精选XX地区珠宝城商业综合体项目投资建设可行性研究报告.docx
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精选XX地区珠宝城商业综合体项目投资建设可行性研究报告
xx地区珠宝城商业综合体项目投资建设可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及简介
一、项目名称：
中国·扬州xx珠宝城
二、项目简介：
“中国·扬州xx珠宝城”是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、xx交易为一体的大型房地产综合开发项目。
项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。
“扬州珠宝城”占地608亩，总建筑面积56.73万平方米，投资10亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的xx经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，xx贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与扬州地域文化有机融合，将扬州珠宝城打造成一个xx一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”模式的产业集散中心——“扬州珠宝”。
如果说长江是一条美丽的项链，那么，扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的一颗璀璨夺目的钻石。
珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上，约占全国年产值和交易额的8%以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之一。
第二节 项目开发单位基本情况
项目公司：
扬州珠宝城实业有限公司
成立日期：
经营范围：
开发、生产、营销珠宝及相关配套产品。
房地产开发、销售、租赁及物业管理。
企业类型：
独资经营（港资）
注册资本：
1500万美元
注册住所：
扬州市邗江区
法人代表：
钟永森
第三节 项目规划概况
项目位置：
扬州市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处
占地面积：
608亩，即405536万平方米
建筑面积：
56.73万平方米（包括珠宝大酒店8万平方米）
建筑覆盖率：
35%
容积率：
1.4
绿化率：
30%
规划功能设置：
序号
名称
土地使用权面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
功能定位
1
珠宝大厦
3.69
6.65
钻石、宝石、玉器、金银制品等交易中心
2
珠宝文化广场
3.10
6.82
百货购物广场、古董、书画、笔墨等交易中心
3
xx商务中心
4.25
5.5
xx品牌珠宝展示中心
4
珠宝市场步行街（一期）
4.50
6.76
原材料半成品、成品的展示、销售集散地
5
珠宝市场步行街（二期）
1.91
2.87
同上
6
珠宝加工厂一区
9.81
8.83
珠宝产品加工区
7
珠宝加工厂二区
2.81
2.53
玉器加工区
8
珠宝加工厂三区
1.68
1.52
漆器加工区
9
员工高级公寓
4.52
7.25
珠宝城职工及管理人员公寓
设计规划说明：
项目公司现已在扬州市邗江区第一期购买土地544亩，其中商业用地262亩，工业用地282亩，土地款已全额付清，商业及工业用地的国有土地使用证已全部办好。
第二期酒店用地64亩，届时将按合同约定供地、付款。
目前，工程的详细施工规划即将完成，施工的前期准备工作正在紧张进行中，预计2004年1月珠宝大厦、珠宝市场步行街、珠宝加工厂区一区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。
全部工程为期三年半完工。
该项目位于扬州市城区主干道江阳西路南侧。
整个珠宝城规划分五个区：
特大珠宝加工区、珠宝市场步行街、珠宝展示交易区、珠宝产业生活区、珠宝文化交流和酒店区。
其整体规划和单体设计都是聘请香港、新加坡等地名家，按照xx一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌、又豪华气派协调一致。
建成后的珠宝城将成为扬州市一道靓丽的风景线。
项目的代表性工程：
1、特大的珠宝加工区：
按珠宝加工种类由6大组团56幢现代化高级厂房组成。
2、珠宝市场步行街：
其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精心雕琢而成，内设缅甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。
届时，全世界的珠宝、玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。
3、珠宝展示中心：
外型为120×80米，内设圆形、方形、八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼的拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖、展示和交易。
4、珠宝大酒店：
建筑面积8万平方米，拥有530间豪华套房，是专为方便珠宝商贾集中经商和进行行业交流而设，并根据珠宝商常携带贵重物品的需要，特别配设全套一流的保安系统。
整座酒店呈钻石形。
酒店面宽126米，落地大玻璃，无梁无柱，气势磅礴。
大堂高43米，面积4000平方米，内设音乐瀑布、小溪曲径、亚热带森林园景，使整座酒店充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。
建成后的xx珠宝城计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心、海关报关点，并有税务、银行、保险等服务机构。
还将有UPS快递、24小时滚动珠宝信息屏幕、全方位xx珠宝信息网、安全押运、为珠宝商办理出口的FA来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、暂住证等。
珠宝城将不定期举办大型国内、xx珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。
珠宝城还将配备现代化、高科技的防暴、防盗设施，引进xx知名的物业公司进行星级管理，配有世界一流专业保安设施进行24小时全天候监控，并有一支训练有素的专业保安队伍为珠宝企业保驾护航，使入驻企业无后顾之忧。
第四节可行性研究的基本思路
本报告旨在对项目作出常规可行性研究。
由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝加工业、商业、酒店业、旅游业于一体的房地产综合性开发项目，有别于传统的、单一的珠宝工业区的开发。
在珠宝行业状况、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个xx级高标准的珠宝专业大市场。
本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。
逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军珠宝产业；何以在长三角、在扬州开发、建设xx珠宝城等疑问，顺理成章地得出两个结论：
选择长三角开发建设xx珠宝城是市场的迫切需要；选择扬州是因为扬州综合成本最低，综合效益最好。
本报告充分发掘扬州在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。
第五节可行性研究的主要技术经济指标
本项目研究主要技术经济指标：
总建筑面积：
56.73万平方米
其中：
加工厂房面积：
128800平方米
商 业 面积：
286000平方米
酒 店 面积：
80000平方米
公 寓 面积：
72500平方米
总 投 资 ：
112696万元人民币（不包括酒店投入）
自有资金投入：
约25000万元人民币
经分析研究，本项目主要经济指标为：
税后利润：
68705万元（未计算厂房、租金和酒店营业收益）
全部投资净现值：
42207万元（年折现率按8％计）
全部投资内部收益率：
33.48%
总投资利润率：
60.96%
盈亏平衡点为61%
第二章珠宝市场分析
第一节xx珠宝市场鸟瞰
一、相对平稳，各有升降，总体趋旺
珠宝首饰在xx贸易中是一项大宗商品，其年营业额约2500亿美元。
虽然经受伊拉克战争、中东冲突、非典冲击，引致金价波动，部分地区市况淡静、销售下跌，但2003年xx珠宝市场整体表现相对平稳，且各有升降。
以国家和地区来看，东南亚上半年市场复苏受到打击，下半年销售趋于乐观。
由于美国市场正在复原，东南亚整体经济情况亦呈现复苏迹象。
泰国的钻饰、印度的珠宝销售均较去年同期有温和上升。
新加坡、印尼、马来西亚受非典影响，上半年市场冷清，销售下滑，预计下半年经济反弹，可弥补下跌的损失。
（中华珠宝网2003年10月28日《2003年东南亚珠宝零售市场大拼盘》）
其他国家和地区均呈现较好态势。
以色列第一季度裸钻出口增长12.2%；缅甸海水珍珠将大幅增产，预计年产量较去年增加50%；南非市值最大，产量第二的黄金公司黄金地公司第一季度纯利增长64%；秘鲁金饰今年前4个月出口总额比去年同期增长了10%；越南扩大黄金进口额度，且称“只要国内需要，进口额度没有任何限制（以上《中国宝石》2003年第二期）。
坦桑尼亚黄金出口猛增，1997年仅1600万美元，2002年即达到了3.87亿美元，预计2003年底将达5亿美元（21世纪珠宝网2003.11.4）。
美国、欧洲是珠宝消费的主要市场，去年美国尽管受中东局势紧张影响，但感恩节和圣诞节期间的珠宝销量仍不跌反升，这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。
据资料显示，去年香港珠宝业出口额达190亿港元，比前年上升17%。
主要市场如美国、英国及法国，分别录得25%、19%及17%的增幅，销往中国内地的珠宝亦上升23%。
（《香港商报》）
今年xx金价走高，目前已接近每盎司（31.1克）380美元。
据全球最大的黄金生产商纽蒙特矿产公司预计：
因供应维持目前水平，而xx市场需求旺盛，同时美元可能进一步走软，未来12个月内金价可能进一步上涨。
（21世纪珠宝网2003.11.3）
而xx铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司750美元上升到770美元。
而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在10-15元。
（21世纪珠宝网2003.11.6）
以上可见xx珠宝市场总体趋旺的势头。
二、虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆
昔日被看成单纯珠宝加工制造地的中国内地，如今被xx珠宝首饰界视为潜在的最大消费市场。
接近200亿美元年销售额的巨大市场潜力，令世界珠宝业巨头纷纷“抢滩”中国内地市场。
自1982年我国恢复黄金饰品市场后，内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。
据不完全统计，2001年我国首饰消费超过600亿元人民币，黄金消费量则连续数年平稳保持在200吨左右。
来自德国慕尼黑xx展览集团的一项预测显示，2010年中国有希望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，以及世界珠宝贸易中心之一，届时珠宝首饰的年销售额将超过180亿美元。
全球最大的钻石经销商戴比尔斯早在上个世纪50年代就开始了与中国内地的商务接触。
1984年和1988年，戴比尔斯先后与山东省、辽宁省签订了勘探钻石矿矿源的合同，通过旗下的销售和市场营销机构，戴比尔斯深度介入中国新兴打磨加工业和快速增长的珠宝饰品制造业。
20世纪90年代以来，戴比尔斯在中国加大了消费营销方面的投入，位于北京、上海和广州的“钻石推广服务”和“钻石信息中心”通过举办各种行业会议、培训研讨会、竞赛等方式，大大推动了中国钻石饰品消费市场的增长。
已有150多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚，目前已在北京、上海拥有三家精品店，并在中国内地17个大中城市设立多家形象专柜。
为进一步拓展中国市场，去年卡地亚在上海设立了代表处。
以在世界各地推广大溪地珍珠为主要职能的大溪地珍珠xx宣传协会，去年在上海和香港分别设立了办事处。
去年12月，协会在上海举行大溪地珍珠小姐选拔活动，以提高大溪地珍珠在中国内地消费者中的知名度。
香港知名珠宝首饰品牌周大福选择了以特许品牌连锁的方式开拓内地市场。
截至2002年7月，周大福在内地各大中城市已开设了超过70间店铺，未来几年中营业网点的数量还将不断增加。
作为香港最大的黄金与其它贵金属产品制造商之一，恒丰集团先后在北京、深圳设立了子公司和行政总部，以开拓内地金银珠宝首饰零售市场。
目前，恒丰在北京、上海、广州等内地许多重点城市开设了20余间专柜，向内地消费者推广其“金至尊”和“银河明星”两大品牌。
恒丰有关负责人透露，未来5年集团将通过开设连锁专柜、发展特许经营等方式，将内地专卖店和专卖柜增至300间。
（《市场报
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