郑汴路项目建议书.docx
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郑汴路项目建议书
郑汴路项目建议书
编制单位：
郑州绿都置业有限公司
编制时间：
2006年4月
一、宗地概况3
二、区域环境描述4
三、区域房地产市场特征6
四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论10
五、项目产品方向判断14
六、结论及建议23
附表一：
方案一投资估算收益表
附表二：
方案二投资估算收益表
附表三：
方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表
附图一：
宗地平面图
一、宗地概况
1、宗地位置
宗地位于郑州市管城区内。
宗地西临东明路、南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。
（宗地平面图见附图一）
2、场地概况
目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。
其它区域地面附着物均不超过3层。
另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。
3、相关拆迁事宜
目前拆迁分为三块：
I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易；
II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元；
III、临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。
4、宗地特征描述
（1）处在中心城区，旺盛人气有保证；
（2）地块三面临城市干道，商业价值凸显；
（3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发；
（4）地价较高（约120万/亩）。
二、区域环境描述
1、区域界定
根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3公里的区域。
2、区域配套
（1）教育：
东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。
（2）道路交通：
南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。
公交车有2、27、206、208、603等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约3公里，交通可达性非常强。
向西有东西大街连通商业中心，向东连通107国道和京珠高速。
（3）政府机构：
管城区委、郑汴路派出所、东明路派出所、居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提供了完备的社会保障体系。
（4）医院：
管城中医院、黄河医院、郑州市六院分院。
（5）商业：
向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场、东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成的物流基地园区。
项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行、通讯、餐饮、菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。
3、区域特征描述
（1）属于成熟城区，人口密集、交通便利；
（2）区域在市民中的形象认知度较高；
（3）郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔；
（4）历来为房地产开发的热点区域。
可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。
三、区域房地产市场分析
1、区域房地产市场特征
本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之一，从2000年左右的建业城市花园、英协花园到近期的海上香颂、长城康桥花园等，都在一定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。
根据对区域内房地产发展轨迹及现状的把握，总结出该区域的房地产市场特征如下：
1、受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层、高层、商业（专业市场）；
2、住宅销售价格在3200-3800元/平方米，临街商铺6000-9000元/平方米；
3、户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主；
4、住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。
以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。
2、区域住宅项目分析
海上香颂
长城康桥花园
建业新天地
英协花园四期
中建文苑
位置
东明路与郑汴路交叉
城东路郑汴路交叉
郑汴路与建业路交叉
郑汴路与建业路交叉
城东路与东大街
开发商
郑州中凯置业
郑州长城房地产
建业住宅
英协房地产
中原房地产
物业类型
小高层
多层、高层
多层、小高层、商业
高层、写字楼、酒店
高层
总占地面积（亩）
60
90
186
30
40
总建面积（万㎡）
9
12.6
19.3
9
6
总套数（套）
600
930
748
260（住宅）
368
销售价格
均价（元/㎡）
3200
3800
3700
3500
3200
商业售价
10000
10000
商业情况
规划10万㎡商业，未动工
无商业
配套设施
会所、雾森系统、太阳能热水
会所、幼儿园
共享整个建业城市花园的配套设施
共享整个英协花园的配套设施
无特色配套
调查显示：
（1）“海上香颂”、“长城康桥花园”等项目为目前该区在销项目中的中高端项目，市场销售均价水平为3200-3800元/㎡；产品以现代建筑风格、板式中高层为主；项目多选在主干道附近，注重人文、教育环境的挖掘。
（2）项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味的提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次的认知度，同时也认可了该区域中高价位的接受度。
（3）该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。
同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型（80－120平方米）的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。
（4）通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。
四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论
1、区域商业环境描述
（1）郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利；
（2）本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。
该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲、娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。
（3）目前区域内临街商铺租金集中在50-65元/平方米/月，东侧建材专业市场租金水平在40-130元/平方米/月，租金水平较高。
2、区域商业经营业态分析
（1）郑汴路段商业业态分布（老107-紫荆山路）
业态
比例
业态
比例
银行
3.17%
干洗
4.76%
药房
4.76%
咖啡
0.00%
美容美发
6.35%
浴场
0.00%
小型超市
11.11%
茶社
0.00%
西点
1.59%
鞋店
1.59%
餐饮
7.94%
烟酒
3.17%
通讯
6.35%
网吧
0.00%
影像
6.35%
电动车店
0.00%
KTV
0.00%
建材家居
41.27%
服装
1.59%
广告打印
9.52%
（2）东明路段商业业态分布（陇海路-金水路）
业态
比例
业态
比例
银行
6.25%
干洗
0.00%
药房
8.75%
咖啡
0.00%
美容美发
8.75%
浴场
1.25%
小型超市
8.75%
茶社
2.50%
西点
6.25%
鞋店
3.75%
餐饮
8.75%
烟酒
15.00%
通讯
3.75%
网吧
2.50%
影像
5.00%
电动车店
13.75%
KTV
2.50%
建材家居
0.00%
服装
2.50%
广告打印
2.50%
（3）总结
✧郑汴路生活配套商业仅占50%，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到50%；
✧东明路生活配套占85%，生活配套结构优于郑汴路；
✧传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮、娱乐、购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。
3、郑州区域商业中心规划
郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为：
✧三大商业中心：
二七商圈、碧沙岗商圈、郑东新区商圈；
✧三大物流园区：
圃田现代物流园区、编组站物流园区、航空港物流园区；
✧４１个区域性商业中心；
✧１５个商品交易园区
其中本项目所在位置为政府规划的41个区域性商业中心选址之一。
按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。
零售商业网点设置以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖店及有一定规模的餐饮、服务网点为宜；以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。
服务范围３至５平方公里，服务人口10万至15万。
4、区域性商业中心研究结论
根据对区域性商业中心的研究，有如下结论：
（1）30万辐射人口能支撑10-11万平方米区域性商业中心；
（2）主要满足区域内人们的生活需求；
（3）物业形态以大卖场+商业街的形式；
（4）经营业态集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多业态组合；
（5）
五、项目产品方向判断
1、项目SWOT分析
对项目的优势、劣势、机会、威胁的全面评估称为SWOT分析（strengthsweaknessesopportunitiesandtreatsanalysis）。
它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势/机会，劣势/威胁。
（1）优势分析（STRENGTHS）
Ø处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善；
Ø三面临干道，交通便利，商业潜力大；
Ø地块规则，易于规划；
Ø区域认知度高；
Ø地价适中；
Ø宇通品牌带来的支撑；
（2）劣势分析（WEAKNESSES）
Ø临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高；
Ø有部分土地租赁期未满，带来一定的拆迁成本和拆迁时间不确定；
（3）外部机会分析（OPPORTUNITIES）
Ø郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑；
Ø区域生活类商业配套不足带来商业开发机会；
Ø区域环境和配套支撑高层、小高层住宅的开发；
（4）外部威胁分析（THREATS）
Ø区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将加剧区域内住宅市场的竞争；
Ø区域性商业中心空白被提前填补；
2、项目产品方向判断
在以上对区域环境、区域住宅市场、区域商业环境分析的基础上，结合项目SWOT分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向：
方案一：
高层住宅+临街商业
方案二：
区域性商业中心+高层公寓
3、经济技术指标
方案一：
高层住宅+临街商业经济技术指标
项目
单位
数量
备注
地上总建筑面积
平方米
174000
高层住宅面积
平方米
164400
商业面积
平方米
9600
人防及配套用房
平方米
5800
地下车库
平方米
25000
550个车库
户数
户
1300
户均126.5平方米
容积率
3.0
方案二：
区域性商业中心+高层公寓经济技术指标
项目
单位
数量
备注
地上总建筑面积
平方米
137000
大卖场面积
平方米
17000
商业街面积
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