六安市XX广场管理工程物业管理方案.docx
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六安市XX广场管理工程物业管理方案
六安市球拍广场管理工程
管
理
方
案
编制：
刘伦保
审核：
黄肃胜
审定：
吴凤菊
编制单位：
六安市兴裕物业管理有限责任公司
二00四年七月十六日
第一章编制概述
第一节编制说明
第二节编制依据
第二章工程概况
第三章管理部署
第四章主要管理方案
第一节环境卫生管理
第二节绿化管理
第三节治安消防管理
第四节水电设备管理
第五节土建及其它设施管理
第六节财务管理
第五章文明管理制度
第六章工作人员职业道德规范
第一章编制概述
第一节编制说明
本物业管理工程为六安市XX广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。
为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。
其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。
第二节编制依据
1、六安市XX广场《招标文件》；
2、《住宅与房地产业政策法规》
3、安徽省房地产《物业通讯》；
4、《物业管理手册》；
5、安徽省物业管理委员会相关《文件》；
6、六安市房地产管理局相关《文件》；
7、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》；
8、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》；
9、本公司的《内部管理制度》。
第二章管理项目概况
一、建筑概况
本项目为六安市XX广场物业管理工程，位于六安市XX路中，占地面积月80000㎡，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。
二、管理范围
广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。
第三章管理部署
一、管理目标计划
本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。
二、管理作业组织计划
本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。
三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。
管理过程中，按“18:
00-2:
00为重点监管时段,2:
00-10:
00为非重点监管时段,10:
00-18:
00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。
所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。
三、项目组织机构建立计划
本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。
物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。
管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。
管理组织机构图
四、劳动力组织计划
劳务作业队是工程管理的直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。
本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。
其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。
财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。
绿化组配备2人，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。
配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。
拟投入本工程主要物业管理
人员明细表
序号
姓名
职务
职称
本项目内职责
1
黄肃胜
物管主任
工程师
项目管理
2
张奇
总工程师
工程师
物业的维护维修管理
3
张奇
物管副主任
工程师
各班组管理
4
杨静
财务负责人
会计师
财经管理
5
张加青
保安组长
安全保卫工作
6
丁怀林
水电组长
水电维护维修管理
7
张合
绿化组长
绿化维护维修管理
8
徐明兴
保洁组长
保洁管理
9
黄肃胜
综合服务部
服务接待
10
拟投入本工程主要人员需求计划
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
合计人数
部门
物管
主任
副主任
总工
程师
综合服
务组
财务室
保安组
绿化组
保洁组
水电组
人员数量
1
1
1
1
1
12
2
4
2
23
备注
由工程师兼职
由物管副主任兼任
本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。
单位根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。
五、管理机具组织计划
本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。
第四章管理方案
针对本广场为六安的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人民提供最完善、最真诚的服务。
在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。
为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和《广场公约》。
公示24小时服务电话。
我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提供音乐等。
第一节环境卫生管理
我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。
1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。
对旅客随手仍置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。
3、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。
4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:
00和6：
00前将垃圾运至垃圾中转站。
5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查情况及时清掏。
化粪池月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。
6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。
每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。
7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。
8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的面貌迎接新年。
第二节绿化管理
我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。
1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。
草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美观，
2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；
3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；
4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；
5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪上无裸地，无杂草；
6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。
7、建立每天的养护、整修记录。
第三节治安消防管理
1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。
每岗将保安分为2个小组，2人一组，24小时不间断巡逻，对0:
00-6:
00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。
2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统一制定售价，文明礼貌待客。
各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。
3、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。
4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。
5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。
6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。
有发生火灾的应急预案。
事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。
第四节水电设备管理
一、开启时间管理
（1）、灯光：
高杆灯平时开2盏（站台2盏关闭），7:
00-8:
00开三个回路，8:
00-9:
00开二个回路，9:
00至天明开一个回路。
所有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:
00-11:
00时）。
草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:
00-8:
00时）。
单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。
（2）、喷泉：
节假日每天开4个小时（全喷），平时每天开3小时（次喷）。
（3）、水系：
双休日每天开2小时，节假日每天开4小时，平时关闭。
（4）、音响：
随喷泉开放。
二、保养维护管理
1、供电系统
（1）、每月底检查变压器的油量位置是否不适当，所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：
A、电流、电压的测量读数；
B、声音是否正常；
C、油面温升有无超允许范围；
D、油面指示剂的油色有无异常；
E、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；
F、箱壳有无漏油现象；
G、金属外壳接地线是否合格。
（2）、运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简化试验。
（3）、运行中的开关、母线、接头等一切截流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
（4）、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。
（5）、配电室做好通风和降温工作，一般室内温度不能超40℃为宜。
配电室每周吸尘一次，保持室内清洁、干净。
各开关要标明控制供电范围，以利工作。
（6）、每周检查电表和各主要的开关接触是否良
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