产品标准及选型定板作业指引.docx
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产品标准及选型定板作业指引
产品标准及选型定板作业指引
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1.
一、作业指引目的
规范项目产品标准确定及工程材料设备选型操作程序，确保产品标准符合项目定位要求，并指导材料设备选型工作，及时合理地选定材料设备，满足项目经营目标的需要。
二、适用范围
用于公司开发项目的产品标准确定、材料选样、设备定型及相关管理工作。
三、定义术语
3.1产品标准：
在产品研究的基础上，根据项目定位所确定的本项目土建、机电、景观、室内装修等分项具体标准。
3.2设计样板：
经过设计评审程序确认的用于招标的材料样板。
3.3采购封样样板：
中标单位提供的定标版材料样板。
四、职责
1
2
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4
4.1设计管理部/总工室
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3
4
3.1
4.1.1组织制定项目各阶段的产品标准；
4.1.2组织编制材料设备清单；
4.1.3参与材料设备考察调研，并组织材料设备选型定板；
4.1.4配合材料设备采购工作；
4.1.5负责产品标准在项目的应用，并对产品标准应用情况进行跟踪、分析、总结；
4.1.6总结各项目的产品标准，组织制定、完善和调整通用产品标准模板。
1
2
3
4
4.1
4.2供应部
4.2
3.2
4.2.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.2.2组织材料设备考察调研；
4.2.3参与材料设备的选型封样工作，提供合理意见；
4.2.4组织材料设备采购工作。
4.3销售策划部
3.3
4.3.1参与项目产品标准的论证与制定，提供产品定位报告；
4.3.2反馈产品标准的信息并提出调整建议；
4.3.3参与材料设备清单及相关材料设备选型板讨论。
4.4核算部
3.4
4.4.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.4.2参与材料设备考察调研；
4.4.3配合材料设备采购工作；
4.4.4提供材料部品及设备选型成本控制建议。
五、流程图
六、关键活动描述
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3.
4.
5.
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6.1产品标准化研究及成果应用
集团总部统筹安排年度产品标准化研究工作的开展，区域及地区公司负责组织实施；产品标准化研究可分为客户模型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。
6.1.1客户模型研究
1）总工室是公司客户模型健全完善的组织部门，地区公司设计管理部协助配合，客户模型的研究依赖于以下几方面的信息来源：
Ø公司战略目标、发展规划、竞争对手相关动态等相关内容；
Ø市场产品发展动态与趋势，竞品研究成果；
Ø公司品牌体系建设相关要点；
Ø项目客户服务分析评估报告，包括项目投诉月报、项目后评估报告客户服务部分等；
Ø日常市场研究及项目营销管理研究、客户细分研究及专项的研究报告。
2）总工室结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组织开展专题评审会，各业务部门及相关领导参与。
3）总工室负责汇总各部门评审意见，形成《客户模型研究报告》由决策委员会评审确定。
经评审确定后的《客户模型研究报告》下发公司相关业务部门，用于指导专项技术研究、项目实施阶段的设计管理、支持公司战略采购、集中采购等工作的开展。
6.1.2产品系列研究
1）总工室组织销售策划部根据《客户模型研究报告》，形成公司各类产品系列的定位策略，并形成产品分类标准；产品系列按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品三级，产品系列标准内容建议包括：
Ø土地/客户/产品关系；
Ø产品概念；
Ø性能附加值；
Ø规划要点；
Ø单体要点；
Ø内装配置档次及要点；
Ø项目部品标准。
2）产品系列标准研发的依据来源：
Ø现有产品系列标准成果及在施项目的应用情况；
Ø最新的客户模型；
Ø项目实施标准技术库的最新成果；
Ø公司及行业最新成果和发展趋势。
3）产品系列标准需每年更新一次，由总工室组织研究并形成专题报告，组织相关部门评审，经决策委员会审批通过后颁布新的《产品系列标准》，各业务部门及地区公司遵照执行。
6.1.3产品标准化专项研究
1）收集研发需求：
总工室平时应收集来自各方的新产品研发需求，需求来自于以下几方面：
Ø设计管理部在日常工作或在对新产品、新材料进行的有针对性的研究中提出的前瞻产品研发需求，建筑结构的选型、结构构件布置的合理性改善需求，并完善公司专项研究目录；
Ø销售策划部、客户服务部/物业公司根据新项目市场研究及客户端反馈提出的研发需求；
Ø核算/工程/招标/供应等相关部门根据新项目设计要求提出的研发需求。
2）每年初，集团总部将收集到的各种研发需求汇总，编写产品专项研究计划，组织成本、销售以及客服等相关部门等进行评审并报审。
产品专项研究计划经公司审批后，作为设计部门组织产品专项研究工作的依据和目标；产品专项研究计划按照专项研究目录进行分类，主要包括：
Ø规划研究，如水域洁净能力维持措施；
Ø分析模拟研究，如小区自然通风模拟；
Ø单体研究，如遮阳、隔热措施；
Ø景观研究，如渗水路面研究；
Ø内装配置研究，如厨卫装饰组合；
Ø部品研究，如住宅新风系统、防盗监控系统；
Ø竞品研究，如某公司某产品系列内装饰配置标准研究；
Ø其他。
3）总工室按照审批的产品研发计划启动研发项目，填写《产品专项研发立项审批表》，将立项申请的资料分发给相关部门，由各部门对专项研究计划提出本专业意见：
销售策划部提供市场效益评估建议；财务部提供经济性评估建议；核算部/成本监控中心配合提供建安成本数据；供应部提供招标采购实施建议。
4）总工室汇总评审意见，经公司相关领导审批后正式立项研究。
6.1.4产品标准化研究成果应用
1）项目定位及产品策划阶段，总工室应组织拟订产品标准化成果应用计划，填写《项目产品标准化实施验证表》；
2）项目实施过程中的产品标准化应用，主要包括以下内容：
项目阶段/内容
主要应用途径
产品标准化成果依据
控制等级
项目论证阶段
可研报告相关内容—市场研究/项目开发方案部分
客户模型、产品系列标准
指导
项目定位及产品策划
市场建议必选内容、定位策划必选内容
客户模型、产品系列标准
指导
概念设计
概念设计任务书
产品系列标准、标准化技术库-任务书/四新研究成果
指导/通则
方案设计
设计任务书、方案评审、项目部品控制表
标准化技术库-任务书/四新研究成果
通则
初步设计
设计任务书、方案评审、项目部品控制表
标准化技术库-任务书/技术措施/部品技术标准/审图要点
通则/控制
施工图设计
设计任务书、方案评审、项目部品控制表
标准化技术库-任务书/技术措施/部品技术标准/审图要点
通则/控制
招标采购
成熟技术方案及标准化部品的技术要求
标准化技术库-技术方案/施工部品技术标准
控制
项目实施/验收
项目实施检查要点
标准化技术库-项目实施检查要点
控制
*指导-供参考*通则-通行做法，例外做法需说明原则*控制-要求执行实施内容，例外做法需审批
6.1.5产品标准化执行检查和评估
1）项目实施各阶段，集团总部牵头组织对产品标准化的执行情况进行检查，并组织对各阶段产品标准化执行情况进行评价，各相关部门积极配合总工室完成对产品标准化的检查；
2）项目竣工验收时，可组织设计管理人员参与竣工验收工作，检查评审项目产品标准化的落实情况；
3）项目结束后，总工室组织汇总各阶段、各部门产品标准化执行情况，对产品标准化执行情况做出评估，作为项目后评估的重要组成部分，作为以后产品标准化工作的参考。
6.2项目产品标准制定
6.2.1前期拓展和概念设计阶段：
1）项目定位阶段的产品标准由销售策划部与设计管理部/总工室讨论确定，纳入阶段成果《产品定位报告》中，作为重要输出成果供相关部门使用。
2）设计管理部/总工室在概念设计完成时，根据产品标准（产品定位阶段），结合项目定位及概念设计成果并参照《集团住宅设计标准化图册》，更新产品标准（概念设计阶段），组织相关部门讨论，作为项目运营策划阶段成果进行评审。
3）本阶段产品标准制定的输入资料为：
Ø产品定位报告（销售策划部）；
Ø概念设计成果（设计管理部/总工室）；
Ø概念设计成本初步测算（核算部）；
Ø材料设备调研信息（供应部）；
Ø通用产品标准模板（设计管理部/总工室）；
Ø经验教训的知识转化成果（相关部门）；
Ø相关部门建议等。
6.2.2方案设计阶段：
1）设计管理部/总工室根据方案设计情况，结合成本的目标要求，制定产品标准，组织销售策划部、核算部、供应部、物业管理公司讨论，作为方案设计阶段的成果进行评审。
2）本阶段产品标准制定的输入资料，包括：
Ø方案设计成果；
Ø方案设计成本测算及限额要求；
Ø材料设备调研信息；
Ø相关部门建议等；
Ø产品标准制定的要求及应用。
3）产品标准的制定及讨论过程中，销售策划部、供应部、核算部、工程部、客服部/物业管理公司等参与，从本专业角度对产品标准提出意见或建议；
4）每阶段确定的标准应当对下一阶段产品标准具有指导意义；
5）各阶段产品标准应当随设计成果按程序评审、批准；
6）产品标准作为建造标准和交楼标准的制定依据。
6.2.3项目产品标准的调整更新
1）在项目设计过程中，公司领导可以针对产品标准提出调整建议；销售阶段，销售策划部也可以根据市场情况检讨产品标准并提出调整建议；
2）设计管理部/总工室负责统一接收调整建议进行初步评审，报相关领导审批通过后，按《设计变更管理作业指引》执行设计变更程序。
6.3材料部品的选型定板
6.3.1方案设计阶段的清单编制：
在产品标准编制时，设计管理部/总工室根据以往同类项目的材料设备清单模板同步编写《材料部品清单（方案阶段）》，并在方案设计评审时同步进行评审。
6.3.2初步阶段的选型定板工作
1）设计管理部/总工室经办人根据工作积累和设计单位提供的材料设备清单，补充编写《材料部品清单（初步阶段）》并在初步设计评审时同步组织讨论；
2）讨论会上，设计管理部/总工室组织确定材料部品种类及大致规格，供应部提出材料部品采购范围建议（如甲供和甲指乙供的范围），核算部根据项目成本控制要求提出材料部品选型定板成本控制建议；
3）讨论结果由设计管理部/总工室经办人填入《材料部品清单》。
6.3.3施工图设计阶段的选型定板工作
1）初步设计完成后，设计管理部/总工室根据经审批通过的《材料部品清单》及设计图纸，开展外立面可视主材、景观、装修主材以及部品选型定板（设计样）工作，组织销售策划部、供应部、核算部、工程部、物业管理公司等参与讨论。
2）各部门根据专业特点针对材料部品进行讨论：
Ø设计评审重点为基于设计效果材料基本参数、规格；
Ø成本评审重点为各项材料成本测算与目标控制；
Ø采购评审重点为依据目标成本的各项材料成本控制要求，依据市场调研结果看材料质量、成本、采购周期、替代品等方面；
Ø工程评审重点为材料部品的技术安装等方面；
Ø客服、物业公司的评审重点为功能、外观、后期维护成本等方面。
3）设计管理部/总工室填写《材料部品选型定板单》（设计样），确定材料部品的选型定板。
6.3.4材料部品的最终选型定板
1）供应部接到设计管理部/总工室的《材料部品选型定板单》（设计样）后，根据招标需要组织总工室/设计管理部、工程部并通知监察中心（组）进行材料部品选型工作，并将《材料部品选型定板单（采购样）》发送至设计管理部/总工室及工程部各一份。
2）供应部组织对需打样的材料、设备的确定工作：
a）安装类：
Ø设计管理部/总工室审核打样图纸、节点做法，确定材料要求；
Ø供应部提前组织确定专业厂家；
Ø工程部配合技术节点深化，现场组织打样，并对打样周期进行控制；
Ø厂家打样后，由设计
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