莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告.docx

莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告.docx

《莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

莒南供销商住小区建设项目可行性研究报告

莒南供销商住小区建设项目

可行性研究报告

（JHZ2006211）

莒南县宏发投资咨询有限公司

二〇〇六年四月

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称:

莒南供销商住小区

1.1.2项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：

莒南县十字路供销合作社

法人代表：

谢军

所有制形式：

集体所有制

1.2.3项目主管部门：

莒南县建设局

1.2.4项目拟建地点:

莒南县城镇中路中段西侧

1.2.5可行性研究报告编制单位:

莒南县宏发投资咨询服务有限公司

1.2.6主要经济技术指标:

1、总用地面积：

4571.64平方米

2、建筑面积：

8825平方米

其中：

住宅面积6080平方米

商铺面积2145平方米

3、其它面积：

860平方米

其中：

车库300平方米

储藏室560平方米

4、居住户数：

76户

5、建筑密度：

≤30%

6、容积率：

≤1.5

7、绿化率：

≥30%

8、日照间距系数：

≥1.3

9、总投资：

930.5万元

10、销售收入：

1100.6万元

1.2可行性研究的依据

1、项目承办单位关于编制可行性研究报告的委托书

2、《中华人民共和国城市规划法》

3、《国家城市居住区规划设计规范》

4、《山东省城市房地产开发经营管理条例》

5、《莒南县城市总体规划》

6、《莒南县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》

7、国家、省、市有关、法规

8、现行的有关技术规范和规定

9、莒南供销商住小区规划设计方案

10、建设单位提供的有关资料

1.3可行性研究的范围

1、项目建设的必要性和市场需求分析

2、项目建设地点及配套条件

3、主要建设规模及内容

4、工程设计方案

5、环境保护及节能

6、投资估算及资金筹措

7、财务分析及经济评价

8、项目实施进度安排

1.4可行性研究结论

住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。

随着县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。

莒南县十字路镇供销合作社根据县城新一轮总体规划，按照县府出台的关于加快旧城改造步伐的布署，在充分论证莒南县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，委托莒南县国鑫房地产开发有限公司对原十字路镇供销合作社旧址进行改造，建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，供销商住小区是县府实施旧城改造的启动工程之一，小区的建设将成为在莒南倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。

通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合莒南县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。

第一章项目背景及建设的必要性

2.1项目区的自然、经济和社会发展概况

莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积1752平方公里，辖18个乡镇，759个行政村，99万人口。

莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。

早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有“向国古城遗址”等多处有类遗址，文物保护单位97处，有甲子山孙膑洞、世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。

据考证，老子、孔子、大禹、秦始皇、诸葛亮、苏轼等都曾在此活动。

莒南县是革命老区，被誉为山东的“小延安”。

1945年8月，这里诞生了中国共产党领导下的第一个省政府——山东省政府，50年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示的厉家寨、高家柳沟、王家坊前三个典型闻名全国。

莒南县近海临港，区位优势明显。

莒南地处青岛、日照、连云港“三港”腹地，县城离临沂机场50公里，离连云港机场及港口80公里，离青岛港230公里，离日照港90公里，离岚山港40公里。

兖石铁路复线和岚济公路、206国道横穿东西；新建成的同三高速公路经我县可直达厦门，新开工的天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角、珠三角连为一体。

莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。

莒南县物华天宝，具有得天独厚的资源优势。

莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量853毫米，年平均光照时间为2458.9小时，四季分明，光照充足，气候宜人，森林覆盖率达30%。

矿产资源丰富，现已探明可供开采的矿石有金、铁、重晶石、氯石、金红石、紫砂岩、明矾石、花岗石等36种，其中重晶石、氯石储量为山东省之冠，石墨为省内稀有，花岗石储量30亿立方米。

电力非常充足，电网可供能力27万千瓦，新建的220千伏输变电工程可满足今后10年的发展需要；水资源充足，境内有大中小型水库171座，其中大中型水库4座，总储水量5.5亿立方米，可满足工农业和生活用水需求；劳动力资源十分丰富，农村剩余劳动力20万人，境内有各类职业技术学校5家，年培训各类初、中、高级职业技术人才2万人，劳动力成本低，劳动力市场发达；旅游资源丰富，境内既有天佛风景区、马山风景区和“沂蒙风情园”等自然景观，又有八路军115师司令部和山东省政府旧址等历史人文景观。

农业资源优势明显，花生、板栗、茶叶、大樱桃、苹果、桑蚕、黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生、板栗、肉类出口居全国各县区前列。

莒南县经济基础较好，发展后劲充足。

工业门类比较齐全，现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精、宇达墙地砖、绿润板栗食品、玉皇花生油等名牌畅销国内外；市场体系健全，全县各类市场达120处，大型超市、连锁经营、物流配送等现代流通企业达30多家，年交易额10多亿元；经济外向度不断提高，全县有自营进出口权的企业151家，已形成花生加工、工艺柳编、石雕石刻、纺织服装、磨料磨具、食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达30大系列、1000多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的18%，草柳编制品出口占全国出口总量的7%。

2005年，全县完成生产总值101.86亿元，同比增长32%；三次产业结构比为15：

46：

39；全社会固定资产投资48亿元，同比增长64%；地方财政收入2.8亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额28亿元，增长13.8%；城镇居民人均可支配收入6974万元，增长11%；农民人均纯收入3562元，增长13%。

莒南县投资环境优越，服务体系健全。

成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行“一条龙”全程服务。

深入开展了“平安莒南”、“诚信莒南”、“文明莒南”创建，在全社会大力倡导“团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先”的莒南精神，大力倡树“人人代表莒南形象，事事关系投资环境”和“进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办”的观念，营造了文明、诚信、安全、公正、开放的社会环境。

不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为“省级开发区”，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积26.7平方公里，一期开发6.5平方公里，目前已有日本、韩国、新加坡、港澳台和内地等9个投资过亿元的项目入园开工建设。

规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积15平方公里，一期开发3平方公里。

为进一步加强招商引资步伐，县委、县政府制定出台了一系列招商引资优惠政策。

在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予一定比例的财政奖励返还。

对科技含量高、投资规模大的工业项目可以“一事一议、一企一策”。

在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予一定比例的奖励返还。

对来莒南投资市场开发、房地产开发的项目，可以通过土地招标、拍卖、挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。

2.2承办单位概况

莒南县十字路供销合作社成立于1955年5月，注册资金179万元，总资产2000万元，现企业地址县城隆山路中段，是一家从事百货、五金交电、日用杂品、中小农具、食品、农机配件、废旧物资、畜产品、农副产品批发零售购销等业务的集体所有制商业流通企业，原址位于县城镇中路，现企业主要经营场所是1976年由镇中路迁建的，主要经营场所迁出后，十字路供销合作社镇中路旧址改为商住用地。

公司现有职工113人，大部分是多年从事供销工作的老职工。

由于经济体制的转型和历史的原因，供销系统职工住房十分紧张，原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久失修经鉴定为危房。

针对职工多住房条件差的现状，十字路供销社计划对镇中路旧址进行改造，总的原则是在改善职工居住条件的同时改善经营基础设施功能，重新将经营网点进行布局，拓展市场空间，从而满足社会需求。

莒南供销商住小区将由莒南县国鑫房地产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济、实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济效益与社会效益。

莒南县国鑫房地产开发有限公司成立于2005年。

企业为房地产开发暂定资质。

公司注册资金1000万元，公司下设办公室、财务科、技术科、安全科、预算科、材料科、售楼处、物业管理公司等职能部门。

开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。

2.3项目提出的必要性

一、居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要

为进一步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。

二、居民小区建设是健全完善房地产市场的必然

随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。

伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。

莒南县的房地产开发自1992年开始，起步较晚，经过10多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，到2003年末全县共开发5处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼33栋，开发住宅1498套，开发住宅面积9.5万平方米，总投资约6600万元。

从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。

根据莒南县城市总体规划，2005年城区人口达到15万人，2010年达到25万人，人均居住面积达到或超过18平方米，同时要打造出一个现代化的山水园林城市，这一定位为莒南县的房地产发展打开了广阔的空间。

第三章市场分析及预测

3.1市场供求情况分析

据统计2004年底我国人均住房面积21.5平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。

世界各国的经验表明，在人均住房面积达到20—30平方米之前，会保持旺盛的住房需求。

随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

“衣食住行“是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。

加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是一种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭、既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。

按照国务院、省、市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐步由过去的福利分房转为实行货币分房制度。

城乡居民持币购房已是大势所