第章投资性房地产年中级讲义.docx
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第章投资性房地产年中级讲义
第四章 投资性房地产
●考情分析
本章内容在考试中一般以客观题型进行考核，在计算分析题和综合题中也有可能出现。
重点是投资性房地产的范围；有关投资性房地产后续支出和计量；投资性房地产的处置等等。
考点一：
投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。
属于投资性房地产？
属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
属于投资性房地产？
属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
注意的问题：
（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。
B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。
2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。
属于谁的投资性房地产？
对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。
而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。
（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。
【思考问题】“空置建筑物”能否确认投资性房地产？
这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
【思考问题】甲公司在长沙市中心购买了一栋写字楼，共20层。
其中1层经营出租给中国银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。
甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。
属于投资性房地产？
属于。
（二）不属于投资性房地产
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【思考问题】
（1）甲公司在郑州市中心有一个办公楼，共15层，作为为企业管理部门使用。
15层能够单独计量和出售。
2010年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为办公使用。
第1层，2－10层属于投资性房地产？
属于。
（2）甲公司在济南市中心有一个旅馆，共10层，作为提供住宿服务。
1至10层均能够单独计量和出售的。
现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。
第8、9和10层能否作为投资性房地产？
可以。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
（3）出租柜台？
不属于投资性房地产。
因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。
（4）炒楼花？
是违法的行为，不属于投资性房地产（是一种投机行为）。
（5）闲置土地是否属于持有并准备增值后转让的土地使用权？
不属于投资性房地产。
理由：
根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的。
（6）企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产？
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使收取租金，也不属于投资性房地产。
这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
【例题】（2007年考题）下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A.企业拥有并自行经营的饭店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
【答案】BD
【解析】A选项，企业拥有并自行经营的饭店，属于企业经营场所，即属于固定资产；C选项，房地产开发企业正在开发的商品房，属于企业存货。
【例题】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ）。
A.企业已出租给子公司的建筑物
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案】C
【解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。
【例题】下列各项中，不属于投资性房地产的是（ACD ）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
【解析】房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。
考点二：
投资性房地产的初始计量
（一）外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
投资性房地产
贷：
银行存款
借：
投资性房地产－成本
贷：
银行存款
【例题】2010年3月,甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日,甲企业与乙企业签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业,为期5年。
4月5日,甲企业实际购入写字楼,支付价款共计1200万元（假设不考虑其他因素下同）。
甲公司的账务处理如下:
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
投资性房地产－写字楼1200
贷：
银行存款1200
借：
投资性房地产－成本1200
贷：
银行存款1200
（二）自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：
投资性房地产【实际成本】
贷：
在建工程【一般企业】
开发成本【房地产企业】
借：
投资性房地产－成本【实际成本】
贷：
在建工程【一般企业】
开发成本【房地产企业】
【例题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
（ ）
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。
所以本题错误。
考点三：
与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
例如,企业为了提高投资性房地产的使用效能,往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用,或者通过装修而改善其室内装潢,改扩建或装修支出满足确认条件的,应当将其资本化。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。
（1）投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产—在建
投资性房地产累计折旧
贷：
投资性房地产
（1）投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产—在建
贷：
投资性房地产—成本
—公允价值变动
（2）发生改扩建或装修支出
借：
投资性房地产—在建
贷：
银行存款等
（2）发生改扩建或装修支出
借：
投资性房地产—在建
贷：
银行存款等
（3）改扩建工程或装修完工
借：
投资性房地产
贷；投资性房地产—在建
（3）改扩建工程或装修完工
借：
投资性房地产—成本
贷；投资性房地产—在建
【例题】2010年3月,甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期,该写字楼按照成本模式进行后续计量,为了提高写字楼的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。
3月31日,与乙公司的租赁合同到期,写字楼随即进入改扩建工程，原价为10000万元,已计提折旧2000万元。
12月15日,写字楼改扩建工程完工,共发生支出3000万元,即日按照租赁合同出租给丙公司。
改扩建支出属于资本化的后续支出。
甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为（）万元。
A．11000B．13000
C．3000D．10000
【答案】A
【解析】改扩建完工后的投资性房地产入账价值＝1
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