临沂市住宅物业服务收费管理实施办法.docx

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临沂市住宅物业服务收费管理实施办法

临沂市住宅物业办事收费治理实施步伐

临价费发[2011]195号

临沂市物价局

临沂市房产和住房保障局 文件

关于印发《临沂市住宅物业办事收费治理实施步伐》的通知

各县区物价局、房产和住房保障局，市区各物业办事企业、房地产开发企业，各专营公司：

   为范例物业办事收费行为，维护业主、物业使用人、物业办事企业、其他治理人的正当权益，凭据《中华人民共和国代价法》、《山东省物业治理条例》和《山东省住宅物业办事收费治理步伐》等有关划定，结合我市实际，制定《临沂市住宅物业办事收费治理实施步伐》，现印发给你们，请认真遵照执行。

临沂市物价局办公室     2011年12月29日印发

附件：

临沂市住宅物业办事收费治理实施步伐

第一条 为范例物业办事收费行为，维护业主、物业使用人、物业办事企业、其他治理人的正当权益，凭据《中华人民共和国代价法》、《山东省物业治理条例》和《山东省住宅物业办事收费治理步伐》等有关划定，结合我市实际，制定本实施步伐。

第二条 本步伐适用于本市行政区域内的物业办事、收费及监视治理。

第三条 本步伐所称住宅物业办事收费，是指物业办事企业凭据物业办事条约的约定，对住宅小区内的衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护物业治理区域内的情况卫生和相关秩序，向业主大概物业使用人收取的用度。

第四条 提倡业主通过公然、公平、公平的市场竞争机制选择物业办事企业，勉励物业办事企业开展正当的代价竞争，禁止代价欺诈，促进物业办事收费通过市场形成。

第五条 物业办事收费应当遵循公道、公然以及收费与办事水平相适应的原则。

第六条 市、县（区）政府代价主管部分会同同级物业主管部分凭据代价治理权限，卖力本行政区域内物业办事收费的日常治理和监视查抄事情。

第七条 住宅物业办事收费凭据住宅的种类、特点及物业办事阶段，分别实行政府指导价和市场调治价。

普通住宅前期物业办事费、停车办事费实行政府指导价。

兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技能开发区、临港经济开发区区域内基准代价及浮动幅度由市代价主管部分会同同级物业主管部分制定，报同级人民政府批准并每年向社会宣布；各县代价主管部分会同同级物业主管部分制定各自区域内的基准代价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会宣布。

具体收费尺度，由建立单位与前期物业办事企业在相应办事品级划定的基准价和浮动幅度内约定，并列入购房条约中。

非普通住宅以及业主委员会创建后的普通住宅物业办事收费实行市场调治价，由业主大会或全体业主与物业办事企业约定。

第八条 普通住宅前期物业办事费凭据物业办事的品级、办事质量、办事本钱等因素，实行分品级订价。

物业办事品级尺度分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个品级。

其中一星级为最低品级，五星级为最高品级。

具体见附件三。

第九条 普通住宅物业办事本钱包罗：

（一）治理办事人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测用度；

（三）物业治理区域清洁卫生用度；

（四）物业治理区域绿化养护用度；

（五）物业治理区域秩序维护、宁静防备用度；

（六）办公用度；

（七）物业办事企业的牢固资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度；

（九）经业主同意的其它用度。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改革用度，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业办事支出大概物业办事本钱。

供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位负担，不得列入物业办事本钱。

第十条 物业办事条约应当约定物业办事品级、办事内容、收费尺度、收费方法及收费起始时间、条约终止情形等内容。

涉及物业买受人配合利益的，其约定应当一致。

建立单位与物业买受人签订的衡宇买卖条约应当包罗上述物业办事条约内容。

前期物业治理住宅小区，因开发建立单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化情况等未能到达购房条约约定尺度的，物业办事收费应当适当减免，减免比例不应低于20%，具体减免比例应当在前期物业办事条约中约定，差额部分由建立单位赔偿物业办事企业。

第十一条 业主大概物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业办事费。

已纳入物业办事范畴但物业尚未交付业主大概物业使用人的，物业办事用度由开发建立单位全额缴纳。

业主大概物业使用人无正当理由拖延治理交付手续的，物业办事费从建立单位书面通知业主或物业使用人治理交付手续之日起按月计收。

物业办事条约有约定的，物业办事费可以预收，预收时间一般不凌驾半年。

第十二条 物业办事费凭据法定衡宇产权面积（不含与住宅配套的蕴藏室面积）计收。

已治理产权证的，以《衡宇所有权证》纪录的衡宇面积计收；未治理房产证的，按购房条约标明的衡宇修建面积盘算。

改变设计用途用于经营的衡宇、车库、蕴藏室实行市场调治价，按相应的经营性用房物业办事费尺度收取。

第十三条 衡宇交付后空置一年以上的，其物业办事费按实际执行尺度的80%交纳物业办事费，条约另有约定的，从其约定。

第十四条 车位租赁费实行政府指导价，兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技能开发区、临港经济开发区区域内基准代价及浮动幅度按市政府宣布的指导代价执行；各县代价主管部分会同同级物业主管部分制定各自区域内的基准代价及浮动幅度，并报同级人民政府批准。

具体收费尺度由承建人与建立单位在划定的基准价和浮动幅度内约定。

第十五条 物业治理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车办事费。

停车办事费包罗车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购置民众责任保险等产生的用度。

业主大概物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业办事企业另行约定。

己购置车位但未停放车辆的，停车办事费按80%交纳。

第十六条 占用物业治理区域内业主共有门路大概其他园地停放汽车的，应当交纳车位园地使用费，收费尺度由业主大会确定，所收用度属于全体业主共有。

第十七条 物业办事企业对车辆实行收支证（卡）治理的，应当为业主大概物业使用人免费配置收支证（卡）。

因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以凭据每证（卡）最高100元的尺度收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统治理费、运行费。

第十八条 物业办事企业不得向进入物业治理区域内为业主大概物业使用人配送、维修、安装、执行公事等车辆收取停车用度。

除前款划定以外的其他外来车辆，停放凌驾2个小时的，可以收取一定停车用度。

第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当凭据与业主签订的办事条约，向最终用户收取用度。

物业办事企业担当专业经营单位及环卫治理单位委托代收用度的，不得向业主收取手续费等分外用度，但可以凭据约定向专业经营单位及环卫治理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫治理单位不得强制物业办事企业代收用度，不得因物业办事企业拒绝代收有关用度而停止向最终用户提供办事。

第二十条 业主装修衡宇，施工前应与物业办事企业签订住宅装饰装修办事协议，缴纳装修包管金，装修包管金的收取和退还由业主大概物业使用人与物业办事企业在住宅装饰装修办事协议中约定。

在业主装修完毕后，经物业治理企业查抄验收及格，装修包管金应自查抄及格之日起90日内退还业主。

除此之外，物业办事企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、包管金。

业主大概物业使用人对其物业进行室内装修产生的修建垃圾，应当凭据物业办事企业大概社区居民委员会指定的所在堆放，并负担清运用度。

按有关划定自行清运的，物业办事企业不得收费；委托物业办事企业处置惩罚的，修建垃圾清运收费由双方协商确定。

业主或物业使用人按划定缴纳了物业办事费后，物业办事企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修治理费及与装修相关的治理用度。

第二十一条 安装并使用中央空调和会合式太阳能的普通住宅小区，其运行用度物业办事企业应单独列账，并按实际支出用度和约定方法向物业使用人收取。

第二十二条 物业办事企业已担当委托实施物业办事并收取办事用度的，其他部分和单位不得重复收取性质和内容相同的用度。

第二十三条 物业办事企业应当增强代价自律，遵守代价执法法例政策，严格履行物业办事条约，办事尺度与收费尺度应当质价相符。

第二十四条 物业办事企业应在物业治理区域内显著位置，将办事企业名称、办事内容、办事尺度、计费方法、计费起始时间、办事项目、收费尺度以及收费依据、代价举报电话12358等进行公示，担当业主的监视，不得向业主大概物业使用人收取任何未予标明的用度。

第二十五条 业主委员会应当定期在物业治理区域显著位置通告共有部分收益的收支帐目。

第二十六条 物业办事企业违反划定以及物业办事条约，擅自扩大收费范畴、提高收费尺度、重复收费的，业主大概物业使用人有权拒绝缴纳。

物业办事企业依约履行义务的，业主大概物业使用人应当定时足额交纳物业办事费，不得以种种理由拒绝交纳。

业主拒不缴纳物业办事费的，物业办事企业可依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业办事费的，从其约定，业主负有连带责任。

物业产权转移时，业主大概物业使用人应当结清物业办事费。

第二十七条 市、县政府代价主管部分对物业办事收费实行本钱监审制度和代价监测制度。

物业办事企业应当凭据政府代价主管部分的要求，如实反应情况，提供须要的资料。

第二十八条 政府代价主管部分应当增强对物业办事收费的监视查抄。

物业办事企业有下列行为之一的，由代价主管部分依据《代价法》、《代价违法行为行政处罚划定》等执法、法例予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费尺度的；

（二）低于办事品级要求提供办事并收费的；

（三）接纳剖析收费项目、重复收费、扩大收费范畴等方法变相提高收费尺度的；

（四）强制办事并收费的；

（五）不按划定实行明码标价的；

（六）其他违反代价执法、法例划定的行为。

第二十九条 本步伐实施前已签订物业办事条约尚未到期的，物业办事及其收费尺度等仍按原条约约定执行，条约到期后按本步伐划定执行。

未创建业主委员会的老旧小区按原划定执行，确需调解尺度的，经业主大会同意，可按本步伐划定执行。

第三十条 其他治理人的物业办事收费可参照本划定执行。

第三十一条 本实施步伐自2012年1月1日起施行。

临沂市物价局、建立局、房产治理局《关于制定临沂市都会住宅小区物业办事收费尺度的通知》（临价费发〔2005〕24号）同时废止。

附件一：

临沂市区普通住宅前期物业办事政府指导代价

附件二：

临沂市区普通住宅小区停车办事费、车位租赁费政府指导代价

附件三：

住宅物业办事品级尺度。

附件一：

临沂市区普通住宅前期物业办事政府指导代价

附件二：

临沂市区普通住宅小区停车办事费、车位租赁费政府指导代价

物业办事品级尺度

一星级

一、综合治理办事

1、前期物业办事企业应向业主提供物业办事手册。

2、承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、客户办事场合事情时间不少于8小时，设置并公示24小时办事电话。

4、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修纪录。

5、实行报答制物业办事收费方法的物业办事企业每年至少宣布一次物服资金的收支情况。

6、每年的相同面不低于小区住户的50%，每年至少2次征询业主对物业办事的意见，满意率达80%以上。

对不满意事项进行阐发、整改、回访，不满意事项回访率达70%，处置惩罚率达80%以上。

二、衡宇、共用设施、设备维护与治理办事

1、制定衡宇治理划定、衡宇维修养护制度、小区巡检制度、衡宇装饰装修治理步伐等规章制度。

2、每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。

3、业主或物业使用人装修前，物业办事企