定稿国内外房地产项目精装修专题研究报告12页word版13页.docx

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定稿国内外房地产项目精装修专题研究报告12页word版13页

精装修——调控下房地产品质时代来临

随着人民生活水平的上升，对住房的要求也不断提高，住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视，“全装、精装”的概念愈发普及，尤其是处于当下住宅市场受到深度调控，项目的品质成为了支撑业绩的不二法门。

一、全装、精装修房的概念

早在年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》便明确规定，“全装修房”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅。

如今，随着装修房逐渐为市场认可，越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付。

“精装修”为开发商以及市场普遍提及，而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙。

二、国内外精装修市场的发展与特征

、各国“精装修”市场特征

美国——个性化精装修。

美国物质与技术基础好，地广人稀，经济发达，因此，其房屋类型选择和装修风格自由度都较高。

很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房，一般是独栋或联排住宅，房屋独立性强。

购买时，房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修，之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修。

在美国，精装修住宅一般是高级公寓，单位面积购买价格较高，然而其装修技术和质量很高，是许多高薪阶层的购买对象。

这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。

美国住宅及装修产业化已达到较高水平，这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化，并且产品十分丰富，数量达几万种，各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展。

如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多，选择空间很大。

购房者可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品自行进行装修。

所以在美国，精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。

欧洲——简约化装修。

在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般为装修房，可以直接入住，但是其装修较为简单。

厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。

在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。

同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。

除此之外，就没有什么看得见的装修了。

室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮，来体现室内装修风格和主人的个性需求。

例如，挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗，不仅保温隔热，而且可以翻转度。

由于欧洲某对住宅节能十分重视，推行节能计划。

“生态型装修住宅”得到大力推广。

欧洲某对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求，建筑师必须按照某相关规定设计和选用材料。

卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色，色调搭配柔和。

日本——标准化精装修。

日本的住宅精装修与住宅产业化同步，始于世纪年代初期。

当时住宅需求急剧增加，而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足。

为了使施工简化，提高产品质量和效率，日本的大众住宅从建筑结构到室内装修，几乎都是采用一体化流程，由开发单位统一建造和装修，一步到位。

同时，对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产。

这便是日本精装修住宅的一个显著特征——工业化生产。

年，日本制订了《推动住宅产业标准化年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定，使得住宅有了统一的装修标准。

日本的商品住宅是经过基本装修的商品，基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，厨房、卫生间热水系统生活器具，电气、换气、给排水等设备，供电控制盘、插座、安全警报等。

为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题，采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统，通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，再经过卫生间和厨房，将污浊空气排除室外。

在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料，要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性。

、国内精装修市场的发展历程

环顾世界范围，绝大多数某在房地产发展的初期，其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的。

而在某，“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：

第一阶段（年年）：

商品房市场开始发展，“精装修”概念初被提及

年始，某的商品房市场开始发展,发展商之间的竞争日益激烈，为了能吸引更多的客户，“精装修房”应运而生。

但当时的精装修房只局限于样板房，装修的内容主要包括墙体的涂抹,地砖、墙砖的铺贴,橱柜、衣柜的安装,其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识,了解房子的格局。

年，某开始提倡“全装修”的概念，当年月国务院办公厅转发了《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见》的通知，首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

第二阶段（年年）：

概念被明确，“精装修房”进入品牌化运作阶段

年月，建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，首次明确“全装修房”（即“精装修”）的概念，推崇装修一次到位，通过不断规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。

自此，精装修开始真正走入人们的生活。

年起，全国房地产市场进入快速发展时期，房价高速上涨的同时，装饰行业也迎来了发展的春天。

开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。

与此同时，由于大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，众多“精装修”方面的问题暴露无遗。

第三阶段（年至今）：

在提倡节能环保的大背景下，“精装修”开始普及

年以来，楼价发展迅速，房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力。

开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房，精装修房的交易比例大大提高。

由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。

“精装修”不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。

由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异。

年，建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，在强调规范装修市场、加强监督的同时，要求完善扶持政策，推广全装修房。

年底哥本哈根会议的召开，“低碳环保”成为经济发展热点，房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点。

借此时机，精装修房作为一次性装修到位，通过集中采购、统一装修，实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住，从而降低多次装修带来的浪费与污染，受到了行业和社会的大力推崇。

三、“精装修”的优势及发展推广的难处

精装修房是市场细分的必然结果，满足了部分购房者的需要，由地产商负责装修，节省了购房者的时间，人们不必在紧张忙碌的同时，再去考虑自己的装修问题，这是精装修最直接的好处。

除此之外，精装修房和毛坯房相比还具有六大优势：

（）精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果，同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；

（）在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题，使住宅整体性能更好；

（）由于精装修住宅采用的是统一施工，这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷，有利于和谐社会的建设；

（）由于存在进行集团采购的优势，可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备，住宅的性能价格比提高；

（）从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关，质量能够得到充分保证，精装修房讲究环保，能保证装修后的空气质量，避免有害物质过多损害人体健康；

（）购买精装修住宅时，消费者所购买的是完整的住宅产品，有明确的投诉对象，售后服务更加有保障。

如果用按揭的方式购买精装修房，那么月供部分就包括装修的费用，那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式，省去了自己装修一次性付清费用的压力。

尽管“精装修房”优势明显，某也早在上世纪便开始重视提倡，但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢。

主要制约其发展的因素可以概括为四类：

、宏观管理、政策有待健全

（）政府的推行力度不够。

虽然建设部积极推进全装修房，但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策，而非行政手段强制实施。

（）现行税收政策提高精装修住宅开发成本。

目前，针对精装修商品房中的装修部分，“房屋买卖合同的总价款，装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价，为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等，同时购房者将多缴纳契税。

（）土建与装修的分割。

由于传统毛坯房的流行，当前国内建筑的土建和装修是完全分割的，由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾，最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响，在一定程度上，阻碍了住宅精装修的发展。

、“精装修”对开发商利润构成风险

对开发商来说，一是认为目前毛坯房销售良好，做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因装修使得总体房价升高，反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修，只不过是多提供了一项服务，利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长，相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加，大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后，开发商还因此增加了一项装修责任。

因此，出于规避风险的态度，较多开发商不愿开发精装修商品房。

、装修企业能力不足

目前我某装企业水平参差不齐，装修质量难以保证。

精装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求。

装修设计不是个案设计而是批量设计，要以最共性的设计来满足不同用户的要求，且要与建筑设计协调，同时施工要保证均一性，显然具备条件的家装企业寥寥无几。

、购房者的观念尚需改变

虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高，但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房。

究其原因，一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱，但装修费加房款，使得房子总价上涨，其中装修部分，水分很大，消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律，难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度。

四、重点城市精装修市场的发展

、各地纷纷响应某号召，推进“精装修”发展

某：

“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到以上。

某在年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作，年又出台鼓励措施，通过分离装修款的办法，合理确定开发企业税额，鼓励建设全装修住宅。

年，某颁布《关于本市新建住宅节能省地发展的指导意见》，要求全面推进住宅全装修，推广工业化的装修方式，逐步实现土建、装修设计与施工的一体化。

在当年发布的《关于新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知》中明确规定，年出让的住宅用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积（低层住宅除外）的比例为：

中心城某应达到以上，其它地某应达到以上。

年某市建设交通工作会议透露，某“十二五”期间将大力推进住宅产业化，新建住宅全装修比例将达到以上。

同时加大建筑节能工作力度，逐步提高建筑节能标准，完成既有建筑节能改造万平方米。

某：

年基本消灭毛坯房，实现住宅全装修率。

年月日，某市被列为全国第一个“某住宅产业现代化综合试点城市”，承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任。

为此，某市成立了住宅产业现代化领导小组和住