二代高层项目设计主要成本控制指标(建造标准)(最终版).pdf

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蓝城集团企业标准BPS71010-2015二代高层项目设计主要成本控制指标（建造标准）2015-9-24发布2015-9-24实施蓝城房产建设管理团有限公司发布1目录目录前言前言.3第一部分第一部分总则总则.41.1目的.41.2适用范围.41.3术语及定义.41.3.1控制指标.41.3.2项目档次定位.41.3.3主要面积指标.41.3.4主要成本控制指标说明.51.4职责.81.4.1项目公司.81.4.2公司产品中心.81.5工作程序.81.6注意事项.91.7记录文件.9第二部分第二部分成本指标成本指标.102十八项主要成本控制指标一览表.102.1地下结构钢筋含量控制指标.112.2地上结构钢筋含量控制指标.122.3地下结构砼含量控制指标.122.4地上结构砼含量控制指标.122.5地下车库层高控制指标.132.6精装修工程控制指标.132.7电梯设备控制指标.13第三部分第三部分配置标准配置标准.143.1普通住宅二代高层配置标准.143.1.1建筑工程.143.1.2安装工程.163.1.3精装修工程.183.1.4设备工程.193.1.5环境工程.203.1.6弱电工程.2223.2中档住宅二代高层配置标准.243.2.1建筑工程.243.2.2安装工程.263.2.3精装修工程.283.2.4设备工程.303.2.5环境工程.313.2.6弱电工程.333.3高档住宅二代高层配置标准.353.3.1建筑工程.353.3.2安装工程.373.3.3精装修工程.393.3.4设备工程.413.3.5环境工程.423.3.6弱电工程.443.4豪华住宅二代高层配置标准.463.4.1建筑工程.463.4.2安装工程.483.4.3精装修工程.503.4.4设备工程.523.4.5环境工程.533.4.6弱电工程.55第四部分第四部分细部做法细部做法.574.1地下室防水.574.2地下室室内做法.584.3毛坯住宅室内做法.594.4屋面工程.604.5住宅外墙构造（含保温）.614.6栏杆、扶手.624.7景观硬质铺装.63附录附录A：

设计控制性标准设计控制性标准.64附录附录B：

设计控制性标准超额处理报告设计控制性标准超额处理报告.653前言前言成本管理，即是将“花费最合适的钱，成就最合适的事”这一思想，运用到工作中的所有界面，并形成相应的规章制度与标准体系。

各级管理者必须善于从经营的角度出发，思考和理解“成本管理”，思考“值不值”、“够不够”，既要做到着眼全面、流程严谨、控制严格、杜绝浪费，也要防止一味省钱、降低品质。

为加强项目管理的前端控制，缩短设计-评审周期，合理控制项目成本，提高管理精细化水平，确保经营目标达成，需要在前期及设计阶段，对成本控制指标、产品配置要求、设计选型及细部做法等主要因素，进行有效规划和控制。

基于此，我们在传承公司多年优秀经验的基础上，结合蓝城房产建设管理集团有限公司在项目全成本管理方面的探索与实践，对标学习行业内管理经验，组织编制了蓝城集团二代高层项目设计主要成本控制指标（建造标准），作为BOS61000项目运营手册建设项目成本弦的支持性标准文件。

本标准共分为四个部分：

第一部分：

总则，明确本标准的适用范围和工作程序；第二部分：

成本指标，明确设计阶段的成本控制指标；第三部分：

配置标准，明确产品配置及材料设备选型；第四部分：

细部做法，明确对成本影响较大的工程节点的细部做法。

本标准为首次发布，原BGS56020-2014项目设计主要成本控制指标与本标准关于二代高层项目设计主要成本控制指标内容不一致之处，以本次发布的标准为准。

本标准由蓝城房产建设管理集团有限公司产品中心起草并归口管理。

4第一部分第一部分总则总则1.1目的目的本标准旨在强化项目成本关键指标的前端控制，加强设计图纸、方案的经济性管理，明确设计成果的成本控制指标、产品配置要求、材料设备选型及细部做法等内容，力求在前期及设计阶段将影响成本的主要因素控制在合理范围之内。

1.2适用范围适用范围本标准适用于蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称“公司”）本部及其管控的所有项目公司。

1.3术语及定义术语及定义1.3.1控制指标控制指标为满足不同建筑产品成本控制要求而设定的，对设计阶段主要成本指标进行控制的限制值。

1.3.2项目档次定位项目档次定位类别类别定义定义豪华住宅豪华住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目。

高档住宅高档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%200%（含140%）的项目。

中档住宅中档住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%140%（含80%）的项目。

普通住宅普通住宅该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目。

注：

以上为行业内通用划分标准，具体以项目启动阶段评审确定为准。

注：

以上为行业内通用划分标准，具体以项目启动阶段评审确定为准。

1.3.3主要面积指标主要面积指标名称名称定义定义建筑面积建筑面积指GB/T503532013建筑工程建筑面积计算规范（2014年7月1日起实施）计算的建筑面积，全国统一计算规则销售面积销售面积指为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

（销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积）可售装修面积可售装修面积指装修范围内的销售面积实际装修面积实际装修面积指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算51.3.4主要成本控制指标主要成本控制指标说明说明序号序号指标名称指标名称指标说明指标说明备注备注1地下结构钢筋含量地下结构钢筋含量（kg/m2）地下所有结构钢筋/地下建筑面积结构钢筋含天然基础和承台，不含桩基2地上结构钢筋含量地上结构钢筋含量（Kg/m2）地上所有结构钢筋/地上建筑面积3地下结构地下结构砼砼含量（含量（m3/m2）地下所有结构砼/地下建筑面积4地上地上结构结构砼砼含量（含量（m3/m2）地上所有结构砼/地上建筑面积5标准层层高标准层层高（m）上下两层楼面之间的垂直距离6地下地下车库车库层高层高（m）地下车库地面建筑完成面至结构板面的垂直距离7车位比车位比总车位数/户数8地上车位比地上车位比地上车位数量/总车位数9地下车位平均面积地下车位平均面积（m2/辆辆）地下车库建筑面积/地下车位数量地下车库包括停车区（含塔楼下部等所有的停车区域）、车库管理用房、专用机房（含人防车库的设施设备用房）、公用机房。

不包括自行车库、摩托车库及可以销售的、出租或赠送的储藏室或库房等地下建筑面积；地下车位数量指按照规定折算为标准车位的总数量。

政府不认可计算车位指标的非标准车位不计入总数量，政府认可计算车位指标的非标准车位计入总数量，子车位折算为0.5个标准车位，微型车位折算为0.7个标准车位。

10可售比可售比销售面积/总建筑面积结合当地情况，销售面积扣除架空层、地下室、会所、管理用房（物管用房、社区用房等）、设备用房（配电室、电信机房、水泵房、消防控制室、通风机房等）及不可分摊的其他面积11墙地比墙地比外墙墙面展开面积/地上建筑面积外墙墙面展开面积包含外墙装饰面、装饰线条展开面（石材线条按安装投影面）、非封闭阳台侧壁展开面，不包含阳台底部面积12窗地比窗地比外墙门窗洞口面积/地上建筑面积外墙门窗洞口面积不含入户门、装饰百叶、采光井天窗等13外立面装饰外立面装饰控制单价控制单价（元（元/m2）外立面装饰成本/外墙墙面展开面积外立面装饰成本不含基层抹灰及保温层。

若项目销售净利润15%以上时，经委托方同意，并报公司审批，原则上可上一个档次选择材料；若项目销售净利润率10%，则应考虑降低一个档次选择材料。

14外墙门窗外墙门窗控制单价控制单价（元（元/m2）外墙门窗成本/外墙门窗洞从铝合金框料断面选择、铝合金材料表面处理、门窗分隔、开窗率、玻璃选择、五金件选择、窗6序号序号指标名称指标名称指标说明指标说明备注备注口面积地比等方面综合考虑后，将成本控制在合适水平。

有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是普通住宅、中档住宅产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。

北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。

15进户门及进户门及门锁控制单价门锁控制单价（元（元/樘樘）指单樘进户门、门锁价格及其安装费16公共部位装修标准公共部位装修标准（元（元/m2）装修成本/实际装修面积装修成本包含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。

标准层电梯厅扣除楼梯、电梯井道、消防电梯独立前室、管道井及双拉通电梯厅连廊面积。

地下/首层门厅装修面积扣除电梯等候区面积。

会所面积根据项目定位、所处位置、户数等并结合委托方意见进行设定。

销售中心控制指标具体参会所（销售中心考虑改造为会所等用途再利用）。

若项目销售净利润15%以上时，经委托方同意，并报公司审批，原则上可适当上调公共部位装修成本控制标准；若项目销售净利润10%时，应调整相应成本控制指标，调整系数为0.8。

17户内装修标准户内装修标准（元（元/m2）装修成本/销售面积装修成本包含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。

精装修样板房销售时考虑5070%成本回收。

精装修交付楼盘的样板房单方造价按大面精装修交付标准【大面积户内精装修标准应结合项目售价、周边市场情况等合理确定】进行控制18电梯控制单价电梯控制单价（元（元/台台）指单台电梯设备、安装调试费19环境工程控制单价环境工程控制单价（元（元/m2）环境工程成本/环境面积环境工程成本包括硬质景观（消防通道、园路、景墙等）、绿化、景观构筑物、景观小品、水景、泳池、围墙（外围墙、组团围墙等）、门楼、500mm以内厚种植土回填、景观水电安装（含室外照明、灯具、泛光等）、标识系统、排水层处理（如陶粒回填、土工布）等。

项目因地块环境临山、海或大型河道，须进行山体护坡、海塘及驳岸等大型工程时，相关工程成本不纳入本控制单价对应的环境工程成本。

环境面积=用地面积-首层建筑占地面积+架空层面积+屋面景观面积+红线外环境面积。

7序号序号指标名称指标名称指标说明指标说明备注备注山地景观视情况可按展开面积作适当调整；保障性住房、公租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内；屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本指标控制标准范围内。

若项目销售净利润15%以上时，经委托方同意，并报公司审批，原则上可适当上调环境工程成本控制标准；若项目销售净利润10%时，应调整相应成本控制指标，调整系数为0.8。

20硬景比例硬景比例硬景面积/总景观面积硬景面积包括消防通道、园路、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等，不含架空层、屋面景观、临市政道路的商业街部分。

总景观面积为红线内总占地面积扣除首层建筑占地面积、车行道路、地面停车面积、商业街面积。

硬景面积和总景观面积为项目全期综合统计，不以开发及施工工期分别计算。

21地下车库覆土厚度地下车库覆土厚度（m）指顶板覆土平均厚度22弱电箱弱电箱控制单价控制单价（元（元/户户）指每户的弱电箱成本控制指标中不含智能家居模块；毛坯交付项目，以设置接线箱为主（仅预留设备空箱，不安装模块）。

23可视对讲控制单价可视对讲控制单价（元（元/户户）指每户的可视对讲成本控制指标中含可视室内机、室外机、单元门门禁等设备，未含安装、调试费用以及智能家居模块。

81.4职责职责1.4.1项目公司项目公司项目公司负责根据项目实际确定各阶段设计控制性成本指标，并下达至设计单位，并监督执行；负