岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准.doc

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岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准

一、综合管理服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

管理处设置

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

0.24

管理人员要求

（1）小区经理持证上岗，有一年以上小区经理任职经历。

（2）管理人员服装统一,挂牌上岗，仪表整洁规范。

服务时间

周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务。

日常管理与服务

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般修理有一天内完成（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的的收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。

（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。

（12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（社区无偿）服务，节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

备注：

1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理费增加5%。

2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

楼内公共区域

地面和墙面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上，大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

0.20

楼梯扶手、栏杆、窗台

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具

每月除尘一次，目视干净、无蛛蛛网。

门、窗等玻璃

每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

天台、屋顶

保持清洁、无垃圾。

垃圾收集

按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟

道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等

每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

水景

每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

垃圾厢房

有专人管理。

生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

果皮厢、垃圾桶

合理设置。

每日清理二次，擦拭一次，厢（桶）无溢满、无异味、无污迹。

消毒灭害

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

备注：

1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。

2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，收费标准减0.01元,选择三级（含三级）以上的,应减0.03元。

3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。

4、无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务的，收费标准减0.02元。

5、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

6、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级服务内容与要求（一级除外）。

三、公共区域秩序维护服务标准与收费基准价

项目

内容

服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

人员要求

（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪表仪容规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

0.32

门岗

（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：

00-20：

00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

巡逻岗

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。

有巡更记录。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防设施

和救助

（监控岗）

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员应五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

备注：

1、公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口（一级有一个是次出入口）配置岗位的标准进行测算。

如小区规范出入口多于或少于二个的，按实际配置增减费用。

2、小区建筑面积小于1.5万平方米的,费用增加10%；小区建筑面积在1.5万至5万平方米（包括5万平方米）之间的，费用增加5%；小区建筑面积在5万至15万平方米（包括15万平方米）之间的，费用不变；小区建筑面积在15万至20万平方米之间的，费用减少5%；小区建筑面积大于20万平方米的，费用减少10%。

3、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车和非机动车）所发生的费用。

4、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费基准价

基本条件

内容

要素

养护要求（植物）

每平米绿地面积年收费基准价（元）

1、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

草坪

修剪

草坪保持整洁，草高不超过8cm。

3.80

清杂草

每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水

常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥

按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

2、利用植物、山石、水体等设置景点，且与环境协调。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

其它

草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

3、乔、灌、地被、配植合理，层次较丰富，景观好。

花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌枝；篱、球造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

中耕除草、松土

适时中耕除草、，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥；每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

病虫害防治

防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固

树木基本无倾斜。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

4、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。

绿地设施、硬质景观保持完好。

花坛花景

布置

一年中有二次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥

及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

病虫害防治

适时做好病虫害防治。

备注：

1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。

绿化养护费用分摊公式为：

每月每平方米建筑面积绿化养护费用＝该级绿地收费

标准×绿地面积÷可分摊面积÷12。

2、绿地以种植面积计算：

地下车库顶上绿地按补票面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5计算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10计算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10计算；未定事项可按商定计算。

3、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

4、草坪修剪频次所示为暖地型草的修剪次数，冷地型草的修剪频次应酌情增加。

混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。

5、因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树清除、适时补种，保持绿地清洁整齐。

6、植物灌溉以保持土壤有效水份为原则，应按气候、立地条件、品种、生长等情况酌情增减浇水次数。

7、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定。

应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

8、每一级服务内容与要求高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。

五、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费基准价

项目

内容

运行、保养、维修服务要求

每平米建筑面积月收费标准（元）

公共部位

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

0.10

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常响声。

楼内墙面、

顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、