住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告.docx

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住房和城乡建设综合服务中心建设项目可行性研究报告

住房和城乡建设综合服务中心建设项目

可行性研究报告

总论

§1.1项目概况

§1.1.1项目名称

××县住房和城乡建设综合服务中心建设项目

§1.1.2项目拟建地点

位于××县经济开发区××路与××东路交叉口西北角。

占地面积14815平方米。

§1.1.3项目承办单位

项目承办单位：

××县住房和城乡建设局。

××县住房和城乡建设局是××县政府组成部门，综合管理全县建设事业，包括城镇规划、城镇建设、建筑业、房地产业和市政公用事业。

××县住房和城乡建设局局机关内设4个股室，即办公室、建设管理股、计财股。

隶属管理的企事业单位7个，即××县规划局、城镇建设开发有限公司（含县城镇建设管理站、县建筑勘察设计院、县路灯管理所、县园林管理处）、县房地产管理局、县建筑工程质量监督站、建筑活动综合技术服务中心、县清源供水公司、县排水办。

全系统共有职工535人。

§1.2研究工作依据

1、《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号）

2、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）

3、《××省党政机关、事业单位办公及业务用房建设项目管理办法（暂行）》（厅〔2008〕33号）；

4、《××县经济社会发展第十一个五年规划纲要》（霍政[2006]25号）；

5、××县城总体规划（2005—2010年）；

6、××县土地利用总体规划（2006—2020年）；

7、《××县国土资源暨规划管理委员会第18、22、23、26次会议纪要》；

8、《××县建设局（水厂）房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0101号）；

9、《××县建设局（房产局）房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0100号）；

10、《××县建设局房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0102号）；

11、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；

12、国家及地方颁布的其他有关建筑设计规范、标准、规定；

13、业主提供的其它有关使用要求和相关资料；

14、国家有关法律法规；

15、相关专业设计规范、标准。

§1.3研究结论

拟建项目—××县住房和城乡建设综合服务中心位于××县经济开发区××路与××东路交叉口西北角。

占地面积14815平方米。

建筑面积19953平方米。

框架剪力墙结构，地下一层，地上十七层，地下建筑面积2339平方米，地上建筑面积17614平方米。

项目××县住房和城乡建设局及其下属7个企事业单位办公及开展业务使用，占用总建筑面积13953平方米，其中办公用房6317平方米，业务用房5490平方米，人防车库等附属用房2146平方米。

同时根据县政府的统一安排，在本项目中统一规划建设县行政审批中心、县招商中心、县招投标中心。

总建筑面积6000平方米。

本项目建设期为18个月，计划于2011年3月开工，2012年8月竣工。

项目估算投资4500.37万元。

其中工程费用4090.6万元，其他费用272.44万元，基本预备费用214.3万元。

本项目资金一是企事业单位自筹建设资金；二是省市县补助资金；三是原办公及业务用房加固拍卖处置所得。

§1.4主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表1-1。

表1-1主要技术经济指标表

序号

指标名称

数值

备注

1

用地面积

14815㎡

2

总建筑面积

19953㎡

3

容积率

1.13

4

绿地率

40%

5

总投资

4500.37万元

第2章项目建设背景和必要性

§2.1项目提出的背景

§2.1.1××县县情概况

××县位于××省西部、大别山北麓，地处北纬31°03′—31°33′，东经115°52′—116°32′之间，是××省中小地震和破坏性地震最集中地区和中国东部著名的“地震窗口”。

东与××县、××区毗邻，南与岳西县相望，西与湖北省英山县交界，北与××市裕安区接壤。

105国道、商景高速贯穿全境。

××县国土面积2043平方公里。

人口36.7万，辖16个乡镇，1个省级经济开发区，130个行政村，15个社区。

近年来××县全面贯彻落实科学发展观，大力实施工业富县、开放兴县、生态立县、文明育县“四县战略”，加快推进新型工业化、农业产业化、城镇化、信息化“四化进程”，××县先后获得国家级生态示范区、全国社会治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力中小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城、浙商最佳投资城市等荣誉称号。

综合县力位居全市首位、全省县区第11位。

××县2009年全年实现生产总值660306万元，增长14.4%，其中第一产业增加值69971万元，增长7.1%，第二产业增加值412253万元，增长17%，第三产业增加值178082万元，增长11.4%。

三次产业比例为10.6:

62.4:

27，呈现一产稳定、二产较强、三产趋活的特点。

2009年××县财政收入8.76亿元、增长25%。

完成50万元以上固定资产投资543868万元，增长42.7%。

城镇在岗职工平均工资23609元，增长10.2%，农民人均纯收入4548元，增长16.3%。

经过多年的精心培育和大力引导，××县已初步形成食品酿造、冶金铸造、光源电器、磁材建材、生物制药、羽绒服装、制品包装、竹材加工、茧丝绸、农产品深加工等十大工业产业体系，有一定产业实力，2009年全县规模工业产值96.2亿元、增加值37亿元，实现利税11.9亿元、增长45%，规模工业企业新增20家、累计达128家,其中产值超亿元企业18家,应流集团、迎驾集团和世林集团分别实现产值33.2亿元、25.4亿元、8.15亿元；2009年实施投资超千万元工业项目115个,完成投资32.4亿元,94个重点项目建成投产。

近年来××县农业产业化快速推进，2009年实现农业总产值11.7亿元、增加值7亿元,分别增长9.1%、7.1%,发放各类涉农补贴1.1亿元；整合县级涉农资金1030万元,争取省财政支农专项资金9200万元、农业综合开发资金1905万元,集中支持现代农业建设,大沙埂现代农业示范园初具规模,漫水河、诸佛庵等乡镇现代农业示范小区建设加快,新增和改造毛竹、茶叶、百合等主导产业基地6万亩,新增省级林业产业化龙头企业8家、市级农业产业化龙头企业3家、农民专业合作组织28个,19个农产品通过有机绿色无公害认证。

§2.1.2近年来××县住房和城乡建设工作概况

“十一五”期间，特别自2007年以来，××县住房和城乡建设局紧紧围绕县委、县政府的决策部署，团结带领全系统干部职工，以科学发展观为统领，依法行政，规范管理，突出重点，奋力拼搏，保持了城建事业健康发展的良好态势，促进了全县经济社会快速平稳发展。

主要表现在以下几个方面：

1、城镇化进程明显加快。

全县城镇建成区面积达36.8k㎡，较“十五”期间增加近15%，其中县城建成区面积发展到12.6k㎡；城镇常住人口增加到15.2万人，其中城区常住人口增长到9.4万人；城镇化率达到42.4%，比2005年提高6.5%。

拥有全国重点镇2个，省级中心镇4个，市级重点镇7个，省级扩权强镇试点镇和省级村庄规划试点镇各1个。

2007年××县被授予“全省园林县城”光荣称号，2009年荣获全市城市建设先进县考评第一名。

2、城市规划体系日趋完善。

完成了《××县城总体规划（2006--2020）》、《××县城近期规划（2006--2010）》的修编，编制了县城绿地、排水、水系沟通与综合治理等专项规划以及××红色中心区域纪念园、淠阳湖公园和城区控制性等详细规划以及20余项开发小区和市政项目修建性详细规划。

开展了县城36.5k㎡大比例尺数字化地形图的测绘。

提请政府出台了《××县城市规划管理办法》、《关于加强城市规划管理与执法的意见》等规范性文件，严格执行批前审查和批后监管，加强“一书两证”发放，使县城零星分散建设得到控制，违章建筑逐年减少，有效地维护了规划的权威性。

3、城区基础设施建设快速推进。

先后承担了重点工程130余项，总投入约12亿元，分别较“十五”期间增加25%和30%。

新（改）建了花园路、文峰南路等26条主次干道和花园路桥等12座桥梁，中心城区“七纵八横”路网，新增砼道路36km、面积35万㎡，硬化率98%；建成了“两园两场”（××红色区域中心纪念园、淠阳湖公园、文化广场、外滩广场），面积39万㎡；扩建了县二水厂，建成了开发区供水加压泵站，新增供水管网70km、供水用户8550户，日供水量达6万m3，供水覆盖率96%以上；新建了县污水处理厂，铺设污水管网60km，日处理污水能力达2万m3；引进了管道燃气项目，铺设燃气管网13km；启动了城河治理，修建了潜台渠，建成了老干部活动中心；实施了幽芳河两岸暨文峰塔灯饰亮化，新安装路灯860杆1680盏，亮灯率达98%；实施了高速公路连接线绿化，新增公共绿化面积25.6万㎡。

4、城市建设管理机制逐步健全。

严格执行责任包保制、施工现场旁站制、“周调度、月考评”督查制，强化对工程规划、设计、施工、监理企业的调度；对外主动与相关部门对接，及时化解征地拆迁、杆线迁移、招投标、施工环境、资金兑付等“瓶颈”问题，确保了工程进度、质量和安全。

按照“政府主导、单位包保、部门联动、政策透明、有情安置”的工作机制，牵头组织了多次大范围的拆迁工作，累计完成20多个市政建设项目共1710户（含单位）27.3万㎡的拆迁任务，共征地1315.2亩，安置方法上也由原先的“先拆迁、后安置”过渡到“先安置、后拆迁”，解决了拆迁户的后顾之忧，保证了城市建设的顺利实施。

5、城镇住房保障体系基本建立。

先后新建廉租房480套、2.4万㎡，已竣工360套，分配入住283户；在全市率先实行廉租住房入住前简单装修，进一步减轻了低收入家庭负担，成为全省廉租住房建设工作的亮点；坚持“阳光操作”，累计发放住房补贴3918户、580万元，基本达到应保尽保。

在全市率先实行公共租赁住房建设。

启动了国有工矿和城市棚户区改造。

新建了拆迁安置房19幢570套，建筑面积8.3万m2。

城镇人均住房面积增加到25㎡,比2005增加5.6㎡。

6、房地产市场管理日趋规范。

强化了房地产市场监管与服务，规范了房地产经营行为，全县房地产企业发展到34家，累计完成商品房开发面积119万㎡（其中老城六期改造完成24万㎡），总投资近20亿元，比“十五”期间分别增长20%和增长30%，先后建成嘉利星城、和顺花园等规模小区10余处。

加强了房屋拆迁管理、房屋权属登记、房地产交易评估与抵押鉴证工作，累计办理房屋拆迁许可证32份39万㎡，核发商品房预售许可证124份113万㎡；完成房产登记7533件242万㎡；代征契税2658万元；物业企业发展到6家，归集物业资金772万元。

7、建筑市场管理不断加强。

紧紧抓住工程质量和安全生产两个中心环节，深入开展“两场”（建筑市场与施工现场）联动检查，使建筑建材市场规范有序，施工安全和工程质量总体较好，工程施工许可办证率达98%，监督覆盖率为98%，竣工验收合格率达100%，建立健全了农民工工资保障长效机制，完成了原局属建筑企业和招投标事务所脱钩改制工作。

五年来，全县建筑施工企业从16家发展到25家，资质也由三级企业逐步向二级企业过渡，累计完成建筑业总产值22.04亿元，完成房建面积约235.18万㎡，分别比“十五”期间增长20%和25%；年平均从业人员达1.5万人。

新型建材企业发展到6家。

荣获市级安全文明示范工地奖项26项。

建筑业对县域经济支撑作用愈加明显。

8、指导村镇建设成效明显。

完成了13个乡镇（不含衡山镇）总体规划和130个村庄布点规划编制，组织开展了全县村庄规划编制