金地私募基金招股说明书.pdf

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GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving携手金地，激情私募2009年6月携手金地，激情私募2009年6月目录目录1.发起人业务简介2.合伙企业首次募集概要3.合伙企业经营管理4.投资者价值5.募集条件与认购流程n金地集团初创于1988年1988年n总部位于中国深圳中国深圳n是中国A股上市公司上市公司（股票代码：

600383）n主营业务为房地产开发房地产开发n金地集团房地产业务发展历程房地产业务发展历程：

A.1993年，由工业区开发建设管理成功转型为经营房地产B.2001年，成为房地产板块上市公司，旋即启动全国房地产业务发展战略C.目前，集团的房地产投资与发展业务分布在中国珠三角长三角环渤海东北中西部城市的14个城市,共计35个项目是中国建设系统企业信誉AAA单位房地产开发企业国家一级资质单位金地集团金地集团概览财务数据（08年）财务数据（08年）总资产净资产销售额351亿104亿114亿总资产净资产销售额351亿104亿114亿金地集团金地集团成长2008年2008年沪深地产上市公司综合实力的第四名第四名连续第五届连续第五届荣获“蓝筹地产”殊荣连续第六年连续第六年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”之列金地集团金地集团掌门人n上海公司是金地集团下属集团下属、负责负责在华东在华东地区进行房地产投资和发展的团队n公司经营始于2002年2002年n公司办公地址位于上海市上海市n目前，公司管理着集团在华东4个华东4个城市的投资城市的投资、负责12个项目的房12个项目的房地产发展地产发展业务，08年公司实现销售回款额占集团的比例为4545%n公司的业务类型，包括：

住宅住宅和配套的社区商业社区商业的开发开发上海公司-概览上海公司-概览上海公司经营开发能力：

集团内排名领先上海公司经营开发能力：

集团内排名领先n销售回款占集团的50左右50左右；n利润贡献人工效能费用控制在集团内处于较高水平较高水平金地集团选择了一个优秀的开发团队与合伙资本联合投资，并提供优质的项目开发管理，实现集团与投资者的利益共赢。

金地集团选择了一个优秀的开发团队与合伙资本联合投资，并提供优质的项目开发管理，实现集团与投资者的利益共赢。

上海公司经营开发能力：

丰富的开发经验和良好的投资回报上海公司经营开发能力：

丰富的开发经验和良好的投资回报3823821.2312合计（12个项目）3051.2248小计（7个项目）292.22.213杭州西湖区金地41号地块7411.823杭州杭州西湖区金地自在城61011012.22.247南京雨化台区金地自在城5151.69南京南京建邺区金地名京4151.61045.37%上海浦东区金地未未来3191.51258.22%上海浦东区金地湾流域285850.60.613428.55%上海嘉定区金地格林世界1在建拟建项目771.264小计（5个项目）131.97宁波宁波鄞州区金地国际花园5241.22014%上海青浦区金地格林郡4151.411上海嘉定区金地未来域3151.312上海嘉定区金地格林春岸210100.70.714上海上海嘉定区金地格林春晓1已竣工规划建面（万平米）容积率占地面积（万平米）IRR区位项目名称序号类别上海公司在管理的4个城市中，竣工和在建12个项目，共382万平米、以住宅发展为主，具备多产品线开发能力；近五年，项目平均内部收益率达27.5%27.5%。

上海公司上海，08年代表项目上海公司上海，08年代表项目上海，格林世界格林世界，总建筑面积113.65万平米，是上海市具有里程碑意义的大盘经典之作。

2008年，上海格林世界销售11.58万平方米，销售金额达到16.6亿元，一举获得上海市2008年单盘销售面积第一名销售面积第一名上海，未未来未未来，总建筑面积20.46万平米。

2008年6月开盘，开盘7个月后，销售金额达14亿元，位列上海年度楼盘销售套数榜第三名销售套数榜第三名，其高附加值创新户型广受赞誉上海，湾流域湾流域，总建筑面积26万平米。

2008年7月6日开盘后连续三月蝉联上海市单盘销售量第一名连续三月蝉联上海市单盘销售量第一名，开盘后5个月即实现销售面积7.6万平方米，销售金额突破13亿元的优秀成绩。

上海，格林郡格林郡，总建筑面积29.2万平米青浦区第一品牌，在2005年全国人居经典建筑规划设计方案评比中，获“2005年度全国人居经典规划金奖”。

2006年获得“国际影响力中国新区”称号。

上海公司宁波杭州南京，代表项目上海公司宁波杭州南京，代表项目杭州，自在城自在城，总建筑面积94.82万平米继格林系、未来系、国际系作品之后的新一代创新作品自在城。

是金地进驻杭州的首个重量级大盘，在未来将成为区域高端住宅标杆南京，自在城自在城，总建筑面积131.69万平米以“所有人的缤纷都市、不同人的自在生活”为其开发理念，意在打造一个环境宜人、生活便利、功能齐备的自在之城。

南京，名京名京，总建筑面积20.38万平米2008年11月开盘，在宏观经济急速下跌的阶段，依然以高于周边市场30%-40%的销售价格水平，在4个月内实现销售面积4.11万平米，销售额5.48亿。

宁波，国际花园（竣工）国际花园（竣工），总建筑面积17.1万平米2006年11月11日开盘,当年实现销售2.37万平方米，销售金额1.7亿2007年，宁波金地国际花园销售9.59万平方米，销售金额8.4亿09年，金地集团发起一项新的投资计划09年，金地集团发起一项新的投资计划合伙企业首次募集概要合伙企业首次募集概要n将募集合伙人出资：

10亿10亿元，其中普通合伙人已超额完成5%的认缴额普通合伙人已超额完成5%的认缴额n剩余出资剩余出资通过有限合伙人认购完成，有限合伙人人数不超过4949人/机构计划：

计划：

我们计划在2009年10月之前2009年10月之前,组建1支规模达到10亿10亿元人民币的合伙制资本依托金地集团合伙制资本依托金地集团和管理团队带来的投资机会、成熟策略和开发实力,专注于华东房地产开发领域房地产开发领域的（股权）投资,为投资者创造新的财富背景：

背景：

随着中国经济的发展和投资理念的成熟，越来越多的境外基金、信托也包括同行、个人和机构投资者希望加入到金地集团的土地投资计划中，享受来自房地产开发的收益，这使得我们下决心更大程度地开放土地投资合作。

投资方向投资方向：

-华东1-2线城市,重点在上海、宁波、杭州、南京-住宅为主、少量的商业和办公-IRR20%，无拆迁的短平快项目投资阶段投资阶段：

-土地竞买为主的房地产开发阶段的投资投资策略投资策略-组合投资组合投资按“比例”将合伙资本投入不同城市项目，分散投资风险-联合投资联合投资与金地集团，包括其投资组合（境外基金、其他金融机构、企业）联合投资，金地集团负责项目管理，金地集团的投资比例不低于50%-择时投资择时投资注重周期管理，在经济下行时购入优质土地资产，在经济上行逐步退出以上部分投资限制和借款限制，有托管银行监管以上部分投资限制和借款限制，有托管银行监管投资方向投资方向投资方向投资方向/阶段阶段阶段阶段/策略策略策略策略合伙企业经营管理合伙企业经营管理在2009年，按照上述投资策略，投资者与金地联合投资于：

金地集团提供1个种子项目，预计投资与收益率1个种子项目，预计投资与收益率-上海市嘉定南翔项目-财务指标：

计划的启动资金=713亿，IRR年=2035%-投资策略：

与金地集团联合投资金地集团拟议中的N个投资项目，预计投资与收益率拟议中的N个投资项目，预计投资与收益率-浦东2项目，IRR年25%-普陀1项目，IRR年25%参考收益率金地集团的历史业绩历史业绩表明上述项目收益的初步可行性：

-历史项目实际的IRR年=27%（27%（算术平均）种子项目和拟议中的投资项目：

种子项目和拟议中的投资项目：

种子项目和拟议中的投资项目：

种子项目和拟议中的投资项目：

谨供投资评审合伙企业经营管理合伙企业经营管理0903：

上海公司项目基本信息录入表.xls合伙结构1.发起人：

金地集团2.发起人设立投资管理公司作为合伙企业的普通合伙人，承担无限责任，并负责合伙企业事务执行3.投资管理公司与有限合伙人组建有限合伙企业4.合伙企业委托投资管理公司管理投资业务5.合伙企业委托托管银行管理合伙财产合伙企业经营管理合伙企业经营管理不包括1进入投资决策委员会的策略投资者2附属有限合伙人以外的其他有限合伙人选举=3人组建（GP可派人作为无投票权人参加）派出1亿限制1-2名进入1.1.公正的决策机制公正的决策机制-全体合伙人大会全体合伙人大会是最高权力机构-GP组建“投资决策委员会”“投资决策委员会”-LP选举“投资顾问委员会”“投资顾问委员会”部分参与决策2.2.透明严格的报告制度透明严格的报告制度-投资管理公司定期提交年度的经营计划及执行报告、预算计划及执行报告、定期的经营报告及财务报表、年度经审计的财务报告、合伙人亦有权：

不定期的独立审计、通知后查询合伙企业的经营及财务报表3.3.公正严格的关联交易批准制度公正严格的关联交易批准制度-需有“投资顾问委员会”的批准4.4.利益冲突处理机制利益冲突处理机制-LP优先回报，GP劣后分配但享受经济激励治理合伙企业经营管理合伙企业经营管理安全性安全性-合伙人的认购出资、合伙企业的投资、股东贷款、本金和收益的收回、分配、管理费、盈余资金管理、杠杆融资支付均由银行托管银行托管杜绝合伙企业或者投资管理公司的管理人挪用合伙财产杜绝公司账目不清楚杜绝不履行诉讼、仲裁、行政裁决等监管合伙协议执行，防止：

不履行合伙协议中约定的顾问委员会的职权不履行合伙协议中承诺的投资者报告、查询、审计条款不履行合伙协议中承诺的投资限制、借款限制条款-合伙期限内不开放申购不开放申购，以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失-对对部分有限合伙人的出资提供有限担保的“保本”：

部分有限合伙人的出资提供有限担保的“保本”：

约40%LP的本金和其2年期限的8%的年化收益率由剩余60%LP的本金和收益担保；LP本金损失60%时，该40%LP依然保本。

当LP本金损失53.6%时，该40%LP依然实现8%的年化收益率。

而60%LP获得40%的杠杆，适合合伙财产的安全合伙财产的安全合伙财产的安全合伙财产的安全合伙企业经营管理合伙企业经营管理流动性与退出安排流动性与退出安排-GP份额不可转让不可赎回，直至基金结束；期间获得劣后LP的利润分配-LP（非保本,占60%）-可转让：

可转让：

合伙份额可转让-赎回：

赎回：

封闭期1.5年后，部分LP出资可赎回-转让和赎回的基准指导价格：

转让和赎回的基准指导价格：

投资管理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估，该净值由第三方机构评估-LP（有限担保下的“保本”,占40%）-“保本”“保本”：

在现行法律框架内达到下述承诺：

2年期限、固定年化收益率8%、一次性还本付息合伙财产的流动性与退出合伙财产的流动性与退出合伙财产的流动性与退出合伙财产的流动性与退出合伙企业经营管理合伙企业经营管理l即时高分配即时高分配：

每年度分配1次，弥补亏损和项目资金需求后的90%用于分配：

每年度分配1次，