奉化市旅游集散服务中心项目可行性研究报告.docx
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奉化市旅游集散服务中心项目可行性研究报告
奉化市旅游集散服务中心项目
可行性报告
宁波东方旅游规划研究院
2016年4月28日
1总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
奉化市旅游集散服务中心项目可行性研究报告
1.1.2项目承办单位
名称：
浙江青年国际旅游公司
地址：
浙江省宁波市奉化中山路3—10号
法人代表：
杨勇
注册资金：
1000万元人民币
企业类型：
股份有限责任公司
1.1.3编制依据
1、编制依据
1．国家法律
《中华人民共和国环境保护法》（1989）
《中华人民共和国大气污染防治法》（2000）
《中华人民共和国水污染防治法》（1996）
《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995）
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996）
《中华人民共和国土地管理法》（1998）
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
2．国家规范、法规
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）
《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）
《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB/T18973－2003）
《风景名胜区规划规范》（GB50298－1999）
《规划环境影响评价技术导则》（试行）（HJ/T130-2003）
《公路基本建设工程投资估算编制办法》交通部交公路发（1996）611号
《公路基本建设工程概算、预算编制办法》交通部公路发（1996）612号
《公路工程概算定额》交通部交工发（1992）65号，以及2000年基价表
《全国市政工程投资估算指标》建标（1996）309号
3．地方法规
《浙江省城市绿地管理办法》
《浙江省历史文化名城保护条例》
《宁波市饮食娱乐服务企业环境保护管理办法》
《宁波市排污费征收使用管理办法》
《宁波市城市照明管理办法》
《市政公用事业特许经营管理办法》
4．其它
《宁波市旅游业“十二五”发展规划》
《奉化市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《奉化市旅游发展总体规划》
《奉化城市旅游发展规划》
《奉化市旅游集散中心方案设计》
甲方提供的其它相关资料
1.1.4项目范围
该项目位于西河路与大成路交叉路口东北侧，占地面积95.0亩（63330m²）。
1.1.5项目建设的必要性
1．有利于奉化创建海内外知名旅游城市
2．有利于区域内外的旅游专线推广
3．有利于奉化旅游购物的品牌建设
4．有利于奉化旅游服务水平的提升
5．有利于创造就业机会，增加政府、企业及个人的收入
6．有利于绿色旅游、低碳生活的深入推广
1.2结论
1.2.1市场预测
1．年接待规模
年份
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
预计游客人数（万人）
10
15
22.5
29.3
35.2
42.2
46.4
48.7
50.2
50.7
年增长率
/
50%
50%
30%
20%
20%
10%
5%
3%
1%
2．日接待规模
2015年：
预计集散服务中心年接待游客35.2万人次，按一年365天计算，平均日接待游客约964人，高峰期估计约2000人。
2020年：
预计集散服务中心年接待游客50.7万人次，按一年365天计算，平均日游客近1389人，高峰期估计近3500人。
1.2.2项目主要建设内容
表10－2主要功能项目表
楼体
楼层
主要功能
A号
1F
主要功能为候车大厅，同时提供旅游票务、咨询投诉、商务中心、导游服务中心、安全救援中心、景区展示、邮政快递等功能，兼设出租车管理中心办公室。
B号
1-3F
中青旅办公区，1F对外开放办理各项旅游社服务，2、3F为内部办公。
4-15F
品牌快捷酒店客房区
C号
1F
奉化特色农副产品购物中心
2F
奉化特色旅游商品购物街
3-6F
奉化市旅游局办公区
D号
1F
主要经营各类中西式快餐、甜品店及小型主题餐厅
2-5F
中式酒楼
6F
酒吧街
7F
健身、洗浴、美容
8-9F
量贩KTV
10F
小型影院
E号
主楼
酒店大堂、标准间、商务间、公寓房、豪华房、总统房
裙楼A
餐饮、运动
裙楼B
会议
1.2.3环境保护
（1）固体污染物的处理
（2）水体环境保护措施
（3）噪声的处理
（4）对大气污染物的处理
（5）景观特色保护措施
1.2.4组织及劳动定员
为使集散服务中心能够健康、有序、稳定的发展，必须建立一个高效、严密、科学的旅游管理组织体系和管理机构。
在成立“浙江青年旅游集团公司”的基础上，按企业模式管理和经营，具体操办项目前期筹备和项目实施工作。
项目运营后，负责集散服务中心日常经营和深度开发工作。
整个集散服务中心由浙江青年旅游集团公司统一经营管理，在综合协调各部门的用人需求指标后，集散服务中心旅游人才总需求预测如下：
项目名称
2011年
2013年
2015年
2017年
2020年
旅游从业人员（人）
223
503
986
1247
1508
其
中
旅游管理人员（人）
29
66
129
163
186
旅游服务人员（人）
194
437
857
1084
1422
1.2.5项目建设期
本项目拟定的计划进度是建立在建设资金已按工程进度计划及时到位的前提编制的。
整个集散服务中心由于项目工程较大，建设期为24个月，即2010年5月至2012年5月。
1.2.6投资估算和资金筹措
1．投资估算
经估算，本项目总投资69162.19万元，投资估算见下表。
投资估算汇总表
序号
项目
计算规则
投资估算（万元）
1
建设投资
1.1
基础设施
3250.45
1.2
绿化景观
504.29
1.3
功能设施建设
43425.89
1.4
整合费
3500
1.5
新增土地购置费
300元/m2
4091.43
1.6
整合土地使用涨价费
20元/m2
101
1.7
工程建设其它费
3319.39
1.7.1
建设单位管理费
（一+二+三＋八＋九）×1％
464.17
1.7.2
工程勘察费
（一+二+三＋八＋九）×0.95％
440.96
1.7.3
前期工作费
（一+二+三＋八＋九）×0.5％
232.09
1.7.4
工程设计费
（一+二+三＋八＋九）×2.44％
1132.57
1.7.5
施工图预算编制费
设计费×10％
113.26
1.7.6
施工图审查费
设计费×5％
56.63
1.7.7
竣工图编制费
设计费×8％
90.61
1.7.8
工程监理及质检费
（一+二+三＋八＋九）×1.2％
557.01
1.7.9
咨询及其它费
（一+二+三＋八＋九）×0.5％
232.09
1.8
预备费
（一+二+三＋八＋九）×8％
3713.40
1.9
建设期贷款利息
6256.34
2
流动资金
1000
3
总投资
69162.19
2．资金筹措
该项目总投资69162.19万元，开发商自筹资金共计32018.68万元，其余部分申请银行贷款或招商引资。
投资使用计划及资金筹措见下表。
单位：
万元
序号
项目
2007
2008
2009
2010
合计
1
总投资
27664.88
13832.44
13832.44
13832.44
69162.19
1.1
建设投资
27156.75
12527.37
11929.98
11291.73
62905.85
1.2
建设期利息
508.12
1305.06
1902.45
2540.70
6256.34
2
资金筹措
2.1
自筹资金
12807.47
6403.74
6403.74
6403.74
32018.68
2.2
银行贷款或招商引资
14857.40
7428.70
7428.70
7428.70
37143.51
1.2.7项目财务和经济评价
本项目各项经济数据及评价指标见下表。
主要经济数据及评价指标
序号
名称
单位
设计指标
备注与说明
一
经济数据
1
投资总额
万元
69162.19
1.1
建设投资
万元
68162.19
1.1.1
固定资产投资
万元
61905.85
1.1.2
建设期利息
万元
6256.34
1.2
流动资金
万元
1000
2
资金来源
万元
2.1
自有资金
万元
32018.68
占总投资的46.30%
2.1.1
建设投资
万元
31618.68
占建设投资的46.39%
2.1.2
流动资金
万元
400
流动资金的40％
2.2
银行贷款
万元
37143.51
占总投资的53.70%
2.2.1
建设投资
万元
36543.51
占建设投资的53.61%
2.2.2
流动资金
万元
600
流动资金的60％
3
旅游收入
万元
52810.37
生产期平均
4
营业税金及附加
万元
3485.48
生产期平均
5
总成本费用
万元
18139.88
生产期平均
6
利润总额
万元
31185
生产期平均
7
所得税
万元
10291.05
生产期平均33％
8
税后利润
万元
20893.95
生产期平均
二
财务评价指标
1
投资利润率
％
22.95
2
投资利税率
％
33.46
3
内部收益率（税后）
％
22.54
全部投资
4
内部收益率（税前）
％
30.37
全部投资
5
投资回收期（税后）
年
6.26
含建设期4年
6
投资回收期（税前）
年
7.38
含建设期5年
7
财务净现值（税后）
万元
114546.69
10%
8
财务净现值（税前）
万元
199634.29
10%
9
借款偿还期
年
2
不含建设期
10
盈亏平衡点
％
36.94
11
项目评价期
年
15
含建设期
以上数据表明，项目具有较强的盈利能力。
1.2.8项目综合评价结论
综上所述，本项目具有良好的生态效益、社会效益和经济效益：
该项目以旅游集散服务为基础，集旅游购物、餐饮、住宿、娱乐于一体的RBD项目，是奉化城区CBD的重要配套、奉化旅游的形象窗口、宁波西大门的门户接待中心，是奉化建设海内外知名旅游城市的重要组成部分之一，符合省、市、县旅游业发展“十二五”计划至2020年长期规划；
项目建设规划和设计方案保护与发展并举，尤其重视区域内园林景观绿化与生态环境的保护，建筑全部采用绿色环保型材料，体现绿色旅游、低碳生活的现代环保理念；
项目实施后产生的社会效益较大，将有利于促进旅游资源优势更快的转
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