禾略中国2018城市解读.pdf.pdf

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禾略城市解读实现精准投资禾略，大数据应用领跑者禾略解读城市囊括三大都市圈，覆盖核心省会城市、特色三四线城市陌生区域价值快速研判在和北京鸿坤的合作中，帮他们解答“三、四线陌生城市，如何快速认知？

”熟悉城市的投资策略在和济南万科的合作中，帮他们解答“城镇化市场，重点关注的区域和土地？

”市场分析在和西安万科的合作中，帮他们解答“新区域，市场空白机会？

”企业战略定位策略在和南京龙湖的合作中，帮他们解答“商业选址及长租公寓选址？

”（截止2017年12月，气泡大小代表项目个数）1.城市篇解读城市机会，是遍地开花，还是结构型机会2.产业篇解读产业趋势，哪些类型客户增多，哪些减少3.土地篇解读土地机会，哪里还有地，哪里是洼地4.市场篇解读产品机会，如何选择产品、建立产品线5.策略篇解读企业机会，准确定位，确定顺位，把握分寸禾略研究框架城市篇解读城市机会城市对标城市发展节奏城市空间扩张是遍地开花，还是结构型机会此处仅展示排名在三线及以上城市，城市按照得分排序强一线北京上海一线深圳强二线广州天津成都杭州苏州重庆南京武汉二线目标城市所处类别郑州西安青岛宁波无锡东莞长沙沈阳济南合肥A城珠海福州昆明大连强三线厦门佛山南通长春太原哈尔滨贵阳绍兴南昌乌鲁木齐温州常州烟台淄博南宁鄂尔多斯襄阳泉州三线兰州中山保定惠州呼和浩特廊坊唐山临沂徐州济宁金华洛阳潍坊邯郸台州芜湖扬州遵义海口西宁东营湖州威海嘉兴宜昌株洲镇江盐城泰州包头城市对标研究综合人口、经济规模，筛选全国120个重点城市，通过城市“人地钱”价值评分法，量化评判各城市综合价值，从而进行对标研究城市“人地钱”价值评分法备注：

选取共120个城市全国GDP1000城市，或人口500万的城市样本历史数据：

2007-2016年未来数据：

2017-2021年120城，1200个样本量120城，600个样本量13个细分指标人口32个细分指标资金7个细分指标土地熵值法城市历年综合价值评分城市历年价值分类识别自然分段法城市历年2007-2021人口价值评分城市历年2007-2021城市资金价值评分城市历年2007-2021城市土地价值评分指数平滑法通过城市化发展路径模型，计算城市综合得分，从而判断目标城市发展节奏，及地产投资机会节点。

备注：

城市化阶段划分由1800个样本城市综合得分自然分段得出。

789101112131415161718192021051015820830840850860870880890900910920A城城市化路径2007-2021气泡大小：

城市工业化率，数字代表年份常住人口（万）综合得分城市化后期（2020-2021）城市化中期（2016-2019）城市化初期（2007-2015）强三线（2012-2015）二线（2016-2019）三线（2009-2011）强四线（2007-2008）强二线（2020-2021）最佳投资时间节点：

2015年最佳投资时间节点：

2019年城市发展节奏判断城市化路径五线强五线四线强四线三线强三线二线强二线一线强一线综合得分就业人口（万人）强一线城市：

完成去工业化，同周边城市形成产业分工一线城市：

服务业转向主导地位，开始去工业化强二线城市：

工业始升级，往高端化发展二线城市：

工业开始带动相关居民服务及消费的发展强三线城市：

工业开始带动相关居民服务及消费的发展三线城市：

快速工业化，推动城市化发展四、五线城市：

农业为城市主导产业指标选取逻辑：

工业化带来就业机会，驱动经济增长（气泡大小：

工业化率）组合指标=就业人口*经济规模*工业化率城市化发展路径模型城市空间扩张方向解读*城市实际空间扩张，受地理地貌、行政划分影响，会产生一定的差异性。

通过可视化的城市内部区县对比分析，发现城市空间扩张方向，如主城区首位度强不强，现在是聚核主城区，还是沿主发展轴，进行轴向扩张新城区，或是四向扩张。

产业篇解读产业趋势产业发展路径就业人口结构趋势产业主导人群分布哪些类型客户在增多，哪些在减少城市发展经济支撑判断产业宏观结构通过阐述产业竞争优势，描绘未来发展路径，如是产业升级、还是产业转型。

城市主导产业结合产业区位商（外部比较），产业就业人数（内部比较），再用熵值法，进行产业优势评分，筛选出城市优势产业。

2010201120122013201420152016201720182019202020210%2%4%6%8%10%12%14%16%18%42%44%46%48%50%52%54%56%58%60%62%三产产值历年增速三产产值占比产业宏观分析三产产值增速&占比数据来源：

国家统计局官方网站统计年鉴2011-2015年，经禾略计算得出产业发展未来趋势熵值法，客观赋权法一种确定权重计算原理熵，对不确定性的一种度量。

熵值法，不考虑指标本身重要程度，根据计算各项指标数据的效用价值，来计算指标权重城市就业人口解读通过计算就业人口区位商，研判各城市就业人口结构及流动情况。

区位商越大，表明该地区该行业的专业化水平越高。

1.51.51.82.03.0采矿业第一产业（农、林、牧、渔业）居民服务和其他服务业公共管理和社会组织制造业水利、环境和公共和设施管理业卫生、社会保障和社会福利业建筑业批发和零售业教育金融业文化、体育和娱乐业住宿、餐饮业电力、燃气及水的生产和供应业租赁和商业服务业房地产业交通运输、仓储及邮政业信息传输、计算机服务和软件业科学研究、技术服务地质勘查业2015年A城细分产业区位商区位商分析模型计算城市就业人口结构，判断某行业在某地区的专业化程度当区位商1时，可说明该行业人口除了满足本地需求，还可满足其他地区需求。

监测各行业人口流动情况采集2015年城市数据产业空间聚集分析从产业的空间分布，推断城市空间发展趋势。

根据空间集聚散点图，将城市板块划，分为四种空间依赖关系类型。

示例：

A城工业空间聚集散点图，可知核心城区的工业可能会存在退二进三的土地机会城市产业空间地图示例，A城工业分布图，可知产业蓝领及企业主，目前集中在A城中部和西部通过各产业空间分布现状，分析不同地域的主导人群，从而判断各行业的客群，主要集中的区域土地篇解读土地机会土地价值排序存量土地分布轨交升级板块挖掘哪里还有地，哪里是洼地现在，哪里是洼地通过土地价值PIEPIE分类，判断城市发展趋势A区B区C区D区E区F区G区H区I区J区K区L区M区第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层第五圈层未来，轨道交通通车影响了哪些土地升级所属圈层第一圈层第二圈层轨道升级板块是轨交升级板块挖掘投放未来地铁路线及地铁站，并模拟全城未来轨道交通情况。

得出规划实现后公共交通指标，进入模型再次计算，获得价值升级的板块行政区剩余规划居用地（km）A区44.80B区31.11C区12.34D区10.39E区7.01F区2.29G区1.14H区1.04I区0.45通过卫星寻地法，挖掘各个板块的剩余居住用地量，回答去哪里找地哪里还有地市场篇解读产品机会市场容量供求关系竞争对手分析如何选择产品、建立产品线量化观测主流市场变化A城一二手房单价变化分布（16年3季度-17年3季度）单价变化地点分布单价略微降低A镇、B镇增长0.01%-51%C庄、D镇、G镇等增长51%-74%H镇、I镇、K区主要街道等增长74%-98%L乡、M庄、P区主要街道等增长超过98%R镇、S桥、T经济开发区等将房价数据做空间化处理，量化研判不同板块的房价变化。

直观判断板块的房价走势市场规模预测A城住宅销售金额单位：

亿元根据城市“人地钱”房地产市场理论量价预测法，解读影响量价真正的原因，从而预测未来5年，市场容量走势未来五年市场趋势预测注：

2017-2021年销售金额为预测值城市“人地钱”房地产市场理论量价预测法城市未来2017-2021年数据历史数据2007-2015年指数平滑预测人口主成分预测值2007-2021年数据人口住宅市场价格、面积主成分分析城市未来2017-2021年数据历史数据2007-2015年指数平滑预测资金主成分预测值2007-2021年数据资金主成分分析城市未来2017-2021年数据历史数据2007-2015年指数平滑预测土地主成分预测值2007-2021年数据土地主成分分析线性回归周期性修正2017-2021年潜在供需比预测1.000.990.980.930.880.950.900.860.790.7220172018201920202021自然情形规划情形市场供求预判以13-16年商品住宅供应均值为未来住宅供应值，根据目标城市的对标类别，计算其潜在需求供需比房价上涨启动期供求比：

1.0-1.1；合理平衡值：

1.1-1.2产品表现更直观全面地认知市场以板块+网格板的形式创新呈现产品线74-115万115-154万154-184万184-352万352-461万平均值成交单价（元/平）套均面积（平）84*1*6110*1*7133*1*1183*1*7220*2*5总和成交套数（万套）成交总金额（亿元）1.*611*0.*94*0.*413*0.*95*0.*73*根据板块套均总价做自然分段法分段，得到不同的产品线。

自然分段法：

将对分类间隔加以识别，可对相似值进行最恰当地分组，并可使各个类之间的差异最大化。

竞争对手布局分析将目标城市TOP6企业项目贡献销售额做空间化处理，同时，统计各类土地销售额的贡献占比，解构竞争对手的表现，为客户提供借鉴。

各类土地贡献销售额占比策略篇解读企业机会准确定位确定顺位把握分寸在该城市的投资策略的建议圈层投资策略分析总价段32-112万普通刚需（青年首置）112-138万品质刚需（筑巢安家）138-176万功能改善（中产功改）176-226万品质改善（中产舒改）226-375万高端豪宅（富裕享受）市场需求0.35千套0.29千套0.67千套0.72千套0.66千套溢价水平9218元/平17377元/平17852元/平18795元/平21175元/平市场规模30.12亿元36.93亿元104.91亿元145.83亿元190.64亿元第一选择：

品质改善第二选择：

高端豪宅第三选择：

功能改善产业人群第二圈层农林牧渔基地占比农业人口城镇化10%制造业占比制造蓝领、中小老板多18%传统服务业占比服务蓝领、城市商贩多24%新兴服务业占比新兴中产、商务白领多23%公共事业占比泛公务员多21%三环二环结合PIE及剩余用地挖掘土地投资类型拿地的4种类型，结合开发商业务，在规模、周转率、品质、利润、客群选择等方面的特点。

结合“板块为背景的热点区+圈层“、“板块为背景的热点区产品情况“，给出投资建议商务篇禾略，大数据应用领域领跑者工作时间商务报价禾略城市解读工作时间安排工作事项一、城市前景分析二、土地价值分析三、市场结构机会主要内容1.1市场理论容量预测1.2城市发展潜力对标2.1城市空间扩张节奏2.2城市土地价值圈层细分2.3价值洼地及升级板块3.1产业变化与客群演变3.2产品结构与客群需求3.3市场策略建议时间安排（合同签订日起）5个工作日10个工作日10个工作日禾略城市解读商务费用费用内容1城市移动数据采集（城市级）2城市地理数据采集（城市级）3城市交通数据采集（含规划）4城市基础数据采集（含对标城市、城市区域等人口、经济、产业数据）5人员及办公费用（4人*1.5月*30000元/人/月）6差旅费用（5000元*4人次）7相关税费（5%）合计费用标准10万10万1.25万2万18万2万1.75万45万TheEnd你若能绕过经验，便会有创新之举。

乔布斯