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立项报告媒体

长春市：

兹有我公司“长春莲花山生态旅游度假区内开发项目”申请立项。

长春莲花山度假旅游开发项目将建设成为集景点观光、休闲娱乐、生态度假为一体的综合性旅游度假景区。

我司拟开发项目位于长春市二道区莲花山省级旅游度假区内，项目开发地面积为12万平方米，项目建设期约为3年，总投资逾2.5亿元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。

根据有关法律法规规定，现向申请办理项目核准手续，请给予办理为盼。

附：

《有限责任公司长春莲花山生态旅游开发项目立项申请报告》。

（签章）公司名称

二○一○年五月

前言

第一章项目情况

1.1项目基本情况

1.2项目概况

1.3主要经济技术指标

1.4项目整体定位

第二章项目运作市场环境

2.1生态旅游的发展前景（宏观市场）

2.2长春市莲花山生态旅游发展前景

2.3项目开发具备的发展基础

第三章景区资源调查及评价

3.1现有及未来莲花山资源（对项目开发所起到的支持作用）

3.2客源分析

3.3区域可整合的资源

第四章项目分析与定位

4.1项目分析

4.1.1地块现状

4.1.2地块四至

4.1.3地块交通

4.1.4地块配套

4.1.5项目SWOT分析

4.2项目定位

4.2.1项目档次定位

4.2.2项目产品类型

4.2.3价格定位

4.2.4客户定位

4.2.5品牌定位

第五章项目规划

5.1总体规划原则

5.2景观规划

5.3拟建项目规划

5.5基础设施规划

第六章项目建成后的社会效果分析

6.1资源投入及其收益

6.2.社会、经济效益评估

第七章项目投资分析及风险性控制

7.1项目开发进度安排

7.1项目投资估算及资金筹措

7.2销售及经营收入测定

7.3盈利能力分析及风险防范建议

第八章开发企业介绍

8.1投资企业客观介绍

8.2建设开发的资源优势

第九章项目资源申请

9.1开发资源申请（针对开发）

9.2相临土地资源申请

9.3相关政策的申请

第十章结论

10.1经济效益评估

10.2分析结论

前言

我司拟建项目位于长春莲花山生态旅游度假区内,项目开发后将成为一个集景点观光、休闲娱乐、生态度假、老年公寓、温泉疗养等为一体的综合性旅游度假景区，可满足“行、住、游、食、娱”等五大旅游环节的需求。

力争打造成为度假区内的标杆之作。

景区规划中，结合现有资源状况开发60—80栋单体别墅。

与周边景点建设相互呼应、有效结合，与此同时，也将成为连接长春龙嘉机场、净月潭、石头口门水库等城市地标的枢纽。

该开发项目不仅仅肩负起促进莲花山旅游产业优化经营的重任，还符合可持续发展战略的要求，并具有维护生态系统良性循环、促进当地经济产业调整、保障经济可持续发展、促进城市经济发展的功效。

因此，我司拟定于长春莲花山生态旅游度假区内所开发项目的实施，可以起到建设一个项目，带动一方经济，发展整个社会的巨大积极作用。

第一章项目情况

1.3.1项目概况

1.3.1.1项目名称:

十间度假村（暂定）

1.3.1.2项目区位:

长春市莲花山生态旅游度假村内

1.3.1.3周边情况:

待开发建设中,政府规划已完毕,路网建设良好,周边为农业用地、农业住户,交通状况一般,生活配套极为欠缺.

1.3.1.4项目投资:

2.5亿元

1.3.1.5建筑面积:

1.3.1.6建设周期:

分三年开发

1.3.2主要经济技术指标:

主要指标

A地块

B地块

占地面积

20000㎡

100000㎡

用地性质

居住

居住、休闲、多功能

容积率

开发周期

一年半

2年

建筑面积

1.3.3项目整体定位

高端休闲度假村

第二章项目运作市场环境

2.1生态旅游的发展前景

近年来，对旅游资源的过度开发甚至掠夺性开发、对旅游区及旅游景点的粗放式管理、旅游设施的过度膨胀，这些不良后果正在迅速损害旅游业赖以生存的环境质量。

因此，要求旅游业必须走可持续发展的道路。

可持续发展需要通过有效的资源管理，使资源使用的速度低于更新的速度，保证现代社会和后代社会的发展有充足的可持续利用的资源。

生态旅游就是在旅游业和可持续发展的大背景下产生的一种新的旅游发展模式，其主要以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物及文化特征为目的，旨在突出旅游区的生态环境。

生态旅游区具有以下三大特性：

维持生态环境的平衡性；提高经济、社会和文化之间的协调性；保持经济效益的可持续获得性。

以大自然为取向的生态旅游活动逐年增加，发展势头强劲。

据世界旅游组织统计，在旅游业中增长最快的部分是生态旅游。

据估算，生态旅游正以25%—30%的年增长率快速增长。

众多国家或地区特别是发展中国家或地区因此而获得了巨大的经济效益。

吉林省政府大力发展生态旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实的反映和必然的战略选择，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心的脉博，选准了旅游开发的项目导向。

2.2长春市莲花山生态旅游发展前景

长春莲花山生态旅游度假区是2007年4月由吉林省人民政府批准的省级开发区，2006年客流量达到100余万人，其范围是：

北起石头口门水库—九台市界，南抵净月、双阳区界，西至泉眼镇的勤劳村、新立村、火石村，东邻石头口门水库—饮马河，辖四家乡、劝农镇和泉眼镇4个村，规划总面积为300平方公里，其中252平方公里为生态保护区及控制区，其余48平方公里为旅游建设区。

（1平方公里=100万平方米*48=4800万平方米）

几年来，度假区管委会一直把生态保护前提下的开发建设作为核心工作任务，已建成的项目有莲花山滑雪场、长春教育基地、萨满欢乐园等。

项目分5个功能分区:

休闲度假功能区,内容包括冰雪运动､网球等小球类运动基地､赛马娱乐中心､温泉疗养等项目;生态旅游功能区,包括欢乐农家游､柳岸垂钓､天然林徒步行等项目;特色文化产业区,包括影视基地､展览中心等项目;高端地产区,包括森林高档住宅､临水高档住宅等小区;商务旅游功能区,包括高档酒店､会议中心､高档餐饮娱乐等项目｡莲花山生态旅游度假区管委会力争在3-5年内把莲花山生态旅游度假区建成以冰雪、温泉、森林为特色的休闲度假区以及生态农业旅游区、特色文化产业区和高端居住区。

另悉，吉林大路东盛大街至东方广场段明年将全面拓宽。

莲花山旅游度假区将成为二道区明年重点打造的内容,而轻轨今后也有望延伸到莲花山。

未来几年,二道区计划把轻轨延伸到莲花山,拉动莲花山经济的发展。

此外,亚泰集团已经预备投资数亿元在莲花山建一个“老年区”。

未来的莲花山,将是一个集中高尔夫、滑雪、休闲等高档次项目的旅游区。

项目地理位置优越,据长春市区20公里,距龙嘉国际机场12公里。

项目服务于国内、国际市场，未来发展前景极为广阔。

2.3我司项目开发建设具备的发展基础

新闻1：

2010年2月26日，科瑞集团与二道区就长春莲花山农林生态旅游运动休闲基地项目完美签约。

项目位于长吉图开发开放先导区的长春市二道区劝农山镇附近的莲花山生态旅游度假区内，占地5.7平方公里，总投资60亿元。

项目由退耕还林生态旅游示范区、农林生态示范区、生态居住区及生态综合配套区组成，是集滑雪场、高尔夫运动学院，及配套国际锦标赛级别高尔夫球场、会所、温泉、星级生态酒店、康复中心、网球中心、赛马运动俱乐部、总部商务会馆，生态会员公寓于一身的世界顶级以农林生态为主题的休闲旅游胜地。

它的建成必将改善和提升长吉图开发开放先导区的投资环境，为长春市抢占东北亚现代旅游服务业至高点起到巨大的推动作用。

该项目建设总建设期5年，凭借其拥有的各项国际顶级体育休闲、娱乐等设施，每年将为长春带来20万人以上的消费群体和20亿元的旅游收入。

新闻2：

亚泰集团投资80亿元，占地10平方公里的“莲花山国际生态旅游度假俱乐部项目”，主要建设绿色生态园、旅游度假俱乐部、国际高品质公寓等。

……

我司拟开发项目位于“十间”地带，毗连石头口门水库，距离龙家机场仅需10分钟车程。

科瑞及亚泰两个项目的建设，与我司项目的开发形成了三维一体的有利格局（即休闲、疗养、居住）。

同时，从地形地貌上来看，此地块适宜利用原有自然景观，建设成坡地景观的别墅区。

第三章景区资源调查及评价

3.1现有及未来莲花山资源（图片）

3.2客源分析（项目建成后卖给谁）

3.2.1客源现状分析（来到此地游玩的人群）、他们的年龄、阶层、喜好、所属单位、消费水平等。

3.2.2项目目标人群定位（旅游人群）

（1）城市中坚阶层

（2）吉林省内中坚阶层

3.3区域可整合的资源

3.3.1

第三章项目定位

3.1“十间”项目规划主体定位

3.2总体理念

3.3开发理念

（1）保护是开发的前提

（2）生态旅游是开发的主旋律

（3）销售与健康是开发的主题

（4）可持续发展的观念

第四章项目规划

4.1项目规划概述

项目规划格局：

项目规划策略：

项目规划内容：

4.2景观规划

4.2.1景观设计的原则

4.2.2景观规划的要点

4.2.3分区规划

本规划是在景区划分的基础上进行的，并且在各景区内进行功能分区规划，这样便于组织旅游活动，便于统一开发。

第五章项目建设

5.1项目开发步骤

本风景区项目是一个庞大的系统旅游开发工程，要出精品，就应该精雕细琢，细化开发工程的各项工作。

本风景区在规划上采取“堡垒推进，步步为营”的策略，共分三个阶段：

第一阶段（2010－2011）：

第二阶段（2011－2012）：

第三阶段（2013）：

5.2项目运营规划

：

附表：

5-1风景区三年运营规划

年份

投入方向

收益项目

第一年

路线道路的建设

基础配套建设

完善景区旅游线路的勘察，进行道路修建与改造

第二年

生态改造

现有景点的维护与开发

启动度假小镇项目

改造与扩建，开辟森林浴场。

第三年

开辟生态风景区

休闲娱乐景区

工程完工

第六章企业投资收益

6.1企业项目投资

本投资额项目总投资2.5亿，投资资金企业自筹。

6.2资金投入和滚动开发

企业项目投资在坚持“滚动开发，均衡布局，维护生态，兼顾效益。

”的原则下，计划做到“当年开发，当年见效，当年收益”。

6.3长短期盈亏

1、项目3年总投资约为2.5亿元：

附表6-1项目投资表

项目投资

建设内容

投资额

备注

1、景区基础修建

景区、景点旅游路线的建设，停车场、商业配套等

2、景区景点修复

维护

3、景区景点新建

互动娱乐、生态山水

4、景区生态保护

森林病虫害防治，水土保持等

5、度假村建设

生态度假区、生态商务区、生态疗养区、景区管理服务中心

后期投资

景点维护、景点新建，基础配套建设，旅游产品开发与推广

合计

2、：

附表6-2项目收益表

项目收益

收入项目

收益额

备注

2、景区配套经营

特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有20多项

3、度假村运营

酒店客房、休闲设施场馆费、度假公寓

4、度假村别墅销售

度假别墅采用全球发售形式

5、旅游产品开发

山珍、野味、生态农产品、书画等艺术品

合计

3、项目开发的操作具有巨大风险，除要求企业良好的操作水平外，更需要政府的大力支持。

附表6-3项目风险规避办法

项目风险规避

主要风险

预防办法

宏观经济风险

风景区规划具有超前性，以适应市场，灵活经营的方式协调发展

市场风险

以风景区