物业与物业管理.docx

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物业与物业管理

第一章

物业与物业管理

物业管理是在改革开放后，随着市场经济体制的建立和住房商品化、社会化的推进而出现的一个新生事物。

物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质和文化需求相适应。

完善的物业管理法律与制度将有助于规范物业管理企业行为，维护业主合法权益，推动房地产市场健康发展，促进城市社区建设。

要深入学习和理解物业管理法律与制度，就有必要对物业与物业管理的基础知识进行初步了解。

第一节物业的含义与分类

一、物业的基本含义

“物业”一词译自英语“Property”或“Estate”，由香港地区传入我国大陆。

目前，“物业”一词基本上已为中国大陆的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对这个概念内涵和外延的理解基本趋于一致。

（一）物业的概念与构成要素

中国香港地区业界对物业含义的界定是：

物业是单元性的房地产。

物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。

物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。

①

中国大陆第一次从立法上对“物业”做出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。

该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。

根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。

其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋，如加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、办公楼等。

各类房屋可以是一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。

物业一般由四部分组成：

1．供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位。

2．配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。

自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备①。

共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

3．配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场（库）、照明管道、排水管道等设施。

4．相关场地，指物业所占用的场地。

物业应该有明确的所有权人，即物业处在一定的建设用地范围内、已建成并确定了业主权益、有特定的四至界限。

“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格，并在法律上对其权益归属给予了确定（通常以颁发产权证为标志）。

（二）物业与房地产、不动产的关系

在阅读文献的时候，往往会遇到与“物业”相类似的概念，如“房地产”、“不动产”等。

那么这些词汇或术语之间有什么关系呢？

一般来说，房地产是房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。

从一般意义上说，房地产有狭义与广义之分：

狭义的房地产是指房屋、房基地以及附属土地。

这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和房基地紧密结合的土地；广义的房地产是指全部土地和房屋以及附着于土地和房屋上的不可分离的部分。

从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。

通常认为，房地产有两种存在形式：

一是单纯的地产，如一块优质的海滩；二是房产与地产相结合的“房地”产，如把房屋及其坐落的土地作为一个整体来考虑时。

“不动产”一词译自英语“RealEstate”或“RealProperty”。

在英语中，“RealEstate”具体是指土地及附着在土地上的房屋等建筑物和构筑物。

“RealProperty”具体是指“RealEstate”及其附带的各种权益。

这里特别提到了构筑物，构筑物属于不动产的重要存在形式。

房地产由于其位置固定、不可移动，通常也被称为不动产，但“房地产”的概念并不特别关注构筑物，甚至不把某些构筑物如堤坝、塔以及不与建筑区直接联系的桥梁等视为房地产。

也就是说，“房地产”概念倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体的，而“不动产”概念则侧重于表明这种财产本身具有不可移动的属性。

“房地产”与“物业”在某些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般是指一个单项具体的房地产单位（如单项的房产、地产）；而“房地产”则强调一个国家、地区或城镇所拥有的房产和地产及二者的组合。

因此，在宏观和中观层面上，一般只用“房地产”，不用“物业”。

如“房地产业”是绝对不能用“物业”来代替的，“房地产管理”的含义也要远远宽于“物业管理”的含义。

当然，在微观层面上，两者常常是可以通用的。

一般而言，“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与服务等。

“物业”虽可用来指某项具体的房地产，但它仅仅涉及到房地产交易、售后服务等特定阶段。

所以，二者还存在整体与局部之别。

另外，这些称谓在使用领域也存在差别。

一般情况而言，“房地产”是经济法、行政法及商业实务中较常用的称谓，“不动产”是民法中惯常使用的词汇，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念的别称。

二、物业的类型

根据物业使用功能的不同，可将其分为居住物业、非居住物业和混合物业三种类型。

不同使用功能的物业，其特点也各不相同。

（一）居住物业

居住物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等，当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

共用设施、设备是指住宅区（楼）内、费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道、煤气线路、消防设施、道路路灯、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施、设备占用的房屋等。

这类物业的业主大都是以满足自用为目的，也有作为置业投资，出租给承租人使用的。

（二）非居住物业

非居住物业是指那些不是用来居住的物业。

按照使用功能的不同，可以将非居住物业进一步划分为以下几类：

1．商业物业

商业物业一般分为商服物业和办公物业。

商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲娱乐场所等。

办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等。

当然，按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

这类物业的业主大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取收益，也有一部分是为了自用。

商业物业市场的繁荣与当地的整体经济社会状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。

2．工业物业

工业物业是指为人类的工业生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房、相关的研究与发展用房及仓库等。

工业物业有的用于出售，也有的用于出租。

一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用。

高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。

轻工业厂房介于上述两者之间。

目前，在中国各工业开发区流行的标准厂房，多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。

3．文教科卫物业

文教科卫物业主要是指影院、剧场、体育场馆、学校、医院等建筑用房。

该类物业绝大多数是为了社会公共利益而建造的，具有很大的社会公益性。

也有一部分文教科卫物业是纯商业性质的，如私立学校、录像厅、私立医院、民营科研机构的办公和经营用房。

4．其他物业

除上述类型以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。

这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。

特殊物业涉及的经营内容通常要得到政府的许可。

（三）混合物业

混合物业是指居住和非居住型物业混合在一起的物业。

这种类型的物业，有些是由于城市开发建设过程中规划不周而造成的，有些则是因其特殊需要而形成的，如学校内有校舍，同一小区内既有住宅又有商办楼等。

这里特别值得一提的是一种新兴的混合物业——商务公寓。

商务公寓开发实际上是比较精明的开发商在办公物业和住宅两者之间所打的擦边球，最早在2002年起源于北京，开发项目规划按照住宅申报，在房屋内部空间和宣传创意上向写字楼靠拢，当然内部设施兼备住宅和办公物业两者。

由于商务公寓在报批和税费及建安费等方面比写字楼有较明显的优势，在租金和物业消耗上也比写字楼便宜30%左右，所以，这种类型的物业在北京、上海、重庆、南京等地上市开盘时，很受欢迎，吸引了很多中小企业主和理财者。

第二节物业管理的含义与作用

一、物业管理的含义

在我国，物业管理是借鉴境外先进经验实施的一种行之有效的房屋、设备设施和相关场地的管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度和阶段的必然产物。

（一）物业管理含义的认识口径

关于物业管理的含义，理论界有广义和狭义之分。

广义的物业管理是指业主对自己拥有的物业依法实行的个体、团体的自治管理和受业主选聘、委托的物业管理企业实行的专业性管理的统称。

狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业通过公平、公正、公开的市场竞争，接受特定业主的委托，依据法律法规、行政规章的规定和物业服务合同的约定，运用现代管理科学知识和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改良和经营，对受托管理的物业区域的公共秩序进行维护，为业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取服务费的行为。

（二）《物业管理条例》中的说法

本书中使用的“物业管理”采用的是国务院《物业管理条例》第二条中规定的含义：

“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

从这个规定可以看出，《物业管理条例》对“物业管理”是从狭义的角度，即从专业化物业管理企业接受业主及非业主使用人委托、从事物业管理活动的角度来给出定义的。

这一定义包含着极为丰富的内容：

1．物业管理企业与业主之间具有明显的委托关系，双方建立委托关系的依据是物业服务合同。

2．物业管理的对象是各种各样的物业。

这里的“物业”是指在建或已投入使用的物业，主要包括住宅小区、花园住宅、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准厂房、仓库等。

3．物业管理的服务对象是物业的业主和非业主使用人。

4．物业管理属于第三产业，是一种新兴的服务业。

物业管理所提供的是无形商品——服务，并寓经营、管理于服务之中，在服务中体现经营、管理并完善经营与管理。

5．物业管理的宗旨是采用现代化的经营管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，为业主和非业主使用人提供全方位、多层次、高水平的服务。

6．物业管理的目的是完善物业的使用效能，并使其保值、增值，为业主和非业主使用人创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。

二、物业管理的法律特征

物业管理是有别于以往传统房产管理的一种新型的管理模式，具有“五化”的特征，即规范化、社会化、专业化、企业化及市场化。

（一）规范化

市场经济是法制经济，规范化是法制经济的重要特征和必然要求，这也是物业管理走向科学化的必然要求。

物业管理的规范化主要体现在以下几个方面：

1．物业管理企业必须按照有关法律法规规定的程序设立，企业各项规章制度必须规范，必须建立规范的工作岗位并确定相应的岗位职责。

2．业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费、双方的权利义务、专项维修基