XX家园小区商品住宅楼项目可行性研究.docx

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XX家园小区商品住宅楼项目可行性研究

XX家园小区商品住宅楼项目可行性研究

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1、项目概况

1.1、项目的基本情况

、项目名称与性质

项目名称：

XX家园小区项目

项目性质：

商品住宅楼

、宗地位置

本拟建小区位于XX省XX市XX开发区，

图1-1地理位置图

边环境

（1）市区概况

XX经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于XX省廊坊地区XX市（县级市），其地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津的平台。

京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将XX与北京市中心紧密连接。

开发区功能分区明确，一是西部潮白河沿岸（XX境内部分）的旅游度假区；二是东、北部沿迎宾路、燕昌路两侧的高新技术和现代制造业产业区；三是中部102国道和行宫大街周围以行政办公、教育卫生、金融商贸等功能为主的综合服务区；四是在北部高楼镇辖区沿迎宾路两侧规划建立仓储物流区；五是在南部规划建设XX生态新城，重点发展现代服务业和高新技术产业。

（2）市政配套概况

XX之所以能迅速发展成为广受关注的新兴城市，离不开完善的市政配套，目前其三条主干形成的〃六横七纵〃路网格局，所有的民生供应都一一配套，拥有XX、北京两套供电、供热、通讯网络。

全区城市功能完善，金融、商贸、文化、体育、教育、卫生等公共服务设施齐全。

（3）气候情况：

XX属典型暖温带大陆性气候，辖区一年四季分明，风调雨顺，气候温和宜人，风沙量小，自然破坏力低，适宜居住。

（4）地块交通环境：

从XX到达北京可乘坐930路公交车，用时为40分钟左右，对于在北京工作的年轻人很便捷。

本拟建小区因南北两面分别为晶隆北路和蒋谭线，且向东步行一段为燕灵路，因而交通十分方便。

（5）文化娱乐设施：

从本地块向南步行1000米左右即是燕苑国际度假村和华堂国际高尔夫俱乐部，是休闲度假和放松身心的好去处。

（6）商业氛围：

在该地区周围有世纪华联超市XX店、程丰源酒楼、万家乐超市、上福佳超市等，商业氛围浓厚又不喧闹，便于居民的购物与休闲。

（7）教育与医疗：

本地区有配套的医疗条件，距华冶综合门诊部300米，有利于居民享受医疗服务。

在教育条件方面，本拟建小区内部将设立一所幼儿园，此外星河艺术幼儿园、XX开发区实验中学和汇福实验学校就在附近，不远处有北方化工学院等高校，教学资源丰富。

、主要技术经济指标：

⑴方案一

规划用地面积：

74400m2

总建筑面积：

199201.28m2

其中：

地上建筑面积：

161701.28m2

12层板楼面积：

53308.80m218层板楼面积：

33566.40m224层板楼面积：

70066.08m2公建面积：

4760.00m2

地下建筑面积：

37500.00m2

地下停车位面积：

36480.00m2

设备间面积：

1020.00m2

道路面积:

21261.84m2

绿化面积：

39151.54m2

居住户数：

1824户

容积率：

2.17建筑密度：

18.80%

绿化率：

52.62%

停车率：

100%

全部投资利润率：

43.46%

自有资金利润率：

117.26%

全部投资财务净现值：

13314.84万元

全部投资内部收益率：

50.64%

自有资金净现值：

14408.17万元

自有资金内部收益率：

71.91%全部投资静态投资回收期:

1.95年全部投资动态投资回收期:

2.25年自有资金静态投资回收期:

2.00年自有资金动态投资回收期:

2.19年

⑵方案二

规划用地面积：

74400m2总建筑面积：

203127.12m2

地上建筑面积：

159647.12m212层板楼面积：

61864.56m218层板楼面积：

32542.56m224层板楼面积：

60480.00m2公建面积：

4760.00m2

地下建筑面积：

43480.00m2

地下停车位面积：

42240.00m2

设备间面积：

1240.00m2

道路面积:

24597.60m2

绿化面积：

33069.16m2

居住户数：

2112户

容积率：

2.15建筑密度：

22.49%

绿化率：

44.45%

停车率：

100%

全部投资利润率：

40.84%

自有资金利润率：

107.70%

全部投资财务净现值：

10416.18万元全部投资内部收益率：

40.86%

自有资金净现值：

11308.96万元自有资金内部收益率：

50.58%

全部投资静态投资回收期：

2.28年全部投资动态投资回收期：

2.59年自有资金静态投资回收期：

2.33年自有资金动态投资回收期：

2.55年

1.4、项目建设必要性

众所周知，房地产业是我国国民经济的主导力量，房地产业的发展大大提高了本国的⑶P。

国民经济的快速发展，促使房地产业从规模和速度上都得到发展，整个房地产市场逐渐发展成熟。

XX地区流动人口众多，而且在北京周边，对于在北京工作的很多年轻人来说，北京房价过高。

本项目的建设给这类人群提供了买房的选择方案。

对于XX本地区人民来说，可以解决本地区的住房问题。

此项目带来巨大的税收收入，可供当地政府用来进行地区建设，提高居民的生活水平，也可以带动本地区的经济发展。

此外，本项目的建设实施需要很多人员参与，在一定程度上也可解决当地流动人员的就业问题。

此拟建小区预计绿化水平较高，对于美化XX市容有积极作用。

且随着XX的快速发展，很多人选择来此发展，人数增加后需要房屋的增加，这就为项目建设提供了大好的发展前景。

对于鼎盛房地产开发企业自身来说，一方面开发此小区可以在经济上取得可观利润，另一方面提升企业品牌知名度，扩大企业规模，对提高企业自身的发展具有极大的推进意义。

2、项目市场调研

1、投资环境分析

、政策环境

在高房价渐成中国城市生活“不可承受之重”之际，政府自去年以来连续出台了多项稳定房价的措施。

在史上最严厉的楼市调控下，主要城市房价过快上涨的趋势有所遏制，但是距离公众期待的“降房价”依然遥远。

近期政府工作报告多次提出，要坚定不移地搞好房地产市场调控，加快健全房地产市场调控的长效机制，切实稳定房地产市场价格。

进一步扩大保障性住房建设规模，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点增加中小套型普通商品住房建设，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。

如果这些政策能够持续实施落实的话，‘十二五’期间房地产市场回归健康理性的轨道是有希望的。

1财政政策方面

为巩固和扩大调控成果，坚决贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号精神，进一步做好北京市房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合北京市实际，北京市人民政府办公厅发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。

此“十五条”是对“国八条”的进一步的具体要求。

“京十五条”被广泛认为是造成北京市区和周边板块市场行情冷热不均的重要原因。

由于北京限购的政策不适用于XX，购房者在XX等周边区域置业并不受影响。

因此，在北京置业梦被“斩断”后，大量“被限”的置业需求将会把目光投向XX、香河、固安等北京周边。

⑵金融政策

政策一：

差别化信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。

政策二：

人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。

中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

政策三：

关于调整住房公积金存贷款利率的通知建金[2011]15号）。

①从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%；

②从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%;五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%；

③从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

以上这些金融政策是国家为控制通货膨胀而制定的，一定程度上不利于本项目进行投资，但是根据XX开发区最近的楼市成交情况统计，该政策对本地区房地产项目开发影响程度不大，投资环境比较良好。

3税收政策

政策一：

交易管理税调整通知

2010年9月29日，国家税务总局住房和城乡建设部发布了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。

通知中说明：

2010年10月1日后购买90平方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1%征收；2010年10月1日后购买90―140平方米以下的普通住房，经认定是家庭唯一普通住房，契税按1.5%征收;2010年10月1日后购买90―140平方米以下的非家庭唯一普通住房，契税按3%征收；2010年10月1日后购买140平方米以上的住房，契税按4%征收；底商、车库等其他房屋契税按4%征收。

由上可得出：

国家严格控制投资性的购房，这在一定程度上将影响市面上的二手房的供应数量，从而为新房的出售创造了一个有利的环境。

同样XX开发区的新房出售环境也受此影响，是比较有利的。

政策二：

二手房交易税上涨

二手房交易税按全额征收。

比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。

5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。

二手房交易税的上市使二手房市场受到了冲击，从一定程度上将会促进新房市场的成交量。

对于XX开发区也不例外。

综上所述，国家土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，此轮调控中的一些政策措施会常态化、长期化，这也必然会对楼市产生相应影响。

这些政策可能对房地产开发有些不利影响，但经过对2011年房价走势进行调查，结果显示，有47.8%的人仍认为今年房价将稳中有升，14.2%的人甚至认为今年房价将迎来报复性反弹。

只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降。

在经历被誉为房地产业调控年的2010年后，新年伊始，各地楼市再次躁动。

展望2011年，房价是涨是跌，一时间业内外众说纷纭。

然而，无论是涨是跌，可以确定的是，在对房地产市场持续从紧的宏观调控下，中国房地产市场将进入良性的发展轨道，房价也会朝着更加理性的方向发展。

总体上说，我国房地产投资的政策环境还是比较稳定与促进本行业发展的。

因此，本项目的投资环境还是良好的。

、经济环境

2011年1月12日，由和讯网发起、中国证券市场研究设计中心（SEEC等机构联合主办的“财经中国2010年会”在北京拉开序幕。

30余位政府官员、财经专家、企业领袖与400余位财经人士聚首北京万豪酒