最新房地产业务会计核算操作指引资料.docx
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最新房地产业务会计核算操作指引资料
房地产业务
会计核算操作指引
V1.0版
二零一六年七月
一、目标与依据
为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、有效控制财务与税务风险。
根据《企业会计准则》及其应用指南、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和“国税发[2009]31号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点，制定本指引。
二、适用对象
本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。
三、重要提示
（一）本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。
包括借支单、支票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。
（二）本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。
包括各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。
（三）本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定内容设置和分类。
（四）本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类（详见全面预算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关行政组织，以便进行分析、控制和考核。
（五）本指引使用中括号“[]”表示时为会计核算项目名称。
四、筹建阶段的一般业务及其账务处理
（一）设立公司：
收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合同及验资报告等。
借：
银行存款――××银行账户 （货币资金出资）
固定资产 （指投入的房屋、设备等，但必须要对资产进行评估）
贷：
实收资本――××公司或自然人名称
贷：
资本公积――资本溢价
投资者还可以其他资产出资，如：
以原材料、产成品、土地使用权、商标权、特许经营权及股权等进行投资等。
公司验资、领取营业执照及税务登记证等证照并建账后，资金账簿要及时计缴印花税，营业执照按5元贴印花税并划销。
（二）支付验资费、办证费、印花税及业务人员差旅费等，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――审计、评估及咨询费[相关行政组织]
管理费用――办公费[相关行政组织]
管理费用――管理税金――印花税[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
库存现金
（三）计提或支付办公室租金、押金、装修费等，依据有关有关付款凭证和费用分配表等
借：
管理费用――租赁费[相关行政组织]（企业管理部门应分担租金）
销售费用――租赁费[相关行政组织]（销售部门应分担租金）
开发间接费――租赁费[相关行政组织]（现场管理部门应分担租金）
其他应收款――押金[相关单位名称]
长期待摊费用――装修费――××装修费
贷：
银行存款――××银行账户（已付款）
应付账款――内（外）单位――××供应商[相关单位名称]（未付款）
同理，支付通讯、水、电、燃气、物业管理费等等有关费用也应按受益原则做类似处理。
（四）宴请、接待有关领导，客户或供应商等，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――业务招待费[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
库存现金
其他应付款――内部往来[相关单位]
所有业务招待费应在管理费用科目核算。
（五）采购原材料、固定资产、电脑软件等，根据有关付款凭证或资产验收单等
借：
原材料――材料大类――具体材料类别
固定资产――固定资产类别
借：
无形资产――电脑软件――××软件
贷：
银行存款――××银行账户
应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]
（六）支付应付账款，根据有关付款凭证等
借：
应付账款――内（外）部单位――××供应商[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（七）收到投资者或关联方内部往来款，根据有关收款凭证等
借：
银行存款――××银行账户
贷：
其他应付款――内部往来[相关单位名称]
支付投资者或关联方内部往来款作相反处理。
（八）支付采购、司机等相关人员定额备用金，根据有关付款凭证等
借：
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
贷：
库存现金
（九）上述人员报销并补足备用金，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――相关费用项目[相关行政组织]
销售费用――相关费用项目[相关行政组织]
开发间接费――相关费用项目[相关行政组织]
贷：
库存现金
此时“开发间接费”科目为一级科目，其与“开发成本――开发间接费”的核算区别主要在于其是用于归集各部门发生各类未确定成本对象的开发间接费，其对应的是核算项目是相关行政组织；而开“开发成本――开发间接费”是用于归集已确定成本对象的开发间接费及从“开发间接费”一级科目分配来的开发间接费用，其对应的是核算项目是成本对象。
（一十）上述人员因离职、调岗等收回上述人员备用金，根据收款凭证
借：
库存现金
贷：
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
（一十一）计提员工工资，根据有关工资计算表
借：
管理费用――工资[相关行政组织]
销售费用――工资[相关行政组织]
开发间接费――工资[相关行政组织]
贷：
应付职工薪酬－工资
同理，计提员工养老、医疗、失业、工伤和生育保险费、住房公积金时应根据有关单据做类似处理。
（一十二）支付员工工资，并代扣个人所得税、社保费、住房公积金或扣回员工借款、水电费等，根据有关工资计算表等
借：
应付职工薪酬－工资
贷：
银行存款――××银行账户
应交税费――代扣代缴个人所得税
其他应付款――代扣代缴个人社保费
其他应付款――代扣代缴个人住房公积金
其他应收款――内部往来[相关职员姓名]
（一十三）支付个人所得税、养老、医疗、失业、工伤和生育保险费、住房公积金时，根据有关付款凭证等
借：
应交税费――代扣代缴个人所得税
应付职工薪酬――养老保险
应付职工薪酬――医疗保险
应付职工薪酬――失业保险
应付职工薪酬――工伤保险
应付职工薪酬――生育保险
其他应付款――代扣代缴个人社保费
应付职工薪酬――住房公积金
其他应付款――代扣代缴个人住房公积金
贷：
银行存款――××银行账户
（一十四）月末计提折旧，依据有关计算表或预先在EAS系统完成相关设置并关联后自动生成
借：
管理费用――折旧[相关行政组织]
销售费用――折旧[相关行政组织]
开发间接费――折旧[相关行政组织]
贷：
累计折旧
（一十五）期末分摊长期待摊费用、无形资产等，根据有关计算表
借：
管理费用――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
销售费用――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
开发间接费――长期待摊费用摊销[相关行政组织]
管理费用――无形资产摊销[相关行政组织]
借：
销售费用――无形资产摊销[相关行政组织]
开发间接费――无形资产摊销[相关行政组织]
贷：
长期待摊费用――××费――××××费摊销
无形资产――××――××××摊销
（一十六）期末自动结转损益。
五、开发阶段的一般业务及其账务处理
（一）支付竞拍土地保证金，根据有关付款凭证等
借：
其他应收款――保证金[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（二）竞拍成功取得土地使用权，支付土地出让金，原保证金抵出让金。
根据有关付款凭证等
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――征地款[待分配成本费用]
贷：
银行存款――××银行账户
其他应收款――保证金
（三）支付契税，根据有关付款凭证等
借：
开发成本――土地征用及拆迁补偿费――契税[待分配成本费用]
贷：
银行存款――××银行账户
同理，在项目尚末完成规划设计，成本对象无法确定的情况下支付的其他土地征用及拆迁补偿费，如大市政配套费、土地闲置费、拆迁补偿费等也应根据有关付款凭证等做类似处理，即改一改三级明细科目，四级暂挂核算项目：
待分配成本费用，待实际开发后再根据实际情况按合理的标准分配至相关项目。
如属成本对象确定后支付的相关成本费用，应按国税发[2009]31号文件第二十七条规定处理。
即企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。
（四）支付印花税，根据有关付款凭证等
借：
管理费用――管理税金――印花税[相关行政组织]
贷：
银行存款――××银行账户
签订的土地使用权出让合同应按产权转移书据交纳印花税[税率：
0.5‰]、土地使用权证书按5元贴印花税并划销，所有印花税均应记入管理费用。
（五）开发贷款：
房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时要投入大量的资金，除了房地产企业具备一定数量的自有资金外，一般情况下要要通过银行贷款筹措资金。
贷款时，根据贷款合同和收款凭证等
借：
银行存款――××银行账户
贷：
短期借款――××银行 （一年以内借款）
长期借款――××银行 （一年以上借款）
签订借款合同应交纳印花税（税率：
0.05‰）,账务处理参照前述规定。
（六）支付借款费用，根据有关付款凭证等
借：
开发间接费用――利息支出[相关行政组织]
短期借款――××银行 （同时还本付息还本金额）
长期借款――××银行 （同时还本付息还本金额）
贷：
银行存款――××银行账户
目前大多数金融部门为了自身的利益，利用向企业贷款的机会，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，对于这部分收取的费用究竟如何账务处理，目前税务机关尚无正式文件规定。
有观点认为应视同利息记入“开发间接费用――借款费用”；也有观点认为应记入“管理费用――顾问咨询费”。
如果从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引起，因此应资本化处理，应该记入“开发间接费用――借款费用”比较合理；但从国税发[2009]31号文件对管理费用、财务费用的开支规定及目前国家以票管税的实质去衡量，应在“管理费用――顾问咨询费”中列支比较合适。
相对而言，记入“开发间接费用――借款费用”，在计缴土地增值税时对企业更有利，而记入“管理费用――咨询费”，在计缴企业所得税时对企业更有利。
建议在国家明确规定出台之前，对有关借款费用暂视同利息处理。
（七）委托有关单位进行规划设计，签署有关合同，并按协议预付设计费，根据有关合同及有关付款凭证等
借：
预付账款――内（外）部单位――××设计单位/供应商[相关单位名称]
贷：
银行存款――××银行账户
（八）结算并支付规划设计费，根据有关付款凭证等
借：
开发成本――前期工程费――规划设计费[待分配成本费用]
借：
开发成本――前期工程费――规划设计费[相关成本对象]
贷：
银行存款――××银行账户
预付账款――内（外）部单位――××设计单位/供应商[单位名称]
根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应
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