商场委托经营管理合同.docx

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商场委托经营管理合同

商场委托经营管理合同

场景

不适用于 物业管理 招商代理

要点

此委管合同为开发商委托第三方对项目进行前期招商、后期运营管理的合同，本合同形成于签署委管协议之后需要签署的正式合同文本，主要约定双方具体的权利义务关系、招商的程序及内容、日常的招商管理、招商政策、招商发布会的召开、证件的办理、日后运营管理、财务管理、无形资产授权使用及保护等事项，一般情况下因此第三方较强势，双方处于不对等地位。

委托经营管理合同

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

丙方：

法定代表人：

鉴于：

（1）甲方是一家依法注册的以经营            商场为主的知名大型专业商业、品牌管理集团，拥有知名的“            ”等商业品牌和专业经营团队，具有全国发展的战略和实施实力；

（2）乙方已取得位于                  平方米国有出让            审核土地用途]用地，土地证编号：

            ；以下简称“项目用地”的使用权，并拟利用其中约      亩土地（以下简称“经营物业建设用地”）投资建设            商场和其它配套设施；

（3）乙方拟委托甲方按“            ”家居商场的要求和标准经营管理经营物业（定义见下）。

甲方愿意接受乙方的该等委托，并指定甲方全资子公司            品牌管理有限公司（以下简称“甲方品牌公司”）作为经营物业的管理主体对经营物业进行经营管理。

（4）丙方系甲方的全资子公司。

乙方拟委托丙方提供前期咨询服务，并且，丙方愿意接受乙方的该等委托。

现甲乙丙三方经友好协商，在自愿、平等和互利的基础上，一致达成如下条款：

第一条 定义

除非本合同条款另有约定或上下文另有所指，下列用语的含义如下：

1.1 经营物业指乙方拟在经营物业建设用地上投资建设的家居商场。

1.2 经营物业建设和装饰指为达到“            ”家居商场的标准和要求，乙方对经营物业所进行的设计、土建、装饰装潢以及设备设施配置。

1.3 管理公司指甲方品牌公司在经营物业所在地的同一行政区域内设立的“            ”品牌管理实体（最终名称以工商核准登记为准），专门对经营物业进行品牌经营和管理。

管理公司的组织形式是甲方品牌公司的分公司。

1.4 管理公司经营成本指管理公司的人员工资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金（如有）、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等管理公司在经营管理经营物业过程中所产生的全部开支和费用。

1.5 冠名委托经营管理费具有本合同第6.1条中约定的含义，简称为冠名委管费（金额为含增值税的收入），包括保底冠名委管费和提成冠名委管费两部分。

1.6 经营收入指由甲方对经营物业的经营管理而产生的所有经营收益，经营收入应当包括但不限于：

（1）租金；

（2）管理费；（3）广告位出租收入；（4）物业服务费（如有）；（5）顾客支付的停车费（如有）；（6）市场推广费（如有）及其他甲方对经营物业的经营管理而产生的所有经营收益。

1.7 开业日招商出租率是指：

开业日招商出租面积与可租面积之比，其中招商出租面积包括：

（1）根据已与商户签署的租赁协议（以下简称“租赁合同”）计算的合同出租面积（含公摊面积）；

（2）虽未与商户签署租赁合同但已预收意向金的，且商户和管理公司均已测量计算认可的面积（含公摊面积）。

可租面积为：

经营物业的商铺实测面积+公摊面积，具体由甲乙双方在经营物业开业前确定。

1.8 租赁合同是指：

管理公司、乙方与经营物业内的商户签署的展位租赁及管理服务合同。

1.9 当年度实收租赁合同总收入是指：

管理公司和乙方在一个会计年度内根据租赁合同向经营物业内所有商户实际收到的各种费用（金额为含增值税的收入），包括但不限于租金、管理费（或性质相同的费用名目）、物业服务费（如有）、市场推广费（如有）等的总和（含以前会计年度的欠缴但当年度补缴的租赁合同收入），但不包括根据租赁合同收取的保证金（含租赁保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施保证金、装修工程保证金等）及代收代付款项。

1.10 甲方商标指：

甲方或其关联公司在中国注册的、“            ”等商标、由包含有“            ”一词和其他词汇和设计元素的集合和变体组成的式样以及特定的其他设计和/或词汇，该等商标、式样及设计和/或词汇用于建材、家具、家居饰品商场或卖场等。

1.11 甲方无形资产指甲方商标、商号、标识、标志、域名、专利、有著作权的作品、工业设计、数据结构、商业秘密或专有技术、保密资料或具有商业价值的想法，以及能够表明或突出某一货物或服务来源于甲方或受甲方控制的实体的其他标记在内的，属于甲方所有或使用的非实物形态的财产。

1.12 开业日指管理公司公布的经营物业正式对外营业的日期。

1.13 委托经营管理期指自经营物业开业日起至委托经营管理期终止日止。

第二条 经营物业概况

2.1 拟建的经营物业位于            ，规划建设面积约      万㎡（含地下停车场、设备用房和楼梯间），具体建设指标以规划审批文件为准。

2.2 经营物业拟占用土地性质为国有出让            用地，项目规划用地面积约为      亩左右（具体以规划审批文件为准），目前该地块已由乙方取得。

2.3 经营物业包括上述乙方提供的用于经营家居建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等。

第三条 经营物业建设和装饰要求

经营物业的建设和装饰要求

（1）乙方自行负责经营物业的设计（含审图及报审）、建设和装饰，确保经营物业的建设和装饰符合甲方“            ”家居商场的标准和要求，并按本合同第15.3条约定的时间将已通过建设和装饰工程竣工验收（含消防）以及甲方认可的经营物业移交给甲方。

（2）在经营物业移交甲方之前，甲方有权自行或委托其他有资质第三方对经营物业组织验收，验收标准（详见附件二）参照甲方向乙方提供的装饰设计风格要求、图纸、优化建议及甲方统一的物业、环保、安全查验标准等；如尚未通过甲方物业查验的，由乙方负责自费整改直至通过甲方物业查验。

（3）甲方有权对经营物业的装饰工程有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计和功能要求及设计中的技术问题等向乙方提出建议，经营物业内的平面布置，在不影响消防验收的情况下，原则上以甲方建议为准。

（4）甲方有权主持与工程装饰有关的协作单位的组织协调会，有权发布开工令、停工令、复工令。

（5）甲方有权提出设备选型要求及向乙方推荐材料供应商，对不符合设计要求及国家质量标准的材料设备，甲方有权通知施工单位停止使用，对于不符合规范和质量标准的工序、分项、分部工程和不安全的施工作业，有权要求总包单位停工整改、返工。

在两次整改无效的情况下，甲方有权要求乙方对总包方处以每次5000元罚款。

第四条 项目前期收费和开业前招商佣金

4.1 项目前期收费

（1）乙方委托丙方对经营物业拟经营之项目（以下简称“项目”）提供前期咨询服务，包括：

a、对发展项目的用地和建设规划提出咨询建议；b、对项目进行市场可行性分析和经济效益可行性分析；c、为满足经营“            ”家居商场内部管理要求，提供相关的信息、管理、策划和顾问等咨询服务。

同时，甲方拥有“            ”的知识产权，甲方授权丙方在本协议有效期内就本条款约定事项可提供冠以“            ”名称的服务。

丙方同意在乙方完全遵守本合同第九条全部约定的前提下，自     年     月    日起，在取得经营物业所需土地和/或经营物业建造前期准备过程中的对外报建文件、宣传企划方案中涉及经营物业的部分使用“            ”名称（其中宣传企划方案需丙方事先审核同意）（为免疑义，前述行为在任何情况下不构成也不应理解为丙方对乙方的品牌授权或许可）；乙方应据此向丙方支付相关费用人民币      万元（含增值税）。

（2）丙方在项目建设的工程中持续为乙方提供工程咨询和管理咨询服务（包括对装饰工程提供优化咨询、不定期派人提供技术咨询指导、提供            七代店设计白图等咨询服务），并允许经营物业开业时首次冠以“            ”名称，乙方应据此向丙方支付相关费用人民币      万元（含增值税）。

（3）上述项目前期收费共计人民币      万元（含增值税），支付方式为：

首付款为人民币      万元[1、若框架协议已有付款，此处相应修改。

2、签约后7日，不确认收入的支付1000万，确认收入的支付确认总金额的一半]，乙方应在本合同生效后7日内向丙方支付；第二笔款项为人民币      万元[金额自定义]，乙方应在甲方管理团队进场前7日内向丙方支付；甲方管理团队招商发布会启动日（以甲方或管理公司公布的日期为准）前30日，乙方向丙方结清项目前期收费的余款。

（4）丙方应按照本合同约定之金额适时向乙方出具咨询服务业增值税发票。

4.2 开业前的招商工作和开业前招商佣金

（1）经营物业开业前的招商工作由乙方委托甲方全面负责，乙方应提供必须的招商办公场地和设备、设施等条件。

甲方在甲乙双方确定的开业日前的5个月将有关招商计划、人员安排（即招商团队）和派驻计划、广告策划方案、开业筹备费用（包括招商活动费用、招商人员费用等，以下简称“开业筹备费用”）财务预算等报乙方审核无异议后确认（乙方不得不合理拖延或拒绝甲方提交的上述招商方案和财务预算），乙方应保证按确认的内容提供配合，并按确认的开业筹备费用财务预算在甲方招商团队进驻经营物业前7日内预先向甲方一次性全额拨付款项，甲方或管理公司无义务垫付开业筹备费用，该开业筹备费用不计入乙方应支付给甲方的开业前招商佣金，在开业当年列入管理公司经营成本。

为免疑义，管理公司经营成本应按照本合同第5.4条约定由乙方承担。

（2）乙方应向甲方支付开业前招商佣金（以下简称“开业前招商佣金”）人民币      万元（含增值税），开业前招商佣金按以下时间和方式支付：

开业日招商出租率达到90%以上的，支付人民币      万元；开业日招商出租率达到85%以上未达90%的，支付人民币      万元；开业日招商出租率达到80%以上未达85%的，支付人民币      万元；开业日招商出租率达到75%以上未达80%的，支付人民币      万元；开业日招商出租率达70%以上未达75%的，支付人民币      万元；开业日招商出租率低于70%的，可不支付。

在甲方招商团队进驻前7日内乙方向甲方一次性全额支付开业前招商佣金全额。

如届时开业日招商出租率低于90%导致甲方多收取开业前招商佣金的，则在上述事实经甲乙双方书面确认后的30日内甲方应无息向乙方退回多收取金额，或经甲乙双方书面确认后上述多收取金额直接充抵乙方应支付给甲方的同等金额的其他费用。

（3）甲方招商团队进驻经营物业之前，乙方应确保已依法办妥并向甲方出示经营物业建设工程的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》以及《建筑工程消防设计审核意见书》（以下简称“四证一书”）以及“确认书”（即乙方确认丙方已按照本合同第四条第4.1款之约定完整提供相关服务的确认书，以下简称“项目