控制成本，用以指导扩初和施工图设计。

3.4项目经营策划书正式稿阶段，依据施工图或扩初设计确定预目标成本，是审批工程招标的依据。

3.5项目开盘前，确定非工程成本后，确定项目的目标成本，是签订该项目经营管理责任书的依据之一。

3.6项目各阶段的目标成本使用《项目目标成本表》进行测算编制。

4确定目标成本应遵循的基本原则

4.1标杆瞄准

在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。

4.2满足顾客需求

在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。

在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本细项结构向顾客核心需求方向倾斜。

4.3竞争策略要求

在项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。

在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

4.4倒逼成本

1）通过项目可研报告阶段和项目经营策划书编制阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。

2）用合理的预期税前盈利额倒逼项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。

3）用项目可研目标成本、计划目标成本层层倒逼目标控制成本、预目标成本、目标成本。

可研目标成本≥计划目标成本≥目标控制成本≥预目标成本≥目标成本。

《目标成本编制工作责任界定》

1各阶段目标成本的责任界定

阶段

目标成本内容

经办部门

参与部门

审核

审批

项目可研阶段

可研目标成本

集团成本管理部、财务部

集团项目管理中心、发展部、规划院、投资部等

集团经营决策委员会

项目经营策划书初稿阶段

计划目标成本

集团所属项目公司成本管理部、财务部

集团所属项目公司开发设计部、工程配套部、营销（策划）部等

集团成本控制部、财务部、项目管理中心等

项目经营策划书中间稿阶段

目标控制成本

集团所属项目公司成本管理部

集团所属项目公司开发设计部、工程配套部、营销（策划）部等

集团成本控制部、财务部、项目管理中心等

项目经营策划书正式稿阶段

预目标成本

集团所属项目公司成本管理部

集团所属项目公司开发设计部、工程配套部、营销（策划）部等

集团成本控制部、财务部、项目管理中心等

项目开盘前

目标成本

集团所属项目公司成本管理部、财务部

集团所属项目公司开发设计部、工程配套部、营销（策划）部等

集团成本控制部、财务部、项目管理中心等

集团经营决策委员会

2不同阶段的工作流程

2.1项目可研阶段

1）完成时间：

土地招拍挂前。

2）经办部门：

集团成