XX复合型商业大酒店投资项目可行性研究报告.docx

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XX复合型商业大酒店投资项目可行性研究报告

XX复合型商业大酒店投资项目

云南浩泰投资有限公司

可

行

性

研

究

一、项目名称

倘甸产业园区XX复合型大酒店投资项目

二、项目投资、实施单位及公司简介

投资企业名称：

云南浩泰投资有限公司

地址：

云南省昆明市金实路8-号

法人代表：

孙常云

注册资本：

壹仟万元（人民币）

企业类型：

股份有限公司

经营范围：

项目投资及对投资项目进行管理

云南浩泰投资有限公司成立于2011年，公司宗旨：

仁、义、礼、智、信；公司本着舒服、共赢的原则为发展思路。

公司现经营项目有：

红木家具厂（由旗下云南永林木业有限公司负责）、怒江卢库老城区拆迁项目（由旗下怒江捷安拆迁有戏公司负责）、曲靖马龙月望乡沙场、禄劝九龙石场、

公司有员工60余人，都为本科以上学历，有卓越的战略性眼光，超前的思想认识，公司团结向上紧跟国家的相政策积极发展，拓展未来。

三、项目概况及需要

倘甸产业园区XX大酒店投资项目位于马街经开区，该地区位于寻甸县倘甸最繁华的经济旺地，是寻甸县县目前功能全面、设施全面的星级酒店；汇集客房、桑拿、KTV、高档餐厅；酒店大厦拟建筑面积为10000m2（其中酒店左右临街商铺可出租为当地银行、电信、水费、电费、电视费等办公用），临街正门一楼为酒店接待大厅和商务中心，酒店大厦左右临街2楼、三楼、四楼为酒店桑拿会所和KTV商务会所，酒店整栋为客房，顶楼为会议接待、会务中心专用和行政办公，另设茶艺会所。

酒店建成后可配置200套左右标准星级酒店客房，是寻甸县倘甸产业园区建立城市商务餐饮娱乐的理想平台，所以需在该地向有关部门征地200亩为作该酒店的项目开发地和后续建设其它项目用地，望两区管委会和有关镇府部门给以扶持及帮助。

四、项目背景

1、倘甸产业园区是云南经济发展现状及未来发展趋势

寻甸县是我省著名红色旅游县，全县城区人口总人口50.5万万，距昆明市区8０公里，寻甸矿藏资源丰富，主要有褐煤、磷矿、硅藻土、铅锌、重晶石等，蕴藏有优质褐煤3.5亿吨，磷矿2.1亿吨，硅藻土4亿吨。

寻甸的名优土特产主要有清真牛干巴、板栗、蜂蜜等，农产品有玉米、稻谷、洋芋、荞子、大豆、烤烟、油菜、小麦、大麦、蚕豆、芸豆，其中烤烟、芸豆、洋芋等在国内外均占有一定市场。

清水海引进北欧先进养鳟模式，培养出红肉彩虹鳟鱼，其品质可与北欧鲑鳟鱼相媲美。

清海村委会建设1080亩车厘子生产示范基地。

市委、市政府决定，成立昆明倘甸产业园区管委会和昆明轿子山旅游开发区管委会，托管东川区红土地镇、舍块乡，禄劝县的转龙镇、雪山乡、乌蒙乡，以及寻甸县的倘甸镇、凤合镇、联合乡、金源乡，着力打造以倘甸片区为重点的经济增长极，辐射带动北部县区迅速崛起。

现倘甸产业园区及轿子山旅游开发区指位于云南省昆明北部的包括东川区红土地镇、舍块乡，禄劝县的转龙镇、雪山乡、乌蒙乡，以及寻甸县的倘甸镇、凤合镇、联合乡、金源乡等共9个乡镇地区，简称昆明“两区”。

“两区”由昆明市“两区管委会”直接托管，“两区管委会”拥有该区经济以及社会管理权。

“两区”目前为昆明市市级开发园区，省级扶贫综合实验区，省级工业园区申报顺利，有望2012年内获准，同时正在开展国家级扶贫开发区合作，有望划入国家乌蒙扶贫开发片区。

两区规划面积1837.54平方公里（包括轿子雪山省级风景名胜区253平方公里）。

 未来20年以内，将“两区”打造成滇中经济增长极和昆明北部崛起的引领区。

倘甸片区也已被获准纳入《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》，作为滇中北部的重要增长极进行打造，将成为云南北部面向西南地区开放的桥头堡城市和物流中心，云南北部面向川渝的交通枢纽城市。

城市规划总面积为701.43平方公里，规划城镇人口其中倘甸片区20万人口以上，转龙片区3万以上（国际旅游度假城市）。

中心城区100平方公里，人均建筑用地110平方米（不含工矿用地），将成为滇中北部的重要城市。

目前，“两区”1、2号市政道路已在建设中，招商大厦计划8月中旬开工，新高中计划2012年9月投入使用，301.5公里建制村路面硬化项目已经接近完工。

2011年，“两区”将确保完成园区基础设施投入5亿元，收储土地3000亩。

到2015年，基础设施建设投入45亿元，工业固定资产投资突破50亿元，旅游服务业投资达5亿元。

倘甸镇距寻甸县城87公里，东川90公里，禄劝92公里，昆明121公里，素有“旱码头”之称，是“两区”重要的商品交易集散地、农产品初加工基地、人流物流中心。

全镇辖12个村民委员会，91个村民小组，行政村道路硬化28公里，硬化率达100%，自然村道路硬化60公里，硬化率达75%。

集镇建成区0.7KM2，绿化率17%，常驻人口1万人。

倘甸集镇辐射周边10个乡镇约30万人口，平均海拔2086米，最高海拔大黑山主峰2905米，最低海拔虎街1994米。

年平均气温13℃，最高气温26℃，最低气温-2℃。

年降雨量950毫米，适合种植水稻、玉米、烤烟等农作物。

（一）经济情况。

2010年，全镇实现国民生产总值2.049亿元，农民人均纯收入2235元，非公经济营业性收入4880万元，固定资产投资1.26亿元，农村经济总收入1.44亿元，粮食总产2100万公斤，种植烤烟1万2170亩，共收购185.235万公斤，均价14.91元，总产值2761.85万元，实现税收607万元。

全镇镇有个体工商户327户，年总收入2728万元，实现税收43万元。

依托丰富的农特产品资源成立了福坤食品有限公司，福坤公司始建于2008年7月，注册资金100万元，占地面积25.3亩，建有1200平方米生产车间一个，仓库2400平方米，仓储量6000吨，大型冷库一座，烘干设备两套，松子仁加工机组8个台组，大白芸豆筛选机两台。

年收购大白芸豆2000吨、野生菌300吨、松子仁2000吨，公司还拥有大白芸豆种植基地6000亩，吸纳当地人员就业156人，年总收入600万元

倘甸产业园区通过近几年的高速发展，经济发展取得了辉煌的成就。

充分说明该产业园区整体经济水平发展较快。

同时昆明市政府重点提出城市发展战略规划。

倘甸产业园区民营经济在未来当地经济中占有重要比重。

力争把倘甸产业园区及轿子山旅游开发区简称昆明“两区”打造成为滇中北部的重要城市，全省经济强区，全省工业大区，突出重点，实施五大战略，突出工业富民战略，突出两区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府20年发展战略可以看出倘甸产业园区的经济已进入一个高速增长的快速通道，整个城市的发展和各种产业提升都迎来了历史性的民展机遇，作为第三产业的代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市发展中获得重大商机。

2、倘甸产业园区餐饮娱乐业发展现状及潜力

（1）倘甸产业园区餐饮乐业发展现状

倘甸产业园区餐饮娱乐业主要体现在餐饮、娱乐和近郊的休闲度假三个方面：

餐饮业：

目前餐饮业分为以山庄为代表的中档酒楼和众多小食店为主二种类型业态，服务对象主要为当地民众消费，上庄等中档酒楼营业面积２００平方米——４００平方米之间有５－８个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费、商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在２０００元－５０００元之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套服务，而面向市民的众多小食店则以当地市民的日常消费为主，服务水平和服务档次都很一般。

娱乐业：

目前倘甸产业园区的娱乐业，主要以卡拉ＯＫ和按摩方式进行，卡拉ＯＫ在当地极为简陋，以大众工薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容服务，经营类型和档次规模都极为初级。

休闲业：

以休闲度假山庄是主要表现形式。

其地理位置都分布在城市的近郊和风景区，以提供餐饮娱乐综合性服务，接待客户以市民消费和外地游客相结合，其余度假地除节假日外经营情况都一般。

结论：

总体看来目前倘甸产业园区餐饮娱乐业发展都极为粗放，市场服务档次有待提升，大型高档集合型餐饮娱乐是整个行业的空白。

（2）倘甸产业园区餐饮娱乐业发展潜力分析：

倘甸产业园区餐饮娱乐业消费类型主要分为：

集团性消费：

（如银行、电信、电力、政府部门）主要以政务性消费和企业消费为主；

商务性消费：

以民营企业、私营业主和高薪阶层应酬交际为主。

普通工薪阶层消费：

工业企业，全城镇个体劳动者，私营和个体经济占全县工业总产值８７％。

商务型消费没有在当地消费，而实际情况是当地许多大型重要的商务性，政务性消费都存在价值，其主要原因在于倘甸产业园区没有一个能够提供大型商务活动，上档次餐饮娱乐消费平台，巨大的市场需求与消费平台之间出现了重大结构性矛盾。

从个个消费潜力上我们可以看到，倘甸产业园区有国有经济单位人员几万人，其中，电力、煤气及水生产和供应业人均工资22138元，交通运输仓储和邮电电信业人均工资９６２０元，金融保险业人均工资15675元，房地产业人均工资10902元，卫生、体育和社会福利业人均工资12190元，教育文化人均工资11653元，国家机关、政党机关和社会团体人均工资14317元（总人数为11975人）其它行业人均工资13407元（100人）将带来巨大的个体消费。

这种情况下产生的大量政府政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费档次和消费规模都无法通过现有消费平台得到很好的满足，最终导致产生大量跨区消费（主要以中高档消费为主），大型主题旅游促销活动，以及周边地区（主要是两区）消费者因节假日而产生的大量假日旅游经济为两区旅游业带来了巨大的发展商机。

2013年旅游人口达195万人次以上，而倘甸产业园区目前餐饮娱乐和酒店业却只能提供初级的消费平台，硬件设施的不上档次和不上规模，服务内容和服务业态的初级使倘甸产业园区经济潜力没有得到发掘，倘甸产业园区整个工业、经济发展受到严重制约。

两区政府机关及附近政府单位每年要举行诸多政府工作会议以及大型企业的商务会议没有合适的平台举行，大型工业活动和商业性展览、演示也不能顺利展开，硬件设施的不配套导致倘甸产业园区整个会展经济无法良性发展，在日益注重信息化发展的今天显得极不适应。

从多个方面可以得出这样的结论，倘甸产业园区的餐饮娱乐性消费市场潜力巨大，特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业发展的重要机会。

3、倘甸产业园区酒店业及商务型酒店消费市场现状

倘甸产业园区目前这些酒店全部是私营酒店，规模和档次较一般，具体情况如下：

酒店外立面形象：

一般都较陈旧是多年前的老建筑，没有风格和特色可言；各酒店位置都在城区的边沿地段；

接待客户类型：

较低层次的客房接待，一般性业务活动；

酒店配套服务：

单一，局限于客房服务，有茶坊、洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮、宴会配套，更没有上档次的娱乐配套。

客房数量：

22间－42间不等。

客房挂牌价：

因为都不是星级酒店，挂牌价在60元－120元/间，实际结算价为8－9折；

酒店管理：

较为粗放的旅社式管理；

酒店经营状况：

一般的开房率在60％－90％之间，也提供一些钟点式服务；

五、项目SWOT分析

1、项目优势

1）地处中心旺地，地理位置显赫；

2）城市标志性建筑，具垄断性和唯一性，个性突出；

3）整体规模较大、设计现代、配套功能完善，具有强大竞争力；

4）可有著名金融机构、各行业单位入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融及其它业务服务功能；

2、项目机会

1）城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向；

2）强大的酒店消费市场需求；

3）酒店行业规模化、品牌化及多元化服务是当地市场空白；

3、项目威胁

消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键；

结论：

通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强的唯一性和较强的综合性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导，将成为倘甸产业园区（两区）的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大的体现。

六、项目定位

针对倘甸产业园区目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白的现实，我们建议将项目定位成倘甸产业园区三星