厂房物业管理.docx

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厂房物业管理

物业管理制度

（2012年编制）

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企业宗旨

提高物业管理意识提升物业价值

服务理念

微笑多一点，嘴巴甜一点。

　　做事勤一点，谈话轻一点。

　　效率高一点，行动快一点。

点子多一点，理由少一点。

脾气小一点，肚量大一点。

小事糊涂一点，人情味浓一点。

遇到困难冷静点，商业秘密保守点。

处理问题灵活点，待人接物热情点。

了解问题彻底点，工作紧用心点。

工作方法慎重点，心胸大度宽容点。

—用心专心只为你，让我们做的更好！

1、汇众产业园物业使用人公约————————————————4-5

2、治安管理规定——————————————————————6

3、消防管理规定——————————————————————7

4、安全用电用水管理规定——————————————————8

5、环境卫生管理规定————————————————————9

6、商户装修管理规定————————————————————10-12

7、车辆管理制度——————————————————————13

8、人员进出园区制度————————————————————14

9、档案管理制度——————————————————————15

10、秩序维护员岗位职责—————————————————16

11、秩序维护队长岗位职责————————————————17

12、保洁员岗位职责———————————————————18

13、维修电工岗位职责——————————————————19

14、项目主管岗位职责——————————————————20

15、员工行为规及奖惩制度———————————————21-22

16、员工请假制度————————————————————23-24

17、租户入驻手续办理流程————————————————25

18、组织架构——————————————————————26

19、财务管理制度————————————————————27

20、租户退租流程————————————————————28

21、水电费、物管费及租金收缴流程————————————29-35

22、采购流程——————————————————————36-37

23、维修流程——————————————————————38

物业使用人公约

为加强园区的管理，维护全体物业使用人的合法权益。

维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制定本公约，全体物业使用人均须自觉遵守：

一、物业使用人在使用、经营、转让物业时，应遵守物业管理法规政策及出租与承租方的约定；

二、委托物业管理公司负责房屋，设施、环境卫生、公共秩序、绿化等管理，全体物业使用人应遵守物业管理公司制定的管理规定；

三、全体物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作；

四、物业使用人对物业管理公司的管理工作如有意见或建议，可直接向物管公司提出；

五、加强安全防意识，自觉遵守有关安全防的规章制度，做好防火、防盗工作，确保商区人身财产安全；

六、物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业公司。

物业公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知租户。

租户违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等）应及时纠正，造成他人损失的，应承担赔偿责任，对拒不改正的，物管公司可采取相应措施制止其行为；

七、物业使用人委托物业公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护应支付相应费用；

八、凡房屋建筑及附属设备已经或可能妨碍，危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一，市容观瞻的，按规定由物业使用人整改，拒不进行整改的，由物管公司整改，其费用由当事物业使用人承担；

九、物业使用人转租时，应告知要求承租方遵守本公约和物业管理规定，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

十、在本物业围，未经物管公司同意，物业使用人不得有下列行为：

1.擅自改变房屋结构,外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）设计用途、功能和布局等；

2.对房屋的外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章，凿、拆、搭、建；

3.占用或损坏楼梯通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车停车场等公用设施及场地；

4.损坏、排除或改造供电、供水、供气供暖、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

5.随意堆放杂物、丢弃垃圾，高空抛物；

6.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害危险物质等；

7.践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林建筑小品；

8.在公共场所、道路两侧乱设摊点；

9.影响市容观瞻得乱搭、乱贴、乱挂，设立广告牌；

10.随意停放车辆；

11.聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

12.法律法规及政府规定禁止的其他行为；

13.人为造成公共设施、设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失；

14.按规定交纳水、电费及公共分摊水、电费；

15.按规定向物业公司缴纳城市垃圾处理费（含装修垃圾处理费和生活、经营垃圾处理费）；

16.自觉维护公共场所的整洁，美观。

畅通及公用设施的完好；

17.加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱和睦相处，共同创造良好的工作和园区环境。

2012年3月12日

治安管理规定

为保障园区的公共秩序，维护商、租户的正常经营，防止商、租户的生命财产受到侵犯，根据《中华人民国治安管理处罚条例》以及有关行业管理规定，制定本规定：

一、园区商户要有足够的安全意识，积极配合物业秩序维护人员搞好商贸中心的治安保卫工作；

二、园区的治安保卫工作由辖区派出所负责，物业项目部秩序维护人员做好秩序维护工作，予以辅助辖区派出所，有权对违反园区管理规定的行为进行检查纠正；

三、商、各租户应当认真如实地填写“商、租户联络登记表”；

四、商、租户不得携带过大、过重非生活用品如：

易燃易爆、剧毒或有污染的物品进出商区；

五、严禁在园区打架、斗殴、聚众赌博，一经发现将与当地派出所联系，交其处理；

六、商、租户应遵守《暂住人员户口管理条例》要按规定申报登记留用人口，不得留用三无人员，否则造成后果自负；

七、商、租户有权拒绝不持证，不佩戴工作牌人员的盘查和进入园区的要求；

八、商、租户在园区严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律行为，不得损毁、移动消防设备设施；

2012年3月12日

消防管理规定

一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，物业项目部负责园区公共区域的消防工作，协助商、租户处理火灾事故；有关规定如下：

1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传普及消防知识；

2、组织逐级防火责任制，落实有关防火措施，经常检查防火安全，纠正消防违章，整改火险隐患，监护明火作业；

3、管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道（走廊、楼道）要时刻保持畅通；

4、定人定时，定措施，组织制定紧急状态下的疏散方案；

5、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行抢救，并协助消防部门查清火灾原因；

二、实行商、租户防火责任制，各商户作为防火责任人，负责做好各自生产、经营区域的防火安全工作；

三、消防通道及楼梯走道和出口，必须保持畅通，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其它杂物；

四、不得损坏消防设备和器材，妥善维护安全疏散指示，照明和通风设施；

五、园区严禁经营和储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆物品；

六、遵守安全用电规定，使用符合国家标准的家用电器，燃气灶具，严禁超负荷用电；

七、园区公共部位均不得燃烧香火纸，织物纤维，塑料制品，木制品及其它废弃物，烟头及火柴要随时熄灭，教育小孩不要玩火；

八、商、租户进行室装修，增设电器线路时，须经物业项目部认可，严禁乱拉，乱接临时用电；

九、发生火警应立即通知物业项目部或报火警“119”，并关闭电器开关、燃气阀门，商、租户及其他人员应有序的从楼道疏散，切勿惊慌拥挤；

十、物业公司定期对商、租户室消防设施、设备进行检查，商户应积极配合；

十一、公共区域商、租户室消防栓，物业所贴封条严禁商租户或其他个人拆封，一旦发现违章行为，将对其追究相关法律责任。

安全用电、用水管理规定

一、园区的供电、供水系统一律由物业项目部管理；

二、商户出门前应将电器开关、自来水阀关闭，避免发生事故；

三、园区电、水管线按科学设计，商、户不可随意更改；

四、商户需要增用电容量，须向高校产业公司工程部门提出书面申请，由工程部审查，确认符合要求后，方可增容；

五、有以下现象均属偷电，偷水行为，项目部将予以如下处理：

1.私自增加电气设备容量，且造成商区电气线路故障的必须赔偿所产生的损失费用；

2.私装电表、水表，水、电除当场停用外，追计水、电费；

3.私自启动水表，水表的封印或改动电力运行回路，影响准确计量的，按用电负荷和入住时间计水、电费；

4.商户违反安全用电，用水规定，拒绝物业工程维修人员检查，不采纳意见造成事故，影响供水、供电系统对其它商户造成损失的，按实赔偿损失。

2012年3月12日

环境卫生管理规定

一、商户需到指定的垃圾筒或垃圾站清倒垃圾，严禁乱倒乱抛；（目前商户产生垃圾清倒在三、四区出口铁栅栏外垃圾坑）

二、要养成爱清洁，讲卫生的好习惯，不随地吐痰，不得向外泼水，丢抛果皮、烟头、垃圾；

三、要保持公共楼梯走道的整洁，不得在公共走廊过道停放车辆或摆放其他杂物；

四、室要力争做到门窗干净，无蜘蛛网、积尘、家具整洁条理化；

五、商区不得饲养家禽和牲畜；

六、要保持环境适度安静，开放各种音响、弹唱歌曲等应以不扰及其他商户为度；

七、要保持环境清新，商户的杂物，污水，要自行处理好，不能造成环境污染；

八、商户实行三包责任制，负责室及周围各部位的卫生打扫；

九、公共部位垃圾桶专供游客丢放零星垃圾，商户生活垃圾及建筑垃圾应及时清倒在指定垃圾池。

2012年3月12日

商户装修管理规定

为了维护园区整体面貌的美观统一，为了保障园区房屋结构安全，确保园区优美、整洁、安全、文明、舒适特对本园区物业使用人装修的有关事宜规定如下，望共同遵守。

一、装修必须办理报批手续

1、物业使用人若需装修房屋，必须向物业公司提出书面申请，待申请批准后方可进场施工。

详细施工如下：

填写装修施工申请表，提供详细装修方案和改造后的管线、水路、装修图纸，如装修容涉及违反（市第194号令）必须经房屋安全行政主管部门批准后，方可按装修容实施施工；

2、物业使用人进行室装修时，严禁擅自对房屋进行任何形式的改拆建，如确实需要，必须按照《市房屋安全管理办法》办理相关报批手续。

要特别严格遵守该办法第十三、第十四条的如下规定：

（第十三条）房屋使用中禁止下列行为：

（1）拆改承重墙；

（2）拆除、破坏承重的梁板柱；

（3）降低底层室标高建造地下室或半地下室；

（4）法律法规规定的其他禁止行为。

（第十四条）房屋装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构

有下列情况之一的房屋产权人应当持房屋安全签定机构审定的房屋安全结构安全装修方案，向区房地产管理局物业科提出核准申请：

（1）在承重墙上开门，开窗或扩大承重墙的门窗，洞口；

（2）拆除或部分拆除承重墙体；

（3）在楼地面、屋顶、阳台砌筑或安装（放）承重物体，明显加大荷载的。

二、装修必须保证结构安全和外观统一

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