物业管理前期介入的作用及其立法意义.docx

物业管理前期介入的作用及其立法意义.docx

《物业管理前期介入的作用及其立法意义.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理前期介入的作用及其立法意义.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业管理前期介入的作用及其立法意义

试论物业管理前期介入的作用及其立法意义

摘要

随着生产力的发展，物质产品的丰富，人民的生活水平得到了提高，人们对自身居住条件的要求也不断提高，业主在购买房屋时除了对房屋的基本条件有较高的要求，更对物业的环境有了新的需求。

物业管理正是伴随着社会的发展，为了满足人们的需求而产生的一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。

经过20年的发展，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上,发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。

随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。

物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。

物业管理的前期介入又是物业管理的首要阶段，因此，为了以人为本、切实搞好物业管理工作，根据目前的现状，尽快从法律和科技发展的高度，规定物业建设必须要进行物业管理的前期介入，前期介入能够提前发现、解决物业存在的诸多问题，避免以后在实际的物业管理中在遇到此类问题。

因此，加速立法、建立物业管理法律体系有着非常非常重大的意义。

关键词：

物业管理；前期介入；立法；法制化

目录

摘要

（1）

绪论（3）

1、物业管理前期介入的概述（3）

1.1物业管理前期介入的含义（3）

1.2物业管理前期介入的必要性（3）

1.3物业管理前期介入的作用（4）

2、物业管理前期介入的内容（5）

2.1规划设计阶段物业管理的介入（5）

2.2建设阶段物业管理的介入（6）

2.3清洁绿化方面的前期介入（6）

3、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性（7）

4.物业管理管理公司前期介入的意义（8）

4.1物业前期介入管理是为业主把好验收关（8）

4.2物业前期介入管理是后期管理的基础（9）

4.3物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证（9）

5、物业管理前期介入的立法意义（10）

5.1法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高（10）

5.2法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础（10）

5.3法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量（10）

6、结论（11）

致谢（12）

参考文献（13）

绪论

随着生产力和市场经济的发展，在我国出现了一个新型的行业——物业管理，物业管理是集管理、经营与服务之中的第三产业。

物业管理是指业主通过选聘物业管理服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

实行物业管理可以为业主提供方便周到的综合性服务；为业主创造干净、清洁、安全、舒适、优美的生活环境；可使物业保持增值。

物业管理有如此重要的作用，因此要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、施工建设和接管验收阶段——物业管理前期介入。

1、物业管理前期介入的概述

1.1物业管理前期介入的含义

物业管理前期介入又叫早期介入，是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所映入的物业管理的咨询活动。

早期介入是物业管理公司正式接管物业之前，参与该物业项目的可行性研究，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、设备选用、功能规划、接管验收等方面的建设性意见，制定物业管理方案，一边建成后的物业更能满足业主或用户的要求，为以后的而物业管理工作打下良好基础。

1.2物业管理前期介入的必要性

从表面上看，物业管理只是对物业接管后物业的使用管理，集物业管理只要在物业交付使用时介入即可，然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成后介入的状况已不适应物业管理发展的需要。

很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个独立的行业，但是，在开发建设的早期，物业管理企业通过早起介入活动，将长期积累的物业知识与经验应用与规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少一些问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，是物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

物业管理提前介入物业建设，从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备按装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角度出发提前发现问题，解决问题，能够避免以后在实际的物业管理重在遇到此问题，避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。

第一、能最大限度上满足客户的要求，体现以人为本的精神。

客户希望有什么样的设施和条件和条件，这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议，使顾客解除种种顾虑。

第二、有利于后续工作的顺利进行。

早期介入可以优化设计，减少不必要的后期麻烦，物业管理公司可以在早期就与该物业有关部门打好招呼，疏通渠道，让后期的入住工作得以顺利进行。

第三、为验收接管打下基础。

物业管理在验收接管钱早期介入，有利于对土建结构、设施建设、设备安装等情况的了解，能为验收接管以及日后的管理、养护等打下基础。

因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说都是一个双赢的策略。

1.3物业管理前期介入的作用

1.3.1优化设计

随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在开

发过程中除了要执行有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物

业使用者的便利、安全和舒适等因素。

物业管理企业可从业主（或物业使用人）日后管

理的角度，就房屋设计、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

1.3.2有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，

及时发现建设、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及

时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

1.3.3有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做

好这方面的工作,必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。

物业管

理企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤

其是隐藏工程状况进行全过程跟踪等，充分了解物业的状况，从而在日后的管理中做到

心中有数，“对症下药”。

1.3.4为前期物业管理作充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、

招聘人员、事实上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作

的顺利开展。

同时，通过在早期介入过程中各方的磨合，理顺与治安、绿化等部门之间的

关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。

1.3.5有助于提高建设单位的开发效益

早期介入是物业管理企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程

介入，建设单位可以得到物业管理企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考

虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。

同时，建设单位还可以通过引入高水平的

物业管理咨询提升自身的品牌。

2、物业管理前期介入的内容

2.1规划设计阶段物业管理的介入

物业管理在规划设计阶段介入的内容：

从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业就物业的结构布局、功能方面和设施设备的设置、选型及服务方面提出改进意见，就物业环境及配套设施的合理性、适应性以及物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

而且，物业管理企业作为物业管理的经营维护者，对物业可能存在的问题有比较清楚地了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，是物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足给业主的而使用和物业的管理带来麻烦。

2.2建设阶段物业管理的介入

建设阶段物业管理的介入的内容：

与建设单位、施工单位就施工过程中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

物业服务公司选派相应的管理人员参与物业建设过程，可以在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，这不仅强化了房屋建造中的生产技术的监管，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量；同时，能够提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉，特别是对那些在设计资料或常规竣工资料中反映的问题能够提前熟悉。

有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期的操作成本，增加经济效益，使业主感到满意，为物业管理顺利双赢效果打下基础。

在工程验收时，前期介入是物业管理公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供极大方便。

2.3清洁绿化方面的前期介入

2.3.1清洁方面的前期介入

可以关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；天台是否设

置照明及水龙头，以方便清洁使用；是否设计地漏等与清洁有关的问题。

2.3.2绿化方面的前期介入

对绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理；是否适宜以后长期保持相应的花期,

花池的排水是否恰当等进行规划，便于以后的物业管理，保持环境生态系统的良性循环

效果。

2.4接管验收阶段物业管理的介入

物业管理在接管验收阶段物业管理介入的内容：

开发商在接管验收时往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的而使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

有物业管理公司的提前介入后，物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关。

3、物业管理前期介入为物业管理带来的便利性

于前期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、维修和业主入住、企业今后发展运行计划的制定带来许多便利。

（一）方便了物业管理中维修保养计划的安排；

（二）方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；

（三）能够比较容易保证维修质量等，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向业主或住户提供良好的服务打下基础。

（四）早期介入可以做好财务预算和管理规约、物业使用守则的制定。

通过初期设计建造全过程的而现场跟踪管理，能有事实根据来较好的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的二层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。

（五）早期介入有利于安全防范和人才培训。

安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业服务公司的声誉。

物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损。

人才是各行各业管理水平、技术水平和企业生存发展的重要保证。

物业管理也一样，物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供相应的优质服务。

4.物业管理公司前期介入的意义

4.1物业前期介入管理是为业主把好验收关

（一）我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。

物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发