房地产集团内控手册之财务报告管理篇成本管理业务流程.docx

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房地产集团内控手册之财务报告管理篇成本管理业务流程

2017年房地产集团内控手册之财务报告管理篇

成本管理业务流程

一、业务目标2

二、业务风险2

三、业务范围2

四、业务流程描述3

1前期成本策划3

1.1项目筛选阶段3

1.2项目策划阶段3

1.3方案设计阶段3

1.4施工图设计阶段4

2实施过程中的成本动态控制4

3签证管理5

3.1签证单审批程序5

3.2签证单填制要求6

4开发成本归集6

4.1原始单据的提交与收集6

4.2项目成本核算7

五、相关制度目录7

六、主要控制点7

七、检查资料8

八、业务流程图9

一、业务目标

成本核算记录真实、准确、完整，确保财务报表真实、公允；

加强成本控制工作，实施全过程成本动态管理，提高公司竞争力；

成本核算符合国家法律法规、会计准则以及公司有关规章制度的要求。

二、业务风险

成本记录与核算不准确，可能导致财务报告及信息披露不真实、不完整；

项目成本管控能力差，可能导致经济效益流失、企业出现亏损；

成本核算不符合或违反国家有关法律、法规及企业规章、制度的要求，可能遭受外部处罚、经济损失和信誉损失。

三、业务范围

该子流程主要描述了股份公司关于成本管理的相关流程，主要包括前期成本策划、实施过程中成本分析与调整、签证管理、开发成本归集等，在成本管理过程中，应确保不相容职责相分离。

四、业务流程描述

1前期成本策划

1.1项目筛选阶段

在竞拍土地前两周，由拓展投资部牵头与汇总，规划设计部、经营管理部部、成本管理部和财务部等部门参与编制《目标成本测算（可研版）》，编制完成后经项目评审会通过后报经理办公会审议。

1.2项目策划阶段

在产品策划定位完成后两周内，成本管理部组织拓展投资部、规划设计、财务部、经营管理部等单位根据项目的可行性研究报告和产品的定位，完成项目的全成本测算，编制《目标成本测算（策划版）》，确定各项费用金额，报总经济师审核签字后，作为前期和设计方案的成本控制目标。

1.3方案设计阶段

详规审批后一个月内，成本管理部组织拓展投资部、规划设计部、经营管理部、工程技术部、产品质量管理部、凯泰公司、财务部和分公司/项目部等单位对《目标成本测算（策划版）》进行细化和修订，完成《目标成本测算（方案版）》，经总经济师审核通过后报经理办公会审议，作为施工图设计阶段选择方案的成本控制指标。

1.4施工图设计阶段

获得中标通知书两周内，成本管理部组织拓展投资部、规划设计部、经营管理部、工程技术部、产品质量管理部、凯泰公司、财务部和分公司/项目部等对《目标成本测算（方案版）》进行细化和修订，完成《目标成本测算（施工版）》，报总经济师审批后，作为施工阶段的成本控制目标。

2实施过程中的成本动态控制

2.1《目标成本（方案版）》审批完成后，各相关单位将其职责范围内的目标成本分解到该成本科目所包含的具体合同，每项合同明确合同范围和合同目标金额。

若某一成本科目所包含合同较多，此时尚不能细化到具体合同，可分解为合同大类，每一合同大类需明确包含内容和目标金额。

最终汇总形成《项目目标成本合同分解表》。

2.2建立成本报表制度，拓展部、规划设计部、工程部、质量部、凯泰公司与分公司/项目部于每月28日前完成本月度统计报表的填制工作并报送成本部，经营部将营销费用、财务部将财务费和管理费于每季度末28日前完成本季度统计报表的填制工作并报送成本部。

2.3成本部成本管理员于次月5日前汇总统计报表，根据动态成本的超出情况对相应部门、分公司/项目部设定预警级别，并报成本主管、成本部部长审核、总经济师审批。

审批完成后针对超目标成本事宜对相应部门、分公司/项目部发出预警。

成本部将统计报表录入OA系统信息库。

2.3.1黄色预警：

当部门或分公司/项目部的某项三级成本科目突破目标成本时，若部门或分公司/项目部通过管控可实现总成本目标不超支，需制定成本纠偏措施，给予该部门或分公司/项目部发出黄色预警；

2.3.2橙色预警：

当部门或分公司/项目部的总成本目标被突破不超过3%时，部门和分公司/项目部需高度警惕并采取补救措施，尽量减少超支额，给予该部门或分公司/项目部发出橙色预警；

2.3.3红色预警：

当部门或分公司/项目部的总成本突破超过3%时，成本管理部和部门、分公司/项目部采取一切可能手段，严控审批，防止超支状况加剧，以尽可能降低成本增加额，给予该部门或分公司/项目部发出红色预警。

2.4项目完工六个月后，成本管理部在三个月内负责编制完成《项目成本后评估》中的开发成本部分，财务部编制营销费用和财务费用部分，经营管理部编制销售费用部分，规划设计部负责分析设计变更的原因，分公司项目部负责分析签证、立项的原因。

成本管理部汇总完整的项目成本后评估报告，提交总经济师审批。

3签证管理

3.1签证单审批程序

3.1.1分公司、项目部由现场代表、工程科长、主管副经理在工程签证单上签署意见。

成本管理部由负责核定工程量的预算员及预算主管签署意见。

3.1.2施工图设计文件以外增项工程所涉及的签证，需经工程技术部等相关部室、相关主管领导、总经理批准立项后，再由分公司、项目部向成本管理部上报签证单。

3.2签证单填制要求

3.2.1工程签证必须采用甲方规定的统一格式。

3.2.2签证发生的原因及内容必须详尽、明确，要做到文字表达通顺，字迹清晰。

3.2.3签证的内容要标明具体位置，用图示表示的须详细注明图示尺寸。

3.2.4一份签证中相互独立的专业（如土建、水电、配套）要分开签证。

3.2.5签证单内容结束后不得留空（可用波折号划掉）。

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4开发成本归集

4.1原始单据的提交与收集

每月末，股份公司各部门及分公司、项目部提交当月经济业务原始凭证及相关审批单据。

4.1.1分公司、项目部工程管理人员编制《工程拨款进度审批表》、《工程尾款审批表》，经工程技术部、客户服务部等相关部门负责人签字后，报总会计师、总经理审核签字后报股份公司财务部。

4.1.2股份公司人力资源部工资管理岗位人员根据公司考勤及公司人员工资标准审核《工资表》，经人力资源部部长审核签字后交财务部办理工资发放手续。

4.1.3其他成本支出原始单据，由经办人在原始单据上签字后，送交股份公司相关部门主管人员签字，经总经理审核签字后交财务部办理报销手续。

4.2项目成本核算

在收到各原始单据后，股份公司财务部会计核算人员对原始单据进行审核，审核无误后进行账务处理，编制成本记账凭证，财务部主管人员审核记账凭证，审核无误后在记账凭证上签章确认。

五、相关制度目录

1《财务、会计管理制度》

2《成本管理制度汇编》

六、主要控制点

1成本策划管理

2实施过程中的成本分析与调整及其审核

3签证单的审核

4开发成本的归集及其审核

七、检查资料

1目标成本测算（可研版）、（策划版）、（方案版）、（施工版）

2总经理办公会会议纪要

3项目策划定位报告

4规划设计方案

5项目目标成本合同分解表

6成本统计报表

7项目成本后评估报告

8工程签证单

9工资表

10其它成本支出原始单据11成本记账凭证275

八、业务流程图