某置业房产中介商业计划书doc.docx

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万脉置业房产中介商业计划书

世界顶级的投资家、世界股王沃伦•巴菲特说过一句名言“当企业有形资产预期产生的价值大大超过市场收益率时，企业的价值就远远大于有形资产的价值”。

当您看完这本商务计划书，是否可以作这个断言呢？

！

一、项目概述

年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。

但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。

而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。

作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，万脉置业连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

发起人在前期已经大量的调查了全国及广东深圳目前的房地产市场，认真对行业中的二十一世纪不动产、美联物业、顺驰置业、我爱我家及中原地产等中介服务机构的经营模式进行了分析和比较，研究了一套更为完善、让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。

顾客选择这样的置业方式，不尽可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。

公司从创建伊始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。

即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建一个遍布成都、西南、全国各个城市的连锁店网络体系，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、经营管理体制

发起人介绍：

公司的发起人，王先生，男，年毕业于江西省南昌城市建设学校，读房地产经营管理专业，网大本科在读。

在深圳从事房地产业务工作至今已有近三年时间，曾在深圳创道地产、深圳联合纵横机构、深圳崇基地产等公司服务过，并担任主管或交易经理职务，一直都是参加各公司的业务开发和管理工作，有丰富的实战经验。

创业所有权的分配：

公司最初将发行万股普通股票，发起人将投资万元，换取即股。

本项目将吸收另位有专长（有电子商务、营销、培训、财务、企划及法律等方面专长）的人士加盟公司，他们将和发起人一道共同组建一支团结向上、积极有创造力的管理团队，他们每人将获得（共股）的股份作为报酬。

如果他们决定离开，公司发起人有对他们持有股份的第一优先收购权。

同时，公司将吸收一位或多位投资者共出资万，他们按出资多少共享的股份。

三、市场分析

根据国家统计局最新测算结果表明：

年月份，“国房景气指数”为，房地产业总体景气水平在明显上扬。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：

、全年全国商品房新开工面积突破亿平方米，达到亿平方米，增长，增长幅度比上年增加个百分点。

、全国房屋竣工面积达亿平方米，增长，增长幅度比上年增加个百分点。

、全国房地产到位资金累计为万亿元，增长，增长幅度比上年增加个百分点，是年以来的最高增幅。

其中，商品住宅完成投资为亿元，增长；

、全国完成土地开发面积超过亿平方米，增长。

完成土地购置面积亿平方米，增长。

、全国商品房平均销售价格为元平方米，增长，增幅比上年增加个百分点。

、全国商品房销售面积达到亿平方米，同比增长，增速超过商品房竣工面积。

其中，销售给个人比重达到。

、全国商品房空置面积为亿平方米，增长，比上年回落个百分点。

其中，空置一年以上的面积为万平方米。

看似些眼花缭乱的数据，虽然不能直接对房地产中介行业说明什么，但是房地产中介行业作为房地产产业中的一部分，是沟通供需双方的桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在促进房地产经济发展中起举足轻重的作用，全国各地房地产市场的快速发展，势必促进房地产中介服务及相关性行业的发展，它发展的潜力是可以想象的。

在成都，这几年随着各项促进存量市场发展政策的实施，根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，年成都市商品房销售面积为万平方米，其中二手楼成交面积已经达到万平方米，二手楼市场日趋活跃，成交面积逐年上升（见下图）。

年一季度商品房销售面积为.08万平方米，仅二手房交易面积达到万平方米，已经接近年全年的成交量。

据估计，二手楼市场中有近的成交是通过房地产中介牵线说合促成的，而且这个比例在逐年上升。

据上海市工商局有关负责人介绍，年上海存量房交易达万平方米，呈现大幅增长的态势，其中住宅占％。

上海约％的新建商品房销售和％的二手房买卖是通过房地产经纪实现的。

可见，房地产中介的作用日益显现，在整个二手楼市场是一支不可或缺的力量。

图年以来成都二手房市场交易面积示意图（万）

蓬勃发展的房地产中介服务行业，对房地产业的健康发展具有重要作用。

首先传播房地产经济信息，促成买卖双方的交易；其次可以推动房地产二、三级市场的联动，使一些消费者卖旧换新，有利于房地产市场需求的增长；其三，有利于市场的规范完善，促进整个房地产市场的健康、稳定发展，保证房地产经济的平稳运行。

不难看出，在市场需求日益增加和相关政策不断完善下，这个行业还将得到新一轮的发展，对我们而言，这是一种难得的机遇！

四、竞争分析

中国加入后，除本土房地产中介机构外，还有很多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限的房地产中介市场，到底在这场激烈的市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论结果怎样，企业间的竞争其最终受益者都是广大的消费者，无论谁能成为中国房地产中介业的霸主，有一点可以肯定，它提供给消费者的一定是更加专业、高效、诚信、优质的服务。

下面我们来看看目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强的竞争对手：

世纪不动产是目前全球最大的房地产服务提供商，年在美国加州创立，它以特许经营的商业模式，通过年的发展，现已经在全球个国家和地区，拥有多家加盟店和万名专业、诚信的经纪人。

世纪不动产母公司，纽约股票交易所（）上市公司，股票代码为，目前市值亿美元，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富强之一，业务范围涉及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有多个世界著名品牌。

年月，世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟的沿海城市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新房地产经纪有限公司于年月正式签约加盟世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都个区域分部，拥有家加盟店和多名经纪人，它的下一步目标是在中国成立个区域分部，培养名经纪人（在的深圳是发展家加盟店，培养多名经纪人）。

世纪不动产经营范围：

新楼盘策划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与咨询、衍生事业的发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰…）

美联物业成立于年，一直为本港居民提供住宅及工商铺之物业代理服务，多年来积极扩展，分行遍布港、九、新界，美联物业于一九九五年六月八日在香港联合交易所挂牌上市，是香港首间及唯一物业代理上市公司（香港联交所编号：

）。

在年全港的分行网络已经超过了家，年月集团收购香港置业，拥有全港地产代理业务最大市场占有率。

另外，长江实业透过附属公司入股集团互联网业务，发展网上地产及电子商贸。

美联物业的主要业务范围：

香港住宅、写字楼、工商铺，以及中国大陆房地产代理；同时提供估价、拍卖、投标及按揭等多元化服务。

另外，集团年引入内联网系统，并积极发展互联网－美联数码网，提供最新地产资讯，大力发展数码代理、数码广场、数码拍卖、数码按揭、数码保险等服务，将业务进一步拓展至电子商贸。

顺驰集团成立于年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，年，顺驰集团项目开工面积达万平方米，销售面积达万平方米，销售额亿元。

占有天津市商品房市场的市场份额，在天津市房地产开发行业排名第一。

其下属全资公司顺驰置业集团在天津二手房市场中有的市场份额，是房地产中介行业的第一。

现已经进入了个城市，在全国范围内拥有家直营连锁店和近家社区协作店。

顺驰置业通过整合广泛的外部资源，进入多个领域，实现服务门类的链接，扩大品牌的延续性和覆盖范围，增加品牌内涵，在全国范围内打出树立"中国房地产连锁服务商"第一品牌的口号。

顺驰置业的经营范围包括:

商品房的连锁销售、空置房业务、租赁业务、综合性的家居服务业务（租赁、装修、保洁、搬家、保险、家政、家教、票务等），现有限时代买、租赁直通车两种优势产品。

我爱我家公司成立于年月，是由伟业控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同组建，是从事不动产经纪和居家综合服务的大型企业，其宗旨为创建中国规模最大的居家综合服务商。

在业内最早采用直营和连锁加盟特许经营模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州开设了分公司，在太原发展了特许加盟商。

我爱我家公司的主要业务为：

包括房屋租赁、房屋信托、房屋置换、装修代理、家用电器购置代理、房屋抵押贷款担保在内的个人级整体解决方案，包括写字楼租赁及免费综合评估、商铺租赁及免费商用房价值分析、高级员工公寓租赁及免费全程担保、普通员工民宅租赁及免费全程担保在内的企业级整体解决方案，以及空置房销售代理、新楼盘策划代理等业务。

香港中原地产成立于年，创始人为施永青先生及王文彦先生。

在年的时间里，创办人凭着专业知识及服务，业务得到迅速发展，由最初的两人办公发展至最高峰时期的超过间分行，服务范围更全面，服务更专业化，成为全港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。

与此同时，中原亦将眼光投向广阔的中国大陆市场，积极拓展国内的地产代理业务，于年、年于分别在上海、广州、北京成立了分公司；年，中原进一步扩大在国内的分行网络，借着“九七回归”这一有利形势，成立了深圳中原物业顾问有限公司，借助深港两地紧密连接的经济走廊，积极开拓深圳的房地产代理业务和开设房地产中介服务直营店。

年深圳中原在深圳整体市场（含代理和自售）上的市场占有率为，在代理楼盘中的市场占有率为，排名第一。

深圳中原地产的业务范围包括下列三大类：

、物业项目顾问服务（项目可行性研究、市场调查研究、物业定位分析、租售推广策划）；、二级市场房地产独家销售代理；、三级市场房地产买卖及租赁服务（住宅部、商铺部、写字楼部）

据统计，在我国工商部门注册登记的房地产中介服务已有数万家，上述企业虽然目前都走在我们的前面，但中国的房地产中介服务行业远没有充分发展到一个已经很成熟的市场，或者说现在只是一个群雄争霸的市场，它还有巨大的发展潜力。

而应用特许经营的商业模式发展房地产中介服务的企业更为数不多，它还是一种较新的东西，并没有标准也没有领导者，走在我们前面的创业者，他们所带来的是给后一批更多的经验和教训。

所以，在如此大的市场空间内，房地产中介服务行业没有真正意义上的竞争对手，还是一个需要不断发展、不断创新的行业。

五、竞争优势

任何企业投资活动的目标都是寻求未来的发展，当一个行业当发展到很成熟的时候，再投资时，风险是相对小一些，但发展起来会有不少困难，尤其是想在市场上占有一席之地，会有不小的竞争。

反过来说，企业如果投资到一个充满发展机会却又暂时没有完全规范的市场，发展的机遇、盈利的机会就相对更大，但风险也随之增大，即所谓风险是伴随着机会永远存在的。

因此，