吴建瓴老师 成都土地clean版.docx
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吴建瓴老师成都土地clean版
目录（共10篇）
建立非农用地的可持续供应体制——搞好“试验区”建议之一3
一、建设用地指标跨区域、市场化利用4
二、建立工业用地价值市场化实现机制，制约工业粗放用地，鼓励农业造地。
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三、申请中央政府给予作为实验区的成都市耕地存量包干管理政策，允许区位结构调整6
新型农村住宅拥有权应当一定程度资产化——搞好“试验区”建议之二7
一、以试验区政策环境为依托，推动新型农村住宅拥有权的资产化7
二、以人均占地面积限制取代人均建筑面积限制，节约土地资源。
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资源与制度双重约束下的经济转型——工业化进程中的成都农村之一11
三个集中的理想逻辑——工业化进程中的成都农村之二（2008-07-27）12
第一章 成都市“城乡一体化”的主要内容
“三个集中”的提出与实施12
第一节 起源及主要推动力：
工业化需要土地资源12
要的就是农村集体建设用地（成都之三）（2008-09-0108:
10:
47）17
第二节 “三个集中”作用机制的主线：
节约农村建设用地资源，17
农民的想法（成都之四）（2008-09-0108:
12:
48）20
第三节 农民的意愿及其分析：
2006年给农委的调查报告20
制度约束下的政府操作（成都之五）（2008-09-0108:
15:
54）21
第四节 具体实施过程分析：
政府的成本约束决定操作模式21
农民的对策（成都之六）（2008-09-0108:
19:
43）25
第五节 农民或村集体的对策：
指标和土地的不同价值实现路径25
推进“农民向城镇集中”工作的农户调查结果分析报告32
第一部分 调查概况：
32
第二部分 调查总体结果33
第三部分 圈层与异地差异分析39
第四部分.加快推进农民集中居住工作的对策建议47
同地同权，集体土地入市，征地改革52
一、准确理解同地同权52
二、所有制歧视造成同地不同权53
三、实现同地同权，规划成为决定土地价值的重要因素55
四、同地同权将重新划定利益格局56
五、同地同权将为征地制度改革提供条件57
六、相关政策建议58
1.在现有征地制度之外建立新的市场化的土地供给路径59
2.参照集体土地入市价格，择时提高征地补偿标准59
3.从集体建设用地入市开始逐步过渡到集体土地入市59
4.研究建立农用地转建设用地的指标流转市场59
5.设计可试行的集体土地入市收入分配方法60
6.分类试点，建立和完善配套政策60
结合成都实际，继续推进农村制度创新62
整体解决农村土地产权界定的改革实践——成都温江区农村产权改革案例分析65
一、 温江区独有的产权改革操作办法66
二、 对“两股一改、统分结合”的理论分析70
三、 推进过程中后续问题75
农村土地低效率配置状态与科斯定理的矛盾（2009-03-1978
科斯定理的缺项：
零起点前提（2009-03-2100:
40:
35）82
建立非农用地的可持续供应体制
搞好“试验区”建议之一
解决三农问题要靠两条腿走路：
一、工业化城市化的发展吸纳富余的农业劳动力，并逐步沿城市周边辐射提升三农资源的价值；二、充分发展现代农业提高农业的劳动生产率，实施土地规模化利用。
其中后者的发展某种程度上受到前者发展速度的制约。
而工业化的发展要靠土地资源，要与农业争夺土地资源，我们不可能指望工业化的发展既吸纳劳动力又不占用土地资源。
我国经济目前的高速增长与非农行业用地规模增长速度高度正相关。
工业化不同于信息化，工业与农业一样依赖于土地资源，不同之处是工业对土地资源的利用效率远高于农业。
在目前土地管理制度下，我们最低成本的获取土地的途径是通过土地整理、拆院并院来改变农村和农业粗放型利用土地的现状，得到节约出来土地面积，再通过征用土地的占补平衡原则，将土地指标转移到城市周边地区作非农利用。
但是这种途径得到的土地供应是不可持续的。
工业化能够辐射到的城市周边可供节约的土地总量有限；工业用地的供地价格太低，没有约束机制；耕地保护条例又进一步约束了操作空间。
所以，在当前土地资源十分稀缺和国家强硬的土地管理制度下，如何为工业及其他非农行业的发展，寻求一种可持续的、有自我约束能力的非农行业发展用地的供应机制是一
个亟待解决的问题。
为此，笔者提出如下建议：
一、 建设用地指标跨区域、市场化利用
拆院并院集中居住后，腾出的建设用地指标是非农行业用地指标的重要来源，但目前政策限制其只能挂钩利用于本地农村。
成都市小城镇投资公司突破性地将其在本区市县内拓展利用，解决了新型农村社区建设的主要资金来源，这是一个很大的进步。
但是，在离中心城区较远的二、三圈层区市县，这种土地资源的利用价值显然是不够高的，应当考虑在政策上进一步的突破，实现跨区市县的土地指标利用。
实现的利用价值越高，工业化发展越好，对三农的回馈才越多。
十八亿亩耕地已由法规设定为一个刚性指标。
由于工业化进程所具备的城市化特征，工业及其他非农行业对土地资源的需求自然沿城市周边辐射状展开，因此土地资源的使用状况就自然形成了在农业用地（耕地面积）为常量的前提下，呈现出工业及其他非农用地向外推进（辐射）、农业用地向远离城市方向退却的渐进过程。
这是一种符合经济规律的发展进程，农业用地获取成本的升高，是以工业对土地利用效率的提升为前提的。
农业用地的增量目前只能来源于两个方向，一、土地整理新增和拆院并院复垦，这是从三农领域对土地的粗放利用中去节约；二、开垦新地，这是产业更替中农业效率低于工业导致的向条件相对更差的地域转移农业。
在耕地面积为常量的前提下，农业用地的增量表现为可用于非农行业的征地指标的增量。
上述两种新增耕地的来源都是需要大量的成本投入的，目前我们已经感觉压力很大的第一种土地增量来源应该是相对成本较低的。
而当我们现有农村用地该节约的都节约完时，通过造地形成土地增量的成本将会更高。
所以必须考虑土地资源的最大效益的利用，其实现方式就是在我们能够操作的最大范围内利用——征地指标跨区域、市场化利用。
二、建立工业用地价值市场化实现机制，制约工业粗放用地，鼓励农业造地。
工业用地的获得必须反映真实的成本，否则会导致现在已经存在的不良企业恶意粗放用地的局面，同时工业用地的供应机制将是不可自我约束的。
我们实际上是通过造耕地来供应工业及其他行业用地，那么工业用地只有真实反映造地成本，才能形成对造地行为的鼓励，同时也可避免工业用地的粗放化。
所以工业用地供应方式必须实现类似于城市建设用地的招、拍、挂，才能形成对工业用地冲动和虚假需求的自我约束。
严格地讲，应当彻底取消工业用地这一人为设定的属性，在符合总体规划的前提下让市场来决定哪块地应该值多少，实现土地价值的最大化。
也只有这样，我们才有足够的收益去支付造地的成本，才能形成一个可循环持续，有自我约束机制的土地供应体制。
三、申请中央政府给予作为实验区的成都市耕地存量包干管理政策，允许区位结构调整
全国十八亿亩耕地的存量落实到成都市就是460余万亩耕地。
如果我们在坚持数量不减的同时坚持区位结构不变，我们最终会面临发展非农行业无地可用的局面。
事实上由于非农行业的高效率诱惑，非法利用土地的状况也会层出不穷。
生产要素的流动受阻，而同时非法用地行为也会对社会和谐构成障碍。
这不仅是一个成都市的问题，也是未来我国大部分地区经济发展必然会遇到的问题。
既然无法回避，不如直接面对，寻求解决方案。
在获得全国城乡统筹综合配套试验区政策环境的情况下，成都市应当申请中央政府给予我市对现有耕地面积数量包干管理、耕地区位和结构自行规划管理的政策，先行先试，初步建立一个可持续地非农用地供应机制，保证工业化、城市化的发展速度和规模足以承担得起支持农业经济转型的重任，为国内其他省市地区的发展探索出一条成功之路。
成都大学城乡协调发展研究中心吴建瓴 2007。
7。
9
新型农村住宅拥有权应当一定程度资产化
搞好“试验区”建议之二
《基本农田保护条例》是我国保护粮食安全和8亿农民基本利益的现行法规，现有十八亿亩耕地的保护红线目前是不可逾越的。
近年来，成都市推进“农民集中居住”，在占补平衡原则条件下用土地整理和“拆院并院”来同时解决农用耕地规模化利用问题和城市化工业化发展所需土地资源（指标）问题，是在目前法规政策约束条件下的一个优化解决方案。
但是在此过程当中，对于农村宅基地和其他农村建设用地的现行管理政策却相当程度的影响了农民参加集中居住的积极性，制约了农民收入的提高。
为此，笔者提出如下建议：
一、以试验区政策环境为依托，推动新型农村住宅拥有权的资产化
成都农村的农民住宅以前是成分散状态的，客观上形成了土地资源的浪费，流转可能性低，很难具备资产价值。
集中居住后，完善的公共设施，标准化的住宅设计，客观上使新型农村社区的住宅具备了可以转让流通的资产特征。
我市参加集中居住的农民在现行政策环境下，取得集中居住房必须用现金购买，无法像城市居民那样通过按揭方式购买居住用房。
究其原因，是我们的现行政策不能给予农村新型社区的住房以与城市居民住房相同或相近的产权，金融机构就无法给予农民和城市居民同等待遇。
这影响了相当一部分农民参与集中居住的可能性。
这不仅仅是国民待遇的问题，从逻辑上讲，城市居民很多是作为一个无产者都可以依据所购房屋的资产特征获得抵押贷款，而拥有承包责任田这种生产性资源的农民反而无法获得抵押贷款，这种现象本身就是荒谬的。
即使我们在现行法规约束下无法给予农村住宅完备的产权，但作为城乡统筹综合配套试验区的成都，能否在一定程度让新型农村住宅拥有权具备一些资产特征呢？
比如，某种范围的一定期限内的可流转的使用权证明等等。
新型农村住宅拥有权的资产化，还可以为用市场化方式解决农民集中居住、推动小城镇建设打开一条新的操作途径。
金融机构完全可以拓展业务的方式为某些农村新型社区的建设提供足够的资金，而以国有投资公司介入的方式就可以逐步退出，转向其他更需要投资的区域。
二、以人均占地面积限制取代人均建筑面积限制，节约土地资源。
对于农村住宅建设还有一个人均建筑面积不得超过70平米的限制，制定该政策的目的是约束农村居民通过建造住宅的形式占有集体土地资源，但这显然不利于土地资源的最大化利用，严格的讲，也是土地资源的浪费。
为此，我们建议在农民集中居住区直接规定农村人均住宅土地的占用面积，而不限制人均建筑面积，这显然有利于土地资源的有效利用，同时也提高了农民通过农村住宅获取租房收益提高收入的可能性。
有些村镇具备旅游资源（比如平乐古镇，西来古镇等），农民非常难得地拥有了获取非农行业收益的机会：
多修住宅可以使得出租或出售收入获得根本性的提高。
所以，放宽这一限制政策或改变限制内容，有利于农民获得脱离传统农业的机会。
在靠近中心城区的二圈层地区交通便利的地方，新型农村住宅建设完全可以和城市廉租房建设结合起来进行，利用集体经济用地建设，政府出面包租后，再租给城市贫困户和外来农民工，只租不卖，既解决廉租房用地的短缺，又提高农民的收入，同时还能给予农民工以某种程度的国民待遇。
同样地，在各区市县的工业集中发展区的附近农村，也可以用此方式解决职工宿舍的问题。
从理论上讲，随着工业化的发展和城市辐射范围扩大，城市周边、工业集中区及小城镇附近农民所拥有的土地资源（包括宅基地资源及其他建设用地资源）将会逐步获得非农行业利用的机会。
在这时，我们对于农业用地的僵化保护，实际上是对农民拥有的土地资源价值享受经济成长利益的约束，客观上损害了农民的利益。
提高农民收入首先要靠农村劳动力向非农行业的转移，同时也要帮助农民尽可能地获得自身拥有的资源在非农行业利用的权利和机会，这会使得缩小城乡差距的工作事半而功倍。
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