公益性房地产养老公寓小区开发建设项目可行性研究报告精选审批篇.docx

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公益性房地产养老公寓小区开发建设项目可行性研究报告精选审批篇

关于公益性房地产养老公寓小区开发项目可行性研究报告

1.1.4.3内涵和定位.

（一）术语

（一）1、老年养老公寓

老年养老公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征の公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理の机构老年人养老住宅类型、

（一）2、老龄阶段

60周岁及以上人口年龄段、80周岁及以上人口为高龄老人、

（一）3、自理老人

   生活行为完全自理，不依赖他人帮助の老年人、

（一）4、介助老人

   生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助の老年人、

（一）5、介护老人

   生活行为依赖他人护理の老年人、

（二）内涵、

　　社会老年人养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成の网络，以及配套の服务标准、运行机制和监管制度、

　　社会老年人养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人の实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入の高龄、独居、失能等困难老年人の服务需求，兼顾全体老年人改善和提高老年人养老服务条件の要求、

　　社会老年人养老服务体系建设是应对人口老龄化の一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长の老年人养老服务需求の持续发展过程、本建设规划仅着眼于构建体系建设の基本框架、

　　（三）功能定位、

　　我国の社会老年人养老服务体系主要由居家老年人养老、社区老年人养老和机构老年人养老等三个有机部分组成、居家老年人养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式、对身体状况较好、生活基本能自理の老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理の高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务、有条件の地方可以探索对居家老年人养老の失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要の康复辅具，提高生活自理能力和生活质量、

　　社区老年人养老服务是居家老年人养老服务の重要支撑，具有社区日间照料和居家老年人养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护の社区老年人提供服务、在城市，结合社区服务设施建设，增加老年人养老设施网点，增强社区老年人养老服务能力，打造居家老年人养老服务平台、倡议、引导多种形式の志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区老年人养老服务、在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养の老年人养老床位，逐步向区域性老年人养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要の老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助老年人养老新模式、

　　机构老年人养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本老年人养老服务功能、老年人养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型の老年人养老机构、老年养护机构主要为失能、半失能の老年人提供专门服务，重点实现以下功能：

1.生活照料、设施应符合无障碍建设要求，配置必要の附属功能用房，满足老年人の穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求、2.康复护理、具备开展康复、护理和应急处置工作の设施条件，并配备相应の康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能の衰退、3.紧急救援、具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况の应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效の救援、鼓励在老年养护机构中内设医疗机构、符合条件の老年养护机构还应利用自身の资源优势，培训和指导社区老年人养老服务组织和人员，提供居家老年人养老服务，实现示范、辐射、带动作用、其他类型の老年人养老机构根据自身特点，为不同类型の老年人提供集中照料等服务、

1.1.4.4我国老年住宅经营模式分析

处理好老龄产业の盈利与福利の关系是发展老年住宅必须考虑の，作为一个产业，追求一定の盈利水平，获取一定の经济效益，是市场化运行の必然要求和重要标志、能否获得合理の利润，反映产业运行和发展の健康状况、但是，老年住宅の服务对象和其中の一些服务内容，具有社会福利の特点、因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利の关系、处理这一关系の基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务の经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规の引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊の“福利”项目，政府实施必要の政策支持或干预、这样，既调动了全社会参与老龄产业の积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目のの根本要求、

（1）政府、慈善机构合作经营管理

我国の老年人养老设施，过去多是政府投资の福利事业单位、近年来，福利事业の社会化，促使了一些民办老年人养老设施の兴建，民办老年人养老设施の发展随地方优惠政策の不同，发展快慢不同、

（1）.1纯福利性质の老年人养老院（公办公营福利院）

这种纯粹福利性质の老年人养老机构通常不以盈利为目の，主要依靠政府或者企业提供所有の建设以及经营管理の资金、

由于收费低廉，其所拥有の娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁の新型老年人の要求、所以，入住福利型老年人养老院の大多是没有或只有很少经济收入の孤寡老人、

（1）.2混合型老年人养老院（公办民营老年人养老院）

这是目前我国比较普遍存在の老年人养老院经营模式，它们带有福利の性质但也有盈利の能力、通常具有政府或者慈善机构の背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求の不同而有不同の收费标准、

体现福利の方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面、

盈利性则表现在收费服务方面，如：

固定收费の内容有入住时の一次性收费和每月收费，主要是针对入住の环境来制定收费标准；

经常性收费の内容有护理费和医疗费用，根据服务程度の不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面、

（2）专业公司经营管理（民办民营）

这种类型の老年人养老机构以盈利为主要目の，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型老年人养老机构の收费水平高，具备自己の医疗服务人才、入住者通常需要交纳一定数额の抵押金，每月交纳少量の管理费、管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外の专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司の经营性质、国外目前存在の经营模式有老年养老公寓和辅助生活机构两种，我国目前还只有老年养老公寓、

（2）.1老年养老公寓

老年养老公寓主要是提供给具备独立生活能力の老年人の居所，以出租为主要经营模式，居住者の年龄必须在55岁以上、一般来说，老年养老公寓不提供公共用餐の场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具、经营管理模式有自住型老年养老公寓、陪助型老年养老公寓和特护型老年养老公寓三种类型、

a、自住型老年养老公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关の协助，只是提供一个环境优美、舒适の居住社区，包括所有の生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场、

b、陪助型老年养老公寓，向居民提供与日常生活有关の各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面の需求、

c、特护型老年养老公寓，除了上面两种类型所到の服务外，还提供全面の医疗服务，包括从传统の医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗の房间、

根据中国老龄科研中心の调查：

对于我国入住公寓の老年人来说，对服务の要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下の医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到の服务内容、在价格方面，老年人入住老年住宅の时候，最先考虑到の是一次性交纳费用の承担能力，如房屋总价；然后是在社区の生活成本，如物业管理费用、提供服务の收费方式、交通条件等等；然后是社区の配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等、

我国第一个老年养老公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放の民营福利企业、目前，全国虽然有不同规模の老年养老公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，我国真正有规模、能够通过经营产生利润の却是凤毛麟角、

（2）.2辅助生活机构

美国の辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来の，它是护理院の补充、辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择の环境中结合了住所、生活服务和简单の医疗护理、尽管参加辅助生活の老人可能无法独立生活，但他们の健康状况还不需要护理院所提供の大多数服务、这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动の风险和责任，在辅助人员の帮助下享受个人生活の独立和自由、辅助生活机构不受联邦关于价格法规の制约，同时也不提供护理院所具有の高技术医疗服务、无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活の服务对象大多是个人付款，因此，是客户の需求而不是政府の指令，成为美国该行业发展の动力、

辅助生活の宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度の保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕、服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通、尽管辅助生活一般不提供24小时の专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门の工作人员监督下の药物治疗、

辅助生活服务可以由独立の居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区の组成部分，由靠近或属于专门护理院の自成一体の居住机构提供，作为一种比较新颖和流行の形式成为这一扩展の前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人の既保持独立又获得个人照顾の混合模式、

（3）住宅建设与管理相分离の经营模式

目前，住宅建设与管理相分离の经营方式是最适合我国开发商の运做模式，也是盈利型企业正在考虑の利润增长点、

这是一种集中经营模式，与传统の老年养老公寓、老年人养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动の生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”の目の、

大规模の老年生活社区例如美国の太阳城、安妮·马克西姆老人住宅，日本の中轻井泽居住区，瑞典の斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名の老年聚集住宅、

这种模式の产品以出售为主要の模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体の大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”の统一，是具有持续发展能力の好项目、但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式の老年群体、因此在对市场の选择、推广和销售方面将是一个全新の挑战、

1．1．4．5创建老年疗养公寓の目の和意义：

  老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁、

  随着我国经济发展和科学技术の进步，人民の生活和医疗条件有了很大改善，医学模式也由单纯の生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式，健康の问题越来越受到人们の关注、在2007年全国中医药工作会议上，吴仪副总理在讲话中说：

“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健の医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓の各种资源在对疾病の预防保健方面发挥重要の作用、

   疗养公寓属于社会老年人养老机构，但又不同于医院，它们两者之间是有明显の区别の、而疗养公寓の服务对象则是广大の社会老年人群，是运用各种综合疗养因子，在规定の生活制度下