房地产估价师考试估价案例与分析》简答题资料.docx

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房地产估价师考试估价案例与分析》简答题资料

简答题

一、复习题题目P201页，答案P215页题目内容：

1、商住混合楼估价正确性判断。

答：

不正确，因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

2、保险损失价值评估技术路线。

答：

对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。

对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

3、市场法（实际）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正确判断。

答：

不对。

评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。

而客观合理的价格或价值，应该是公开市场价值——在公开市场上最可能形成或成立的价格。

比较法强调可比实例价格是正常价格或可修正为正常价格；收益法强调采用正常净收益；成本法强调正常的重置价等。

都说明各种估价方法均是以公开市场价格为出发点的，其实质是一样的。

4、商住综合楼抵押评估技术路线。

答：

（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。

A.计算出商业、住宅的建筑面积；

B.商业部分采用收益法进行评估，居住部分右搜集可比实例，采用市场比较法进行评估；

C.两者汇总得出总价。

（2）、把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。

A.采用市场比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。

B.采用重置成本法计算出建筑物的价格。

C.土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。

（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。

（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

5、收益法，比较法的实质和难点是什么？

答：

比较法的实质是通过已成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定房地产在公开市场上最可能成交的价格。

难点在于交易修正。

收益法的实质是以房地产在估价时点以后能创造的收益来确定房地产在估价时点的价格。

难点是净收益的求取和资本化率的确定。

6、转让在建工程应具备哪些主要证件及评估技术路线。

（假开法法现金流法）

答：

（1）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的评估证明等。

（2）A.估算该工程完工后的价值；

B.估算续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等；

C.采用动态方式将续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等及未来的楼价折现到估价时点；

D.未来的楼价的折现值扣除续建工程的建筑费、专业费、销售税费及购买在建工程应负担的相关税费等的折现值,求得待估房地产的价值.

7、投标报价应采用的估价方法和技术路线。

答：

评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发完成后的价值（楼价），减去预期的正常开发费用（建造成本、专业费用、管理费用及购买待开发土地相关税费等之后的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。

评估上述宗地招标报价除采用假设开发法（剩余法）之外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，作为报价的主要比较资料。

此外还可以辅之以成本法评估作为参考。

8、郊区房地产估价（野猪肉卖点）合法性认定。

答：

（1）房产合法性。

文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门，则文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值）。

（2）饭店用房。

应考虑作为此类商业用房继续存在的可能性，饭店位于远郊区，且因为当初建房时以野猪肉入菜为卖点，现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定，如仍可用于饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。

（3）办公用房。

根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用状况而定，如不宜加层，或没有必要加层，则两层的基础成本不应考虑，而只能按一层的基础测算成本。

（4）屠宰用房及饲养用房。

如果不能改作它用，或改造成本太高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。

二、模拟试卷一题目P277页，答案P336页题目内容：

1、行政划拨土地抵押贷款估价技术路线及应注意事项。

（有地上建筑物）

2、保险赔偿损失估价技术路线，赔偿款合理否？

3、土地估价，假设开发法计算公式和技术路线。

三、模拟试卷二题目P299页，答案P341页题目内容：

1、工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。

答：

不正确。

因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

2、补地价的技术路线和计算公式，地价不同年限调整。

答：

调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。

确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。

计算公式：

V25.5=V40×[1-1/（1+У）25.5]/[1-1/（1+У）40]

3、写字楼出租估价优选方法及主要步骤（见规范：

市场法P8和收益法P11页）。

四、模拟试卷三题目P324页，答案P348页题目内容：

1、在建工程（综合楼）评估技术路线及应搜集哪些资料。

答：

（1）①成本法：

土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。

②假设开发法：

通过比较法等方法预测完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、管理费用、利息和利润等。

（2）①《国有土地使用权证》。

②《建设用地规划许可证》。

③《建筑工程规划许可证》。

④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。

⑤《施工许可证》。

⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。

⑦已完工部分的工程质量状况证明和已完工部分工程量证明。

2、相邻房地产合并，增值额如何分配？

答：

增值额分配有三种方法：

A.以合并前各自的单价为基础进行分配；B.以合并前各自的面积为基础进行分配；C.以合并前各自总价值为基础进行分配。

三种方法的计算结果根据影响程度在大小不同，取加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。

3、已规定用途投标报价应采用的估价方法和应做哪些工作？

答：

首先对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。

其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。

然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。

五、1998年考试题题目P376页，答案P381页题目内容：

1、市场法选取可比实例应考虑哪些因素（见理论与方法P113页）？

假如有一交易实例与估价时点相差五年，可否将该交易实例作为可比实例？

为什么？

2、有租约房地产交易对投资、自住、买入价决定的影响。

答：

（1）应将现有租约所定的租金与市场平均租金作相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅买入价趋低。

（2）显然有影响，现有租约将使该住宅的买入价下降。

（3）该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。

3、装修估价的确定。

答：

（1）上述资料用于抵押估价尚不齐全；

（2）房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；（3）不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

六、1999年考试题题目P404页，答案P410页题目内容：

1、欲购城市边缘商住房地产，估价师在估价前需要了解估价对象哪些情况？

答：

估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：

（1）土地权属状况；

（2）房屋产权状况；（3）该房地产是否符合规划要求；（4）土地使用基本情况；（5）建筑物基本情况。

2、拍买估价结论，当事人认为过低时，评估所认为合理的理由。

答：

乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：

（1）拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有两年半，市场情况发生了变化；

（2）为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；

（3）拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；

（4）整个别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同；

（5）1993年获取土地时的市场状况与1996年拍卖别墅时不同，不能拿1993年的地价与1996年的别墅售价比较。

3、甲乙分配方案是否合理，应如何分配？

为什么？

答：

（1）甲、乙的分配方案均不合理。

（2）甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

（3）因为。

如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

七、2001年考试题题目P437页，答案P442页题目内容：

1、银行抵押评估，银行要求赔偿损失，估价公司认为没有责任，不应赔偿损失解释的理由。

答：

（1）银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。

（2）抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。

（3）由于短期（快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。

（4）房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。

（5）如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。

2、转让工业厂房改超市价格评估，应搜集哪些资料。

答：

（1）对该地区房地产价格有普遍影响的资料。

（2）有关估价对象的实物、权益、区位等资料。

（3）了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。

（4）如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。

（5）改变用途所需投入的改建费用等。

（6）需要补交的土地使用权出让金的标准等。

3、评估商场带租约出售价格，应优选哪两种方法，并写出估价技术路线。

答：

（1）应优先选用的估价方法是：

收益法和市场比较法。

（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种方法。

（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选用市场比较法为另一种方法。

（4）在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响到

A有租约的租金收入用租约租金。

B租约期满后的租金收入用客观租金。

C现空置部分也要计客观租金收入。

（5）将两种方法的估价结果综合，确定最终估价

八、2002年考试题题目P425页，答案P431页（精典）题目内容：

1、抵押评估，当事人认为评估结论低于实际投入成本不理解，评估公司有何理由认为结论是合理的？

答：

（1）评估的是公开市场价值，是客观价格，而非实际价格。

（2）实际成本超过社会平均成本。

或房地产价值直接取决于其效用，而非花费成本。

（3）由于时间的差距，房地产市场价格发生了变化。

（4）抵押贷款价值评估，较少考虑预期不确定的收益或升值等因素。

2、商住楼抵押评估，应优选的估价方法和技术路线，应考虑对评估价值影响的主要因素是什么？

答：

优选假设开发法和成本法。

（1）先采用假设开发法，再采用成本法。

根据市场分析，分别求出商业、住宅开发完成后的房地产价值，根据两种方法估价结果综合确定商住楼的价值。

（2）采用假设开发法应确定扣除项目（扣除项目有：

开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费）。

（3）应采用估价时点的房地产状况和房地产市场状况估价。

（4）应考虑在建工程项目期间的减损。

（技术路线见书P5页、P59、P63、P64页。

）

考虑的主要因素有：

（1）适宜性风险，

（2）预期风险，（3）市场变现风险，（4）耗损风险，（5）对预期不确定性收益或升值较少考虑，（6）采取客观、谨慎、甚至偏保守的原则选取有关参数。

（7）一般采用净收益不变的公式计算。

九、1、欲了解土地的规划限制条件，见估价理论与方法P19页。

2、估价人员只对估价信息和结论合乎技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

3、控制性祥细规划规定性指标有：

（1）用地性质（用途）

（2）用地面积（3）建筑密度（4）建筑控制高度（5）建筑红线后退距离（6）容积率（7）绿地率（8）交通出入口方位（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。

4、在建工程应祥细核查项目状况：

（转让）

（1）土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金；

（2）土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书；

（3）政府相关管理部门的批准文件是否齐全。

包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证（或开工证）、预售许可证是否取得等。

（4）房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%。

5、房地产抵押价值评估。

确定两种估价方法的平均值，还是权重值，应根据市场情况，慎重选用，一般用平均值。

报酬率取值要看风险程度。

6、价值定义：

本报告采用公开市场价值标准。

本次评估所确定的土地价格是指估价对象在估价时点2003年4月1日，规划用途为住宅，土地出让年限为70年，评估设定土地程度为宗地红线外“五通”（即道路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“场地平整”现状利用技术优势下的国有土地使用权出让价格。

7、当在建工程抵押价值包含土地使用权价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用权证》。

对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监督下预售，通常由银行出具允许开发商预售的文件给房地产管理部门，并办理他项权利变更手续，同时由房地产管理部门予以办理商品房预售登记。

8、成本法的实质是，通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。

成本法的难点是相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取更难一些，这也是成本法的难点所在。

9、假设开发法的实质，估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

难点是：

利润的估算是主要难点，另一难点在于预计估价对象开发完成后的价格。

10、基准地价修正法的实质是市场比较法，基准地价就是“可比实例”的价格。

11、建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口连接两座建筑物的架空通道，玻璃拱顶下的天井，室外楼梯和街坊内连接建筑物的过街桥等。

12当折现率不包括对通货膨胀的补偿时房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。