未来眼光中国城市经济与房地产投资潜力.docx

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未来眼光中国城市经济与房地产投资潜力

未来眼光

中国城市经济与房地产投资潜力

根据前面几章对城市经济和城市房地产的理论分析，城市经济系统包括了房地产市场系统，房地产系统是城市经济系统的重要组成部分。

城市总体经济的变化一方面会直接使房地产系统内部要素产生变化，另一方面房地产整个系统所处的经济环境发生变化，会导致房地产系统的变化。

因此城市竞争力的提升，是房地产发展潜力的重要基础。

一城市房地产投资价值分析：

理论研究框架

房地产投资价值的分析实际上就是房地产开发企业的选址问题，因为房地产企业开发投资，首先考虑投资地的发展潜力。

经典的企业选址理论是城市房地产投资价值分析最合适的理论基础。

（一）理论基础：

企业选址理论

在经济人理性假定的市场经济条件下，企业的行为（包括选择活动和空间聚集）都以利润最大化为准则。

企业选址在何地，关键是看当地的综合条件与其他地比较，能否使企业获得更大的净收益，这就是企业选址的利润最大化模型。

选址纯空间收益=空间收益（TR）-空间成本（TC）。

空间收益和空间成本分别反映收益和成本怎样随区位的变化而变化。

空间收益曲线显示在既定税前成本的条件下，税后收益随空间的变化而变化；而空间成本曲线反映了每一区位的要素及生产成本的综合。

如果把因区位变化而导致收益和成本变化的曲线汇在一起，人们就会发现利润最大化的区位在两个曲线间的最大距离处，此处总收益减去总成本最大，见图11-1，图中Y轴为总收益和总成本，X轴为区位，上面的曲线为总收益曲线，下面的曲线为总成本曲线，在Z1和Z2的两区位中，企业将选择区位Z2。

图11-1企业的最优选址决定

模型显示除非巧合，否则最优区位既不一定是利润最大化的区位，也不一定是成本最小化的区位。

模型还显示曲线TC1和TC2任何一个变化都可能改变最优区位。

（二）分析框架：

投资价值的四要素模型

根据选址理论，针对房地产业的未来投资潜力，我们开发出“四要素模型”。

一个城市所有影响企业选址的因素，都成为影响企业成本收益的因素，总体上可分为供给要素、需求要素、规模经济、经营环境四部分，这是投资价值分析或投资区位决定的一般框架。

1.供给要素

供给要素包括人才、资本、科技和自然、人工设施资源等。

人才既是本体竞争力也是环境竞争力的一部分。

一般劳动力、熟练劳动力和高级人才的数量和质量决定着城市企业和产业的规模和技术层次，影响着城市企业和产业的竞争优势。

资本是城市创造财富直接的要素，资本规模、金融体系、融资便利度影响城市价值的创造。

科技进步包括科技资源、科技创新，科技转化使得科技在商业发展和价值创造中的作用越来越重要。

虽然自然资源要素在创造财富中的地位下降了，但资源仍然是财富创造不可或缺的要素，尤其是土地和水等基本要素，对城市企业运行和扩张十分重要。

市内商务设施包括城市水电煤气等动力基础设施，是城市正常商业活动的最基本前提。

对外基本基础设施状况对产品成本的高低和产品价值的最终实现，具有十分重要的意义。

在现代信息社会，信息基础设施状况影响商业活动的效率。

不仅基础设施质量和数量重要，基础设施的成本也是城市商务环境的重要内容，对城市竞争力十分重要。

城市拥有发达通讯、信息、网络设施，不仅为城市发展高技术产业创造条件，而且对于一般的商务活动也可以大大节约其运行成本，提高其运行效率。

在城市竞争的环境中，生产要素成本优势是城市重要的比较优势，与其他地方相比较，本城市的劳动力（主要指工资）、资本（主要指借贷资金的实际成本）、土地成本（主要指房价、地价，企业和个人租借办公、居住的成本）的高低，最直接影响城市企业的净收益。

行为和心理因素方面考察和量化预期在国民经济与房地产关系中的作用和影响。

经济系统不同于自然界，由于人的参与，人的主观因素影响系统的运行，最显著的是人的预期对房地产发展起着十分强烈的作用。

房地产的特殊性使得预期在两者关系中的作用更加重要。

2.市场需求

从需求的角度，市场规模和层次影响城市企业的盈利水平和市场占有率。

当地和腹地市场规模大、宏观经济形势好，公私消费旺盛，有利于拉动本地的生产，有利于城市吸引更多的外部投资。

当地需求质量高，市民需求的挑剔，市民对新产品和技术含量高的产品的敏感，环保和质量法规严格程度高，则有利于提高当地产品的质量和档次，从长期的角度有利于城市竞争力的提升。

3.聚集经济

城市产业发展的基础条件，影响城市企业的进一步创利，尤其是产业集群。

产业集群是产业组织的一种形态，一个产业集群通常是由多个企业组成的一个空间构造紧凑、网络密度高的经济活动集团。

在产业上相互关联企业之间的空间集中可以产生外部经济效应，这些效应有利于降低生产成本和提高企业的劳动生产率。

在产业集群中，产业服务也十分重要，金融、法律、会计、信息、培训等中介服务的可得性，专业协会和各类服务组织发展充分，创业服务体系健全，企业开业和运营中介服务成本低，有利于城市商业健康运行。

4.城市经营环境

城市的硬环境主要包括公共环境和生活环境。

城市环保的状况、城市环境质量影响城市企业产业选择和运营成本。

在城市软环境中，法律、制度处在最基础的层面。

法人产权能否得到有效保护，直接影响企业创富的积极性，因而影响企业价值的创造，也在不同侧面增加企业生产和交易的成本。

城市商业文化指城市的创业热情、交往操守和重商意识等，影响着经济人的创业动力和商业活动的交易成本。

城市政治、经济安全和稳定程度及城市社会治安状况关系到城市商业活动能否正常运行和企业法人财产权利能否得到有效保护。

市场开放包括行业的开放和区域的开放，行业限制和地区封锁的管制性垄断意味着私人产品生产的福利和效率的损失。

城市商业活动离不开政府的监管和服务，政府管理和服务的好坏影响城市企业收益状况。

城市的营销能力决定着城市留住本地企业和居民、吸引外地投资者和旅游者的状况。

二城市房地产投资潜力：

指标体系

根据投资价值的四要素模型和经济增长理论、城市经济以及房地产经济理论，基于对城市的社会经济特征、人口规模结构、产业经济特征、自然资源、交通设施、社区发展、游憩文化资源、教育科研和社会治安等内容的全面审视，建立城市房地产投资潜力指标体系。

房地产投资潜力分析，需要全面考量城市经济社会等各方面的因素。

但是房地产物业类型的不同，决定了投资潜力分析的侧重点也具有差异性。

我们把城市房地产市场划分为住宅、商业、工业三个细分市场。

（一）住宅房地产投资潜力分析指标

住宅房地产是满足城市内居民“住”的基本生活需求，又具有资产保值、增值的作用，因此住宅房地产具有消费和投资的双重特性。

从“四要素模型”的影响因素方面分析，可得到住宅房地产的投资潜力指标（见表11-1）。

（二）商业房地产投资潜力分析指标

商业房地产的概念至今还比较模糊，没有一个准确的划分。

但是简单来说，商业房地产是一种融合了不动产与商业两种类型的物业，并且是商务办公与住宅的结合。

根据“四要素模型”的影响因素分析，可得到商业房地产投资潜力指标（见表11-2）。

表11-1住宅房地产投资潜力指标

框架要素

指标

指标含义及内容

要素供给

公共设施

综合基础设施指数

文教卫生设施指数

市内基础设施指数

对外基础设施指数

综合基础设施质量与成本

文教卫生质量与成本

市内基本生产和生活设施质量与成本

对外大型基础设施质量与成本

要素成本

基础设施成本指数

实际土地成本

资本获得便利性指数

基本生活和生产要素成本

市场需求

就业机会

人力资源需求指数

城市从业人员增长量

移民人口指数

就业及发展机会及预期

定位需求

市民对城市的定位指数

市民对城市的定位

消费需求

市民的经济状况指数

市民可支配收入

城市环境

公共环境

城市环境质量

城市自然环境优美度

城市人工环境优美度

城市环境舒适度

自然区位优势指数

环境清洁度、舒适度、优美度与质量

城市区位的天然方便程度

生活环境

商业网点健全度

餐饮网点健全度

金融网点健全度

社区服务

法制

制度竞争力

社会凝聚力制度环境

管理

政府服务能力

政府执法能力政府服务优势市民的满意度

文化

地方文化优势

文化多样性

多样性、国际性、乡土性

文化个性与影响力、交往操守、兼容心理

开放

经济国际化指数

人文国际化指数

社会交流指数

经济国际化程度

人文国际化程度

社会交流程度

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表11-1住宅房地产投资潜力指标

（三）工业房地产投资潜力分析指标

工业房地产与当地的制造业发展有密切的关系。

工业房地产仅仅作为生产的用途，并且专业化较高，因此功能转移难度较大。

根据“四要素模型”的影响因素分析，可得到工业房地产投资潜力指标（见表11-3）。

表11-2商业房地产投资潜力指标

框架要素

指标

指标含义及内容

要素供给

人才要素

人力资源数量指数

人力资源质量指数

人力资源规模

资本要素

资本数量指数

资本规模及质量

科技能力

科学技术竞争力

科技创新能力指数

科技发展水平及质量

公共设施

信息技术设施指数

市内基础设施质量

对外基础设施质量

信息通讯设施

市内基本生产和生活设施机场、港口设施

要素成本

基础设施成本指数

实际土地成本

资本获得便利性指数

基本生活和生产要素成本

市场需求

就业机会

城市从业人员增长量

移民人口指数

人力资源需求指数

就业及发展机会及预期

定位需求

市民对城市的定位指数

市民对城市的定位

消费需求

城市市场总规模

城市消费能力

聚集经济