高校物业合同.docx
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高校物业合同
高校物业管理服务合同
第一条本合同当事人
甲方：
地址：
乙方：
地址：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规、在双方自愿、平等、协商一致的基础上，甲方位于上海市由乙方提供物业管理服务，为了明确双方权利义务特订立本合同。
第二条物业基本情况
1、物业名称：
2、座落位置：
3、建筑占地面积：
第三条委托管理事项
1、楼宇的管理服务工作
2、楼宇内的锅炉房、空调、水泵房的运行管理，零星维修。
3、保洁服务含：
入口大厅、走道、门窗、墙面、灯具、卫生间设施等。
4、甲方委托的与物业管理相关的其它事项。
第四条委托管理期限
委托管理期限自20年1月1日起至20年12月31日止。
本合同终止前，甲方有权组织人员对乙方的服务质量进行考核，考核结论是决定是否继续续签合同的重要依据，同时也是本合同中约定的“物业考核专用金”使用的基本依据。
第五条双方权利义务
一、甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定管理制度，监督物业使用人遵守。
3、审定监督乙方制定的物业管理方案和管理费使用的预决算。
4、检查、监督、考评乙方管理工作的执行情况，如甲方发现乙方管理工作未达到甲方的标准，甲方有权提出书面整改意见，乙方应按照甲方提出的整改意见执行。
5、在合同书生效之日起七日内，向乙方提供管理用房（产权仍属于甲方），由乙方无偿使用。
6、协调、处理本合同书生效前发生的管理遗留问题。
7、对乙方从业人员服务态度不好、长期工作不认真、造成不良影响的，甲方有权向乙方提出改派该人员的要求。
并发出书面整改，乙方应在规定的时间内完成整改。
8、按时向乙方支付物业管理服务费用。
9、甲方有权提出是否与乙方续签合同。
10、发现乙方从业人员不遵守校内各项规定的，甲方有权向乙方要求该从业人员调离。
11、甲方发现乙方提供的物业服务未达到附件的标准内容，并就同一服务项目内容连续发出二次以上（包括二次）的书面告知单或整改意见单仍未有效整改的，甲方有权延期付款或拒绝付款。
二、乙方权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。
物业管理方案应在合同签署前报学校审核并出具书面确认意见，该管理方案应作为物业管理合同的附件，具有和合同同样的效力。
2、对于在物业管辖内人员的违反法律、法规及双方约定的有关制度行为，进行劝阻、制止，需及时送报学校有关部门处理。
3、乙方在选聘专营公司承担本物业的专项管理业务时，应书面告知甲方，并征得甲方的同意后方可实施，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
4、指导业主正确使用物业设施。
5、建立和完善各项管理制度；负责制定物业管理公司各部门工作规范。
6、向告知物业使用的有关规定及公约。
若由于乙方人员工作上的疏忽，造成业主合法权益的影响，乙方应承担相应的责任。
7、本区域内的公共设施、设备（含无主物品）及维修材料不得擅自占用、借用、变卖或改变使用功能，不得擅自经营谋利，如需扩建或完善配套项目或借用，须与甲方协商批准方可实施。
8、乙方应保持物业管理队伍的日常稳定，每月向甲方递交当月物业员工变更情况报表。
每年物业员工在试用期后流动率不得超过20%（员工因违纪、自行离职情况除外）。
本物业管理中心主管以上的骨干人员的调动在试用期后需提前10天以书面形式向甲方征求意见；物业员工在工作时间内如需借离出本项目服务区域，需事先征得甲方同意并以书面形式备案甲方，未经甲方同意人员不得擅自借调。
9、物业人事管理等必须严格遵守国家劳动法的有关规定执行。
员工加班工资应按实发放，并将签收单复印件送甲方备案。
10、本合同约定的由甲方提供给物业的资料最终仍归属甲方所有，物业在其占用期间负有保管和保密义务，其使用仅限于物业管理必需事务。
对上述约定的违反构成对合同的根本性违约，属于服务质量严重不合格。
在合同到期时，乙方必须在一周内向甲方移交上述全部资料和全部物业管理用房。
11、乙方汇报义务，对于在乙方所管辖的物业区域内，如发生突发安全事件；设施设备受损、侵占、失火、漏水等，乙方应在15分钟之内通知甲方。
因乙方拖延不报造成损失的乙方应承担责任。
12、乙方应有针对性的进行物业使用宣传，一个学期内组织两次以上物业宣传讲座。
13、乙方应在寒暑假期间，做好安全防范工作，制定假期值班表，定期组织安全防范检查。
14、甲乙双方合同到期后，乙方的义务：
继续处理物业委托事务，妥善交接，按实归还资料等；
15、乙方应定期向物业从业人员进行物业服务专业化培训，需要请甲方参加。
16、乙方对物业从业人员使用人的房屋（即物业办公用房、维修用房等）内部自用部位、自用设备的维修，属使用人人为损坏的，由乙方按照实际发生额及市场价格，向甲方承担赔偿责任。
17、乙方从业人员在进行物业服务时应保持积极、热情、微笑服务。
18、乙方从业人员应具备高度的节能意识，在所管辖服务的区域内进行经常性的检查能源使用情况，如，发现水管爆裂、无意义的灯光照明等现象应及时汇报甲方负责人。
乙方从业人员在用水、用电方面应注意合理、节能使用，避免浪费。
第六条考核与奖惩
一、考核方式
对物业服务的考核方式由两大部分组成，管理部门专项考核和用户方考核。
管理方专项考核——管理部门对物业工作进行专业考核，一年两次，分别是中期考核和年终考核。
根据物业委托合同约定及物业管理方案有关内容，考察物业工作实绩，依据考核细则对物业各项工作进行考评，得出半年度专项考核成绩，分别占全年考核成绩的30%。
用户方考核——用户方（即享受物业服务的人或部门）对物业工作进行考核，对物业服务的考评，一年一次，一般放在年终，采用问卷调研、座谈会等形式，用户对物业服务进行打分，作为用户方考核成绩。
物业年度考核成绩=中期专项考核分数×30%+年终专项考核分数×30%+用户方考核分数×40%。
二、考核专用金：
提取全年物业管理费的3％作为物业考核专用金，主要依据物业年度考核成绩支付该年度物业考核专用金。
年度考核得分
考核金返还比例
60分以下（不含60分）
全部扣除
60~70分（含60分）
返还70%
70~80分（含70分）
返还80%
80~85分（含80分）
返还90%
85以上（含85分）
返还100%
三、物业考核基本内容：
根据物业公司的管理服务质量、公共秩序维护、维修、保洁、等各项工作进行专项考评。
以下是对物业考核的基本条款，各单位可以根据各自特点补充考核的特殊内容。
（一）管理中心
1、管理制度建设，制定服务流程、服务标准、考核激励机制等。
2、员工队伍建设，建立岗位责任制；队伍稳定；定期岗位培训等。
3、积极配合甲方工作，提供工作计划及总结。
（二）各项工作服务质量
1、公共秩序维护工作，维护公共秩序及公共安全；制定消防检查、演习制度；制定突发事件处理预案。
2、维修工作，设备资料保管得当；报修服务规范；制定维修回访制度、公共设施维护方案、仓库材料管理制度；节能措施的制定和落实。
3、保洁工作，制定工作质量标准；建立公共场所、公共设施保洁方案。
四、考核奖惩设计
（一）奖励：
在年度物业考核成绩百分制的基础上以附加分的方式执行，累计最高加分为10分。
序号
加分内容
分值上限
评分细则
1
参加行业内的专业检查、评比、认证并获奖
3分
国家级+2/次；省市级+1/次，校级+0.5/次
2
不断创新，提供特色服务，得到用户方和学校有关部门表扬，如拾金不昧、义务服务等
2分
会议记录、BBS发帖+0.1/次；书面表扬+0.2/次；赠送锦旗+0.3/次；校内媒体+0.4/次；社会媒体+0.5/次
3
员工获得高级专业技能证书、荣誉证书
2分
国家级+1/次；省市级+0.5/次；校级+0.2/次
4
积极相应国家、学校号召，制定并执行节能减耗方案
2分
制定并落实方案+1；取得良好效果+1
5
及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了师生生命财产安全
2分
酌情+0.5~1/次
（二）惩处：
根据情节轻重分等级制定处理办法。
第一级：
扣分
根据制定的专项考评细则进行评分，此外，凡出现以下情况在年度考核成绩中予以扣分：
（1）日常工作中，发现物业公司未履行合同要求，如人员缺编，二次提醒（会议记录、抽查记录记载）后未得改正，将发书面整改通知，每收1张在年度考核成绩中扣1分，全年累计三张以上进入第二级处理办法。
（2）没有通过学校相关部门、社会专业部门组织的检查，每发生1次在年度考核成绩中扣1分。
（3）被用户以来电、来人、BBS等形式投诉服务存在问题，经查属实，每次0.2—0.5分，扣满3分为止。
第二级：
考核金扣除
（1）全年累计书面整改通知三张及三张以上，并经乙方确认（整改通知书需要由发件人和收件人签字），在考核专用金中扣除20%，年度考核成绩同时依第一级的办法扣分。
（2）在限期内未能整改到位或同一问题连续两次被书面限期整改，在考核专用金中扣除10%。
第三级：
物业管理费扣除
乙方管理上的失职，发生严重事故，对当月/当季的物业管理费进行一定比例的扣除，年度物业考核成绩判定不及格。
第四级：
终止合同
乙方责任导致重大安全、治安事故，社会影响恶劣或造成重大人员经济损失，甲方终止合同并保留追究其法律和经济责任的权利。
第七条物业管理服务费用
1、物业管理服务总费用为：
人民币小写：
.00元。
大写：
伍拾玖万陆仟肆佰叁拾陆圆整，其中元作为考核金，考评后，年底根据考核情况一次性支付。
2、物业管理服务费包括：
员工工资、清洁卫生、安全保卫、法定税费。
3、物业管理服务费每季度支付一次，支付日期为每季度最后一个月10日。
第一次支付费用为：
时间：
2年3月10日
第二次支付费用为：
时间：
年6月10日
第三次支付费用为：
时间：
2年9月10日
第四次支付费用为：
时间：
2年12月10日
第八条解除条款
出现下列任何一种情形时，甲方有权解除合同。
1、乙方物业服务标准达不到，经过甲方两次以书面的形式进行催促仍达不到服务标准的。
2、乙方从业人员在工作出现违法、犯罪现象如打架斗殴、聚众饮酒、破坏公物等。
3、乙方从业人员出现损害师生、学校（并造成严重后果的）、国家等行为。
第九条违约责任
1、甲方违反本合同及附件的约定，造成乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
2、乙方违反本合同及附件的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
3、乙方违反本合同的约定和国家及地方有关规定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
4、在本合同期内，甲乙双方任何一方无故提前终止合同的，违约方应依法支付违约金合同总额的20%。
造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
5、如因乙方工作失误导致物业使用人人身或财产损失，乙方应进行赔偿。
第十条免责条款
一、在下列情形发生时，甲方可以免责
1、乙方物业从业人员的工资、各种税金、奖金、保险等均由乙方物业公司向乙方的物业从业人员发放或购买，如，乙方不向物业从业人员发放工资，缴纳各种税金，购买保险等，甲方不承担任何责任。
2、物业从业人员的行为均代表乙方，物业从业人员的任何行为或事件均由乙方负责。
二、在下列情形发生时，乙方可以免责。
1、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
2、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第十一条附则
1、甲方
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