工程部主管岗位工作说明书.docx

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工程部主管岗位工作说明书

工程部主管岗位工作说明书

1、协助物业管理处工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

2、确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。

3、协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。

4、每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。

5、每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。

6、负责向部门提供年度、季度、月度的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。

7、定期对所属专业的员工进行培训。

8、对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。

9、对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。

10、负责编制物管处配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。

11、监督新设备的安装、调试及验收工作。

12、随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。

13、时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。

14、负责编排其所属岗位员工工作值班表。

弱电岗位工作说明书

1、弱电员工维护保养的设备：

楼宇自动控制BA系统、火灾报警系统、安保监视系统、室内防盗报警系统、

周边防盗报警系统、背景音乐及紧急广播系统、网络信息系统、

对讲机放大系统、车库收费管理系统、巡更仪系统、电子牌系统；

2、弱电员工运行管理的设备：

楼宇自动控制BA系统、电话/通讯系统、公共/卫星天线接收系统、

有线电视系统、综合布线/电话通信系统、

3、涉及弱电设备的用户二次装修管理，外包单位来现场维护保养跟进管理。

4、严格按照管理制度，认真、规范、及时完成各弱电设备每日各项值班、操作、记录、保养、维修、巡检等工作，每日工余时间在中央控制室值班，监视弱电设备运行情况及运行参数。

5、熟练掌握并应用各弱电设备各项操作、保养、维修技能，了解各弱电设备工作原理和参数设置（掌握各弱电设备参数更改密码）。

发生突发事件时，能及时、冷静、准确、有效处理。

6、发觉弱电设备异常情况，积极及时排除故障，并向上级领导汇报。

及时向其他专业员工转达、并及时向上级领导汇报发现物业其他专业的设备设施故障、缺损等异常情况，做好各类相关记录。

7、接到弱电设备报修电话或报修通知，15分钟内赶到现场投入工作。

8、及时处理其他专业人员提出的弱电设备异常情况或故障。

9、努力钻研技术,保证城市动力广场弱电设备始终处于良好工作状态,当BA系统监视到其他设备异常情况或危险情况时，即时向各专业人员报告，并为事件处理提供真实、可靠资料。

10、任何情况下必须保证火灾报警系统和防盗监视系统处于良好工作状态

11、积极耐心向中央控制室值班保安人员，进行全面详细的设备操作讲解，热情解答各类提问，配合保安人员，充分利用技防设备，共同搞好物业安全保卫工作。

12、积极与各专业工程人员沟通，了解各机电设备与BA系统关联,使各机电设备处于高效、安全、可靠工作状态，并积极提供节能措施意见。

13、经常熟读弱电图纸资料等文件，熟悉各线缆走向，中间设备安装位置和设备基本功能及服务范围。

阅读其他专业图纸资料，对物业其他设备设施应有基本了解。

14、跟进施工保修单位、设备维修单位的现场施工管理和工作配合支持。

15、积极参与突发事件的抢险与排故，有责任如实向上级领导汇报突发事件的现场情况。

16、配合其他专业的设备维保工作。

17、配合参与二次装修的现场管理。

18、认真、及时完成上级领导安排其他各项工作。

综合维修工岗位职责

1、严格遵守物业管理处的各项规章制度；热爱本职工作，认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快速准确，处理迅速及时。

2、努力学习技术，熟练的掌握公司的输配电线路走向、给排水管网及所辖设备的原理、技术、性能和实际维护、维修、操作。

对一切电路电器设备及上下水管道的安装要规范化、标准化，做到安全用电、用水。

3、必须服从上级领导安排的工作调动， 在上级领导的安排下，负责物业管理处所管辖项目的水、电、电梯、厨房、清洁设备等机电设备的正确维修保养和计划性维修保养工作，认真填写工作日志和日维修单。

4、密切监视配电柜的各种仪表显示，正确抄录各项数据并填好报表；

5、积极配合电路检修工作，如断电检修，需具体检修人员直接通知挂“严禁合闸”的指示牌，未经检修人员通知而随意合闸造成严重后果由当班人员负责；

6、负责全公司的水电设施的安装和维修，对公共水电设施要经常巡视，做到超前服务，防患于未然。

定期检修和随时维修相结合，需要大修须及时报告。

做到小活及时，大活想尽办法尽快修好，确保全公司水、电畅通。

7、做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因，加以纠正；

8、严格遵守操作规程,对各类工具设备做到勤保养和妥善保管，对专业工具，要使用、维护、责任到人，经常维修，物尽其用，坚持以旧换新。

9、负责配电室安全，必须杜绝闲杂人员进入，做好卫生工作，遵守电工安全操作规程，避免发生事故。

10、有责任向公司各部门员工进行安全用电、节约用电的教育和指导工作。

11、按期巡检消防设备，协助安保部进行消防检查、消防试验，在发生火灾时给消防人员提供帮助。

12、做好领导交办的其它临时性工作

房屋和公共设施管理规定

为加强公司各项目物管处房屋和公共设施维修养护的管理工作，依据国家建设部《城市房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮技术管理规定》相关规定，结合公司实际情况，特制定了本管理规定。

第一章总则

第一条本规定适用于各物管处的房屋和公共设施的管理。

笫二条房屋和公共设施

一、公共设施具体包括楼宇建筑相配套各类室外构筑物、平台、路面路基、路灯及线路、停车场（库）、沟渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游乐场连廊、雨檐台、信报箱、公用标志设施、垃圾房等。

二、公共道路及其设施具体包括物业管理区域内机动车道、非机动车道、人行道、停车场（位）、广场（健身场地）、安全通道、护栏、分隔带、道路标牌、道路两侧边沟及其他附属设施等。

三、公共照明设施具体包括物业管理区域内供绿地、景点、道路照明用的灯杆、灯具、地上地下照明管线及照明附属设施等。

四、公共卫生设施具体包括物业管理区域内设置的果皮箱、垃圾桶（斗）、垃圾分类收集箱、公厕（公共卫生间）、垃圾中转站（处）等。

五、公共绿化带及配套绿化设施具体包括物业管理区域内的绿化草地、花卉、树木、乔木、灌木，喷灌管网及配套的喷灌设施等。

六、房屋本体具体包括楼宇的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天面、屋面等。

第三条工程管理部门负责属下名各物管处的房屋和公共设施的制监工作

第二章管理职责

第四条物管处值班安管员每日对房屋和公共设施进行巡视检查，将发现的问题通知相关部门进行处理。

第五条物管处工程管理部门每月对房屋和公共设施进行检查，并填写《房屋和公共设施检查表》见（附件1）和《设备设施完好率统计表》见（附件2），发现的问题及时进行维修，并记录处理结果。

第六条物管处工程管理部门负责人，按房屋与公共设施维修养护要求制定相应的年度维修保养计划并组织实施。

第七条物管处工程管理部门负责人负责房屋和公共设施日常养护、修缮工作，大、中修工程的施工监督和检查。

第八条工程管理部门负责公共设施的大、中修项目的技术审核，并报上级领导。

第三章管理原则

第九条为保持房屋和公共设施的正常使用功能，实现物业的保值增值，应坚持养护为主导，维修为支持的工作方针，适时养护，及时维修，发现问题立即处理，消除隐患。

第四章房屋管理要求

第十条物管处应根据房屋的具体情况，制定《房屋本体维护周期一览表》见（附件4），确定房屋的检查周期、频次与养护要求，并组织实施。

第十一条物管处值班安管员负责房屋的日常巡视检查，中控室/监控中心值班员负责接受客户报修以及根据安管员巡视检查中发现的问题，报工程部进行维修处理。

第十二条物管处工程管理部门负责每月对房屋本体的巡视检查，并负责所有中修以上房屋本体维修项目的申报。

第十三条物管处工程管理部门负责房屋本体日常养护、修缮工作的监督、检查及大、中修工程的监督、检查。

笫十四条公司工程管理部门负责房屋本体大、中修项目的审批。

第十五条对房屋本体进行维修的费用支出，按照《物业管理委托合同》执行。

第十六条委托施工单位进行维修的工程项目审批按照《招标管理规定》执行。

笫十七条应按照行业主管部门的要求定期进行房屋安全检查，确保房屋安全、正常使用。

第十八条应规范公司和业户对房屋的装修活动，并进行全程跟踪监督。

笫十九条应有计划、因地制宜地做好房屋本体维修养护工作，保持房屋的正常功能和使用要求，确保安全。

笫二十条适时做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。

笫二十一条定期检查所有标志，发现损坏或脱落的标识类标志应及时予以修复。

笫二十二条物管处每年应就在管物业房屋的维修养护情况，做出管理报告。

第五章公共设施的管理

笫二十三条物管处应根据设备设施的具体情况，制定《设备设施维护周期一览表》见（附件5），确定设备设施的检查周期、频次与养护要求，并组织实施。

笫二十四条在公共设施管理维护中，应特别注意设施的安全性要求，及时发现和消除各类设施隐患，避免公共设施对业户特别是未成年人的伤害或潜在伤害。

在维修养护以及工程改造中，应从人性化设计角度出发，把握设施对人特别是业户的尊重与关怀。

笫二十五条应定期对公共设施进行检查，确保公共设施的安全、正常使用。

笫二十六条房面平台应满足消防要求、防水要求和防台风要求。

笫二十七条屋面消防疏散平台以及消防通道出口处应有消防指示牌，及时清理杂物，保证消防通道畅通。

笫二十八条任何单位和个人不得在屋面堆放物品、养殖动物、搭建建筑物或构筑物，不得擅自在屋面从事花草种植及其他占用活动。

笫二十九条突出屋面的金属物如金属栏杆、金属管道等必须与避雷网焊接成一体，形成良好的电气通路。

笫三十条应制定并执行维修养护工作时间，在不影响用户活动、生活、办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。

第六章屋和公共设施维修养护计划

笫三十一条房屋和公共设施维修保养年度计划必须具备下列内容（但不局限于）：

一、房屋、设备的大、中、小修项目/内容的安排；

二、计划组织实施维修保养的人员、时间；

三、明确的维修保养周期；

四、具体的维修经费预算。

笫三十二条保养计划的制定

一、物管处工程管理部门专业主管制定《年设备设施维修保养计划》见（附件3）。

二、制定的保养计划中应包括对辖区的公共设施分期、分批进行定期的全面检查、维修的具体内容。

三、保养计划要求及时、全面，符合要求，并上报公司主管部门审批备案。

笫三十三条计划的实施

一、物管处工程管理部门根据批准的年度维修保养计划，按计划时间组织实施对房屋、公共设施的维修保养活动。

二、维修保养后应填写相应的维修保养记录表，专业主管应对维修保养效果进行检查验收，发现问题及时纠正处理。

第七章房屋和公共设施巡检及维修要求

笫三十四条房屋和公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。

笫三十五条在进行房屋和公共设施巡检工作时，应首先保证人员的安全，减少对业主的影响。

发现问题及时上报主管人员，做好记录。

笫三十六条房屋和公共设施的巡检工作要全面、细致，落实到整个物业，包括房屋内外所有的公共设施。

笫三十七条房屋及公共设施