贷款抵押物评估有关问答探讨.docx
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贷款抵押物评估有关问答探讨
贷款抵押物评估有关问题探讨
一、货款抵押物评估的有关概念
什么是贷款抵押物评估？
可以从三方面理解。
第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。
第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。
第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。
抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：
1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。
评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。
2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。
评估即为银行防范风险的一种方式。
3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。
以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。
本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。
二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题
贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：
1．抵押物的选择。
一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。
因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。
按照风险大小选择抵押物的顺序为：
存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。
按照我国担保法的规定，可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处置的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处置的国有机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、芒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。
2．评估基准日的确定。
有人认为贷款前的抵押物评估基准日应放在贷款到期日，笔者认为还是放在申请贷款时为宜，原因是资产评估的现实性要求以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评价。
也就是说，资产评估直接以现实存在为资产确认估价和报告的依据，说明当前资产状况，强调客观存在，评估也可以反映未来，但必须以现实状况为基础反映未来，例如有一笔期限为8年的长期贷款，以现在的市场状态评估8年以后的资产价值，不管现在的依据如何充分都很难保证评估结果客观、科学、合理，即使贷款期限1年，1年以后的市场状态也会发生变化，从国家规定评估结果的有效期最长为1年来分析，评估基准日也不应选在贷款到期日。
3．估价原则。
除应遵守评估的基本原则，即替代原则、持续经营原则、公开市场原则外，还应考虑银行保全资产的需要，评估时要采取保守、低价原则。
4．估价方法的确定。
抵押物的评估应根据前述提到的不同情况采用不同的评估方法。
贷款发放前和贷款到期之前，以重置成本法为主，或采用现行市价法，主要是考虑到变现风险即银行的谨慎态度。
贷款到期，债务人不能按时还款，需处置抵押物时，应根据抵押物的处置方式是拍卖、折价，还是转让而分别采用清算价格法和现行市价法。
收益现值法一般不应采用。
5．在贷款前和贷款期内，抵押物的评估不应以现行市价为最终结果，因为银行要考虑变现风险和变现费用等问题最终的贷款决策依据是抵押值，计算公式为：
抵押值=评估值×抵押率
6．抵押物评估的结果，只对企业筹措资金的多少和银行决策及银行资产的安全性起作用，不直接影响企业的正常经营运作，所以评估结果不应作为企业调账的依据。
这一点不同于其他评估目的，比如合资、合作、股份制改造、企业改制、资产转让等直接关系到企业的权益。
三、抵押率的确定
抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，在某种意义上反映了第二还款来源的保障程序。
抵押率的确定受许多因素的影响，如抵押物的流动性、市场条件、抵押物类型、贷款期限的长短和通贷膨胀等，不同类型的贷款需要不同的抵押物，抵押率也是不尽相同。
抵押率的高低也反映银行对抵押贷款风险所持的态度，抵押率低，说明银行对抵押贷款采取比较审慎的态度，反之，则说明银行对此采取了较为宽松的态度。
计算抵押率的公式：
抵押率=贷款本息总额÷抵押资产评估价值，一般情况抵押率控制在70%以下，在上述公式中，企业申请贷款的本息总额一定，企业提供的低押物评估值一定，这样抵押率也就被确定。
但实际工作中往往抵押物评估值一定，通过确定抵押率求出贷款本息总额或抵押物的抵押价格，从而决定是否足额贷款或要求企业提供其他担保，所以根据对各因素的分析，求出抵押率才具有实际意义。
如何量化各项影响因素，计算抵押率，笔者在此提出如下计算公式：
8
K=ΣFi×Pi
i=1
K：
抵押率 Fi：
各影响因素所占权重
Pi：
各影响因素与标准状态的百分比
根据调查资料，影响抵押率的因素可归纳为八项：
抵押物变现率、变现费用、企业的资信程度、贷款期限、贷款利率、抵押物折旧率、抵押物的适用性、价格变动因素等。
1．抵押物变现率：
在影响抵押率的各因素中其权重最大，占60%～70%左右，抵押物不同，变现能力也不尽相同，各类抵押物变现率见下图：
低变现率
高变现率
0%
25%
50%
100%
非上市股票
有限制的股票
股票、债券、现金
合伙权益
土地
滞销房地产
热销房地产
在制品库存
成品库存
原材料
易腐商品
机器
应收账款
可储存商品
2．变现费用：
根据各类抵押物的行业规定和交易惯例确定其占评估值的百分比，其权重占10%左右。
3．企业资信程度：
我国银行将企业资信分为四类：
AAA（90～100分）、AA（80～89分）、A（70～79分）、BBB（60～69分），权重占5%左右。
4．贷款期限：
考虑到时间对抵押物的影响及评估值的有效期规定，以1年为标准，短于1年，取值大于100%，长于1年，取值小于100%。
权重占4%左右。
5．贷款利率：
以规定的贷款利率为标准，利率上浮，利息增大，要求抵押物价值要大，百分率应小于100%，反之，百分率应大于100%。
权重占4%左右。
6．抵押物折旧率：
按抵押物折旧的规定计算，权重占4%左右。
7．抵押物的适用性：
按最优最佳适用为标准计算，权重约占2%。
8．价格变动因素：
根据各行业物价上涨指数计算，权重约为3%。
下面以某企业用新建房地产作抵押向银行申请贷款为例，假设该企业贷款期限两年，贷款金额1000万元，贷款利率按国家现行规定上浮10%，企业信用等级AAA级，房屋为砖混结构的商业用房，同类房地产销售状况一般，预测同类房地产物价每年上涨2%，则通过分析计算，结果如下：
单位：
%
序号（i）
项目名称
Fi
PI
FiPi
1
变现率
70
70
49
2
变现费用
10
3
0.3
3
资信程度
5
90
4.5
4
贷款期限
4
95
3.8
5
贷款利率
4
90
3.6
6
折旧率
2
4
0.08
7
适用性
2
100
2
8
价格变动
3
104
3.12
K
66.4
如果K＞70%，依据银行的谨慎原则可取70%。
四、抵押物评估与抵押登记
贷款抵押物评估之后，按照《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人和抵押权人签定抵押合同，然后到有关部门办理抵押登记，房屋建筑物到房管部门登记，土地到土地管理部门登记，机械设备到工商行政管理部门登记，交通运输工具到交通运输管理部门登记，评估值作为抵押物价值，具有法律效力。
根据登记部门的要求，抵押物登记前须经具备评估资格的评估机构评估。
一方面抵押物评估是办理登记前的必要工作，另一方面通过评估掌握和了解企业的资产状况及企业资产权属证明文件，从而确定抵押物是否具备办理登记的条件，如果不具备，应建议企业更换抵押物。
抵押登记的评估值目前多是按正常的评估值记录，没有考虑抵押风险等因素，笔者认为应以抵押值即抵押价格作为评估价格，而不应以正常的现行市价为登记值。
理由为：
（1）评估是为了抵押贷款，这一目的决定了最终评估结果应该是抵押价格。
（2）评估结果的用户是企业和银行，如果抵押价格合适，贷款就可能落实，双方交易的标准是抵押价格而不是市场价格。
（3）抵押价格是在一般评估的基础上考虑安全性而得出的价格，这就体现了为抵押这一特定评估目的，选取一定的参数和计算方法，得出评估结论，所以抵押价格应成为最终评估结果。
房地产抵押的风险与防范
商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。
但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。
风险一：
认识误区
房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。
这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。
因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。
而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和无奈的后备。
大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。
风险二：
操作风险
银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。
（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。
（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。
（3）占有形式不合规。
如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。
（4）抵押权被悬空。
如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。
（5）抵押权灭失。
如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。
依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。
（6）抵押权难以实现。
根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。
显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
二、抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。
抵押物市场价值减值主要分四种情况：
一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重
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