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万科拿地

篇一：

看万科、中海如何科学拿地

XX.cn

看万科、中海如何科学拿地

作者：

刘策

来源：

《中国房地产·市场版》201X年第05期

在房地产开发链条之中，拿地是首要也是风险最高的工作环节。

不少企业在快速扩张、高歌猛进的过程中由于地块投资失误从而导致一蹶不振，错失发展良机，成为昨日黄花，这样的例子比比皆是，令人扼腕叹息。

那如何规避拿地风险，为企业发展保驾护航，快马加鞭呢？

本文针对行业龙头万科、中海等标杆企业进行了横向对比分析和研究，研究发现，在拿地过程中，龙头企业不约而同的采取了“拿地连连看”的方式，从宏观到微观层层筛选，以此来规避投资风险，支撑企业持续健康发展。

一、看城市

在企业规模扩张的过程中，哪些城市应该进入哪些城市应该规避，这是首先需要回答的问题。

城市选择直接影响投资效益和企业持续发展，因此，对企业如何评价和选择进入的城市等问题，需要根据企业自身实力和市场特点进行综合考虑。

为解决这个问题，龙头企业一般根据自身管理关注点开发一套能够评价和衡量城市房地产开发投资潜力的统计指标群，概括而言可以从城市可进入性、市场成长性和市场风险程度三个方面着手分析。

1.城市可进入性

首先，企业在调查城市社会发展和房地产市场的基础上，结合自身实力，评估市场的进入门槛，判断企业能否进入该市场。

城市房地产市场的可进入性主要可以从政策环境、社会经济环境以及资源的可获得性三个方面评估（见表1）。

通过上述指标，各个企业基本可以明确哪些城市是有自己发力空间的，比如北上广深这四大城市，土地市场异常激烈，总价和单价都很高，历来是龙头房企以及百亿军团的主战场，对于成长型房企来说除了旧改以外很难介入到这些土地资源的争夺中来。

而对于龙头企业来说，由于自身竞争实力强，考虑到三四线城市市场需求有限，城市库存压力较大，后期去化困难，同时售价较低利润微薄，目前也大部分伸缩阵线重返一二线城市。

2.市场成长性

其次，企业要评估房地产市场的成长性。

城市房地产市场的成长性主要是由城市的房地产发展趋势和社会发展水平所决定的。

成长性好的市场有助于企业深耕细作，进一步开拓和开发业务。

如果市场的成长空间已经不大，那么企业进入该市场也会受到各方面的约束。

可以从房

篇二：

房地产企业拿地的16种方式

拿地方式

1招、拍、挂

最规范的拿地方式：

出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

问题1：

土地闲置费问题。

（国税函【201X】220号第四条规定：

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地增值税不得扣除。

国税发【201X】31号第27条规定：

企业所得税可以扣除）

问题2：

契税问题。

财税【201X】134号规定补偿款等应交契税、国税函【201X】603号（一级开发情况下出现的问题：

应按照土地成交总价款计征契税）

问题3：

考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。

否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。

问题4：

返还的土地出让金问题。

财税【201X】151号、财税【201X】87号文件。

例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。

思考：

如果是直接减免的土地出让金呢？

是否需要计入应纳税所得额？

问题5：

以地补路问题。

江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。

类似的，企业所得税认为也应该照此

办理。

（和税局沟通）

2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府）

例如：

某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。

第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【201X】277号文件、国税函【201X】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【201X】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【201X】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇）

第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。

第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。

总结：

该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

3购买转让土地（项目）

买方：

直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。

卖方：

涉及税收很高。

第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土

地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【201X】645号）。

注意问题：

（一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【201X】16号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？

（国税函【201X】83号，但部分省明确表示不允许，例如：

大地税函【201X】145号、桂地税发【201X】185号）3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？

（二）卖地的土地增值税

1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？

（国税函【1995】110号文件，不允许加计扣除）？

2、生地变熟地的扣除项目（国税函【1995】110号、国税函【201X】132号文件，允许扣除）。

3、卖在建项目的扣除项目；4、不更名，实际卖项目的税收问题（国税函

【201X】645号）

注意：

营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。

（三）拆迁补偿费的税务处理

1、营业税：

国税函发【1995】549号；2、土地增值税：

国税函【201X】220号；3企业所得税；4、个人所得税（财税【201X】45号；5、契税：

财税【201X】45号

（四）变共同成本为直接成本。

4“购买股权”

将目标公司的其他资产先清理掉，然后卖公司100%股权，该方

式是目前运用非常普遍的方式。

购买方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负问题，结果酿成大问题。

卖方：

只有企业所得税，没有营业税和土地增值税。

（财税【201X】191号、青地税函【201X】47号、国税函【201X】687号100%卖股权应征土地增值税）

买方：

税负较重，风险较大。

1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。

万科拿地多是股权模式。

2、标的企业未来的税务检查风险。

例如，该企业账上有3000万元白条。

3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。

（不能为目标企业的过去买单，例如：

过去偷税）

4、该企业的其他潜在负债。

（例如：

电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司）

5“创造境外卖股权”

（一）境外卖股权。

将使得企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。

（二）将增值分段，创造境外卖股权（组合拳）。

1、在境外避税港先建立全资子公司；

2、将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部

分增值，并交纳企业所得税，但是税法规定可以递延10年。

例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。

（财税【201X】59号文件第七条第三款）；

3、境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。

该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照10%交纳预提所得税

税负比较：

如果长期股权投资计税基础为1亿元，市场公允价格为5亿元。

则第一步投资的时候，可以按照3亿元投资，此时2亿元的所得额可以递延10年实现。

第二步，境外销售价格为5亿元，此时增值额为2亿元，此时预提所得税税负为10%。

6“设立spv购买股权”

大的地产企业经常运用，但是在国税函【201X】698号文件颁布以后，收到了一些限制。

（一）股权架构设计：

1、在维尔京群岛设立控股公司；2、在香港设立二级控股公司；3、香港的公司全资控股大陆有地一方。

（二）操作模式：

1、维尔京群岛转让香港股权，价款在境外支付。

2、理论上，中国大陆没有征税权。

（三）反避税：

1、国税函【201X】698号文件，可以刺穿公司面纱。

但是如果企业不是上市公司的话，由于此类转让非常隐蔽，税务当局很难知道消息。

2、根据中港协定，如果不动产占到目标股权50%，中国大陆有征税

篇三：

地产巨头拿地方法

201X年09月16日

房地产企业拿地资料

特为碧贵园集团公司制作

【房地产企业拿地策略】.....................................................................................................1

【海南房地产开发商拿地从机会主义到战略机会主义】......................................................3

【广州房地产"生态概念"再起开发商拿地难度加大】.........................................................5

【房地产商疯狂圈钱拿地囤积开发商捂地谁来管】.............................................................5

【201X年房地产企业拿地需要另类方式】..........................................................................6

【房地产拿地成本已现“天价”会出现崩盘吗？

】.............................................................9

【现在房地产拿地的途径有几个？

】.................................................................................10

【房地产：

行业内上市公司高价拿地的背后】..................................................................10

【房地产大企业拿地忙小企业出让急】..........................................................................11

【房地产商"混战"二三线城市再掀拿地热潮】..................................................................11

【看好省内房地产市场大都置业2.1亿元宁海拿地】......................................................13

【美国汉斯房地产公司斥资17亿元首次在上海拿地】.....................................................13

【房地产纳入外资投资限制类名单外资拿地受限】.........................................................13

【外商投资房地产监管加强设立公司须先拿地拿房】.....