报告房地产企业盈利能力分析.docx
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报告房地产企业盈利能力分析
课程名称：
多元统计分析
报告题目：
房地产企业盈利能力分析
学院：
经济管理学院
专业：
物流管理与工程 会计
小组成员：
陆瑶 09120722
孙隽 09120723
于丽颖09120877
张雪09120878
任课教师：
李雪梅
1基本模型的建立 2
1.1数据的选取 2
1.2指标的选取 3
1.3任务目标 3
1.4具体数据分析 3
2具析方法 7
2.1聚类分析 7
2.1.1聚类分析的对象：
7
2.1.2聚类分析的目标：
8
2.1.3所选用的聚类分析的方法 8
2.1.4 结果输出及解释 8
2.2回归分析 12
2.3因子分析 13
2.3.1相关性分析 13
2.3.2KMO检验 14
2.3.3变量共同度 14
2.3.4因子贡献率 14
2.3.5因子载荷矩阵 15
2.3.6标准化的数据 16
2.3.7因子得分表 16
2.3.8 2005~2008年综合得分排名 17
房地产企业盈利能力分析
摘要：
本文依据沪深市A股上市公司中房地产企业中2005到2008年财务数据，选取26家公司，利用多元统计的分析方法,包括回归分析、聚类分析、因子分析，对企业的盈利能力进行评价，以供投资者择股之用。
关键词：
多元统计；回归分析；聚类分析；因子分析
1基本模型的建立
1.1数据的选取
沪深市A股上市公司中共有122家房地产公司，依据2009年中期报告选取总股本10亿元以上的房地产企业共26家进行分析。
1.2指标的选取
1每股净资产：
是指股东权益与总股数的比率。
其计算公式为:
每股净资产=股东权益÷总股数。
这一指标反映每股股票所拥有的资产现值。
每股净资产越高,股东拥有的资产现值越多；每股净资产越少,股东拥有的资产现值越少。
通常每股净资产越高越好。
它是支撑股票市场价格的重要基础。
每股净资产值越大，表明公司每股股票代表的财富越雄厚，通常创造利润的能力和抵御外来因素影响的能力越强。
2每股收益：
即EPS，又称每股税后利润、每股盈余，指税后利润与股本总数的比率。
它是测定股票投资价值的重要指标之一，是分析每股价值的一个基础性指标，是综合反映公司获利能力的重要指标，它是公司某一时期净收益与股份数的比率。
该比率反映了每股创造的税后利润,比率越高,表明所创造的利润越多。
3每股现金含量：
即经营活动产生的每股现金流量，它与每股净资产无关。
经营活动产生的每股现金流量＝经营活动产生的现金流量净额÷总股本。
4主营业务收入，指企业从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。
5净利润：
是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成，一般也称为税后利润或净收入，是企业在某一会计期间缴纳所得税后的净经营成果。
1.3任务目标
运用多元统计分析方法中的回归分析、聚类分析及因子分析这三种分析方法，对筛选出的26家房地产上市公司的2004到2008年的财务数据进行分析，以便更经济快捷地进行综合分析与评价这些公司的盈利能力，可供投资者投资择股之用，对上市公司的经营决策具有明显的导向性。
1.4具体数据分析
根据2005年到2008年财务年报，选取上述26家企业的五个指标的数据进行分析，整理的下表
表1-1 2005年度26家房地产上市公司财务状况
2005年
代码
名称
每股净资产（元）
每股收益（元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元）
主营业务收入
净利润（亿元）
000002
万科A
2.23
0.36
0.23
105.71
13.50
600048
保利地产
--
--
-0.76
23.56
4.07
600208
新湖中宝
2.47
0.03
0.21
11.13
0.07
601588
北辰实业
--
0.11
--
29.18
0.00
600383
金地集团
4.12
0.48
-1.75
25.78
3.20
000402
金融街
3.28
0.59
-0.02
20.02
4.09
000046
泛海建设
3.3
0.21
-1.8
5.53
0.74
600663
陆家嘴
3.4
0.31
0.49
18.28
5.70
000031
中粮地产
0.24
2.6
0.3
3.71
1.13
000024
招商地产
6.1
0.68
-1.86
26.59
4.22
000718
苏宁环球
0.99
0.04
0.32
-0.02
0.16
000897
津滨发展
1.15
0.02
-0.08
12.33
0.19
000918
嘉凯城
0.14
-0.94
0.19
11.30
-2.57
002244
滨江集团
--
1.58
--
0.00
0.95
000667
名流置业
2.2
0.36
0.55
5.77
0.88
600823
世茂股份
2.28
0.22
0.8
6.85
0.78
000511
银基发展
4.34
0.17
-0.2
6.05
0.46
600376
首开股份
4.31
0.15
-4.9
4.58
0.26
000036
*ST华控
3.77
0.01
-0.44
23.85
0.03
600675
中华企业
2.79
0.51
0.58
23.39
3.54
600748
上实发展
2.17
0.22
0.25
12.78
1.31
000517
ST成功
-1.05
-0.5
-0.12
1.89
-2.45
600533
栖霞建设
3.32
0.71
-0.05
13.25
1.49
600246
万通地产
4.42
0.44
7.99
8.58
0.40
000029
深深房Ａ
1.04
0.01
0.26
8.52
0.12
600007
中国国贸
3.2
0.31
0.41
7.78
2.47
表1-22006年度26家房地产上市公司财务状况
2006年
代码
名称
每股净资产（元）
每股收益（元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元）
主营业务收入
净利润（元）
000002
万科A
3.41
0.49
--
178.48
22.98
600048
保利地产
6.59
1.2
-7.31
40.27
6.71
600208
新湖中宝
1.31
0.16
--
21.46
2.37
601588
北辰实业
2.39
0.1
-0.1
28.29
3.39
600383
金地集团
4.64
0.67
-2.21
35.54
4.75
000402
金融街
3.55
0.49
0.15
34.81
5.36
000046
泛海建设
4.45
0.34
-3.25
13.38
2.59
600663
陆家嘴
3.61
0.32
0.5
28.58
6.05
000031
中粮地产
1.91
0.25
-0.03
3.46
11.27
000024
招商地产
7.01
0.92
--
29.39
6.31
000718
苏宁环球
1.18
0.18
--
10.68
0.77
000897
津滨发展
1.8
0.04
0.42
10.79
0.68
000918
嘉凯城
0.35
0.03
0.6
13.38
0.07
002244
滨江集团
--
0.48
--
0.00
2.04
000667
名流置业
--
--
-0.44
6.11
1.18
600823
世茂股份
1.89
0.25
0.28
21.18
1.20
000511
银基发展
3.7
0.24
0.83
8.68
0.80
600376
首开股份
2.87
0.03
--
0.48
1.67
000036
*ST华控
1.68
0.17
--
53.61
1.95
600675
中华企业
3.22
0.62
--
19.78
4.85
600748
上实发展
2.3
0.23
0.77
11.82
1.39
000517
ST成功
-0.57
0.11
--
0.74
0.06
600533
栖霞建设
3.52
0.56
0.52
23.06
2.32
600246
万通地产
6.15
0.2
-2.34
2.51
0.29
000029
深深房Ａ
1.08
0.02
--
9.91
0.20
600007
中国国贸
3.82
0.24
0.44
8.17
2.42
表1-3 2007年度26家房地产上市公司财务状况
2007年
代码
名称
每股净资产（元）
每股收益（元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元）
主营业务收入（亿元）
净利润（亿元）
000002
万科A
4.26
0.73
-1.52
355.27
48.44
600048
保利地产
9.73
1.3
-7.65
81.15
14.89
600208
新湖中宝
2.13
0.24
-0.25
29.92
4.15
601588
北辰实业
2.44
0.1
--
43.54
3.28
600383
金地集团
1.88
0.39
0.25
12.87
2.96
000402
金融街
4.37
0.68
-0.75
42.14
7.30
000046
泛海建设
5.38
0.87
--
41.63
6.53
600663
陆家嘴
4.4
0.4
1.05
12.41
0.66
000031
中粮地产
3.8
0.61
-0.39
8.24
4.66
000024
招商地产
9.35
-4.74
1.62
41.12
11.58
000718
苏宁环球
1.59
0.44
-0.66
12.78
2.13
000897
津滨发展
1.87
0.06
--
16.80
0.74
000918
嘉凯城
-0.33
-0.69
0.22
13.13
-1.87
002244
滨江集团
2.43
0.51
-2.32
26.31
4.56
000667
名流置业
1.88
0.39
0.25
12.87
2.96
600823
世茂股份
2.55
0.14
1.05
12.41
0.66
000511
银基发展
2.13
0.23
0.94
9.74
1.42
600376
首开股份
4.46
0.39
1.97
72.55
3.17
000036
*ST华控
1.47
-0.34
0.39
81.99
-3.85
600675
中华企业
3.2
0.67
-1.58
23.99
6.05
600748
上实发展
2.44
0.25
0.64
16.20
1.49
000517
ST成功
-0.47
0.11
0.27
0.14
0.26
600533
栖霞建设
4.02
-1.79
0.85
28.57
3.44
600246
万通地产
4.8
0.37
1.6
21.76
1.65
000029
深深房Ａ
1.15
0.04
-0.05
8.45
0.39
600007
中国国贸
3.99
0.29
--
8.86
2.89
表1-4 2008年度26家房地产上市公司财务状况
2008年
代码
名称
每股净资产（元）
每股收益（元）
每股经营活动产生的现金流量净额（元）
主营业务收入（亿元）
净利润（亿元）
000002
万科A
2.90
0.37
0.00
409.92
40.33
600048
保利地产
5.74
0.91
-3.10
155.20
22.39
600208
新湖中宝
1.59
0.30
-0.47
35.05
8.41
601588
北辰实业
3.48
0.24
-0.83
10.30
3.15
600383
金地集团
5.54
0.50
-1.04
97.62
8.41
000402
金融街
5.87
0.43
-2.07
55.95
10.39
000046
泛海建设
3.62
0.09
-0.11
14.20
2.11
600663
陆家嘴
4.50
0.47
-0.58
17.00
8.80
000031
中粮地产
1.75
0.08
-1.91
10.87
1.42
000024
招商地产
8.65
0.94
-2.28
35.73
12.28
000718
苏宁环球
1.37
0.40
0.32
22.86
5.20
000897
津滨发展
1.37
0.04
-0.25
12.60
0.60
000918
嘉凯城
-1.77
-1.44
0.11
9.91
-3.92
002244
滨江集团
2.78
0.61
-1.73
23.26
6.04
000667
名流置业
3.48
0.24
-0.83
10.30
3.15
600823
世茂股份
2.44
0.13
-1.39
4.77
0.61
000511
银基发展
1.21
0.11
-0.23
6.49
1.29
600376
首开股份
4.56
0.70
1.34
58.40
5.71
000036
*ST华控
0.36
1.04
0.09
1.28
-3.97
600675
中华企业
2.98
0.43
0.32
36.12
4.64
600748
上实发展
2.40
0.34
-2.15
20.11
3.63
000517
ST成功
-0.07
-0.29
0.36
0.02
-0.68
600533
栖霞建设
2.47
0.19
-0.87
15.92
1.88
600246
万通地产
5.69
1.04
-1.26
48.41
5.27
000029
深深房Ａ
1.19
0.02
-0.08
7.06
0.19
600007
中国国贸
4.19
0.35
0.43
8.97
3.54
但由于2004-2007年的数据缺失较多，不利于分析，故以下的三种分析方法中我们只选取2008年度的财务数据来进行分析。
2具析方法
2.1聚类分析
聚类分析指研究如何将研究对象（样品或指标）按照多个方面的特征进行综合分类的一种多元统计方法。
聚类与分类的不同在于，聚类所要求划分的类是未知的。
聚类是将数据分类到不同的类或者簇这样的一个过程，所以同一个簇中的对象有很大的相似性，而不同簇间的对象有很大的相异性。
聚类分析实际就是根据许多样品的观测值，按照一定的数学公式具体的计算一些样品或一些参数（指标）的相似程度，把相似的样品或指标归为一类,把不相似的归为另一类。
其基本思想：
根据事物本身的特性研究个体分类的方法。
其原则是同一类中的个体有较大的相似性不同中的个体差异很大。
2.1.1聚类分析的对象：
现有筛选出来的26家房地产公司2004-2008年度财务报表中的五个财务指标，运用多元统计分析方法中的聚类分析（即R型指标聚类），
2.1.2聚类分析的目标：
筛选代表性指标，以便更经济快捷地进行综合分析与评价,可供投资者投资择股之用，对上市公司的经营决策具有明显的导向性。
2.1.3所选用的聚类分析的方法
在SPSS中选择系统聚类法，聚类方法使用组间连接，在选择距离测量技术上选用Pearson相关系数，（是因为相关系数距离适用于R型聚类，即指标间的聚类）在类间聚类方法上采用的类平均法。
2.1.4 结果输出及解释
①在结果输出窗口中将看到如下统计数据：
共26例样本进入聚类分析，采用相关系数测量技术。
先显示各变量间的相关系数，这对于后面选择典型变量是十分有用的。
然后显示组间连接法的合并进程，即第一步，X4与X5被合并，它们之间的相关系数最大，为0.934；第二步，X1与X2合并，其间相关系数为0.682；第三步，X1与第一步的合并项被合并，它们之间的相关系数为0.307；第四步，与最后一个变量X3合并，这个相关系数最小，为-0.270。
②按组间连接法，变量合并过程的冰柱图如下。
先是X4与X5合并，接着X1与X2合并，然后前两类再合并，最后加上X3，五个变量全部合并。
③下面用更为直观的聚类树状关系图表示，即X1、X2、X4、X5先聚合后与X3再聚合。
这表明，在评价房地产上市公司，可在每股净资产、每股收益、主营业务收入、净利润个指
标中选择一个，再加上每股现金含量即可，其效果与五个指标都用是基本等价的，但更经济
更迅速。
。
2.2回归分析
回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法。
运用十分广泛，回归分析按照涉及的自变量的多少，可分为一元回归分析和多元回归分析；按照自变量和因变量之间的关系类型，可分为线性回归分析和非线性回归分析。
如果在回归分析中，只包括一个自变量和一个因变量，且二者的关系可用一条直线近似表示，这种回归分析称为一元线性回归分析。
如果回归分析中包括两个或两个以上的自变量，且因变量和自变量之间是线性关系，则称为多元线性回归分析。
线性回归分析：
首先根据上述聚类分析我们可知，每股净资产，每股收益，主营业务收入，净利润是聚为一类的。
下面我们现将一下四个变量进行回归分析。
以主营业务收入为因变量，净利润，每股收益，每股净资产为自变量
输入／移去的变量
模型
输入的变量
移去的变量
方法
1
净利润,每股收益,每股净资产a
.
输入
a.已输入所有请求的变量。
模型汇总
模型
R
R方
调整R方
标准估计的误差
1
.958a
.918
.907
24.99190
a.预测变量:
（常量）,净利润,每股收益,每股净资产。
从上面得到的结果可以看出，模型的决定系数为0.907，大于0.8，说明回归模型可解释的数据变动，变动为90.7%，说明模型对数据的拟合程度是较高的。
Anovab
模型
平方和
df
均方
F
Sig.
1
回归
154634.909
3
51544.970
82.525
.000a
残差
13741.093
22
624.595
总计
168376.002
25
a.预测变量:
（常量）,净利润,每股收益,每股净资产。
b.因变量:
主营业务收入
通过上述的模型分析表，对回归模型整体的显著性进行的检验，用F检验。
对应的原假设为：
回归模型是不显著的。
备择假设为：
回归模型是显著的。
可通过p值进行检验，由于F后的sig.为0.000，小于0.05，因而应拒绝原假设，可认定为该回归模型是显著的，及回归模型通过了F检验。
系数a
模型
非标准化系数
标准系数
t
Sig.
B
标准误差
试用版
1
（常量）
14.112
8.567
1.647
.114
每股净资产
-8.742
3.223
-.237
-2.712
.013
每股收益
-1.275
14.046
-.008
-.091
.928
净利润
9.653
.633
1.043
15.256
.000
a.因变量:
主营业务收入
模型系数部分给出了回归模型的参数估计及相关的t值检验内容，β2对应的Sig.0.928大于0.05，所以不能通过t检验。
下面对净利润，每股净资产，主营业务收入进行回归分析。
输入／移去的变量
模型
输入的变量
移去的变量
方法
1
净利润,每股净资产a
.
输入
a.已输入所有请求的变量。
模型汇总
模型
R
R方
调整R方
标准估计的误差
1
.958a
.918
.911
24.44714
a.预测变量:
（常量）,净利润,每股净资产。
从上面得到的结果可以看出，模型的决定系数为0.911，大于0.8，说明回归模型可解释的数据变动，变动为91.1%，说明模型对数据的拟合程度是较高的。
Anovab
模型
平方和
df
均方
F
Sig.
1
回归
154629.763
2
77314.881
129.362
.000a
残差
13746.239
23
597.663
总计
168376.002
25
a.预测变量:
（常量）,净利润,每股净资产。
b.因变量:
主营业务收入
通过上述的模型分析表，对回归模型整体的显著性进行的检验，用F检验。
对应的原假设为：
回归模型是不显著的。
备择假设为：
回归模型是显著的。
可通过p值进行检验，由于F后的sig.为0.000，小于0.05，因而应拒绝原假设，可认
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