土地估价技术报告商业工业综合用地.docx

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土地估价技术报告商业工业综合用地

土地估价技术报告

估价项目名称：

×××委托位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业仓储用地土地使用权市场价格评估

受托估价单位：

×××房地产土地评估有限公司

土地估价报告编号：

×××[2011]技字第029号

提交估价报告日期：

二○一一年九月六日

关键词：

花溪区补缴土地出让金

×××房地产土地评估有限公司2011年

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

×××委托位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地土地使用权市场价格评估。

二、委托估价方

单位名称：

×××

单位地址：

花溪区×××路

法定代表人：

×××

三、受托估价方

受托估价机构：

×××房地产土地评估有限公司

机构地址：

×××

法人代表：

×××

本公司具备贵州省土地估价师协会颁发的B级《土地评估中介机构注册证》，注册号：

×××号，电话：

×××。

四、估价目的

×××拟对委估地块补办土地出让手续，为了解该地块在相应的规划经济技术指标及相关条件下土地使用权市场价格，特委托我公司对委估地块进行科学、合理、公正之价格评估。

五、估价依据

（一）法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；

5、其他相关法律、法规。

（二）技术规程

《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的[GB/T18508-2001]）。

（三）产权证明文件

1、《国有土地使用证》[花溪国用（2011）第×××号]；

2、《房屋所有权证》[筑房权证花溪字第×××号、花房监字第×××号]

3、2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》；

（四）参考资料

1、贵阳市人民政府关于公布《贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价的通知》（筑府发[2004]68号；

2、委托方提供的《评估委托书》及相关资料；

3、估价人员收集和现场踏勘的相关资料。

六、估价基准日

二Ο一一年八月二十四日

七、估价日期

二Ο一一年八月二十四日至二Ο一一年九月六日

八、地价定义

根据土地估价技术规程和委托评估项目的要求，本次评估是指在2011年8月24日，位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地，开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整），容积率3.26，剩余使用年限均为40年的国有土地使用权价格。

九、估价结果

×××委托评估的，位于贵阳市花溪区×××路的一宗商业、仓储用地，宗地面积×××m2，在评估基准日2011年8月24日和本报告依据的土地利用指标条件下，满足本报告地价定义和估价的假设前提条件下，其剩余使用年限为40年的国有土地使用权价格为:

基准地价系数修正法评估结果：

评估面积

×××m2

商业

分摊土地面积

262.36m2

单价

3607元/m2

总价

94.63万元

总价大写

人民币

元整

仓储

分摊土地面积

10.97m2

单价

340元/m2

总价

0.37万元

总价大写

人民币

元整

合计

单价

3476元/m2

总价

95.00万元

总价大写

人民币

元整

剩余法评估结果：

评估面积

×××m2

商业

分摊土地面积

262.36m2

单价

9430元/m2

总价

247.41万元

总价大写

人民币

元整

仓储

分摊土地面积

10.97m2

单价

1583元/m2

总价

1.74万元

总价大写

人民币

元整

合计

单价

9115元/m2

总价

249.15万元

总价大写

人民币

元整

十、需要特殊说明的事项

（一）估价的前提条件和假设条件

1、根据委托方提供的资料，确定估价对象用途为商业、仓储用地；

2、评估面积以委托方提供的《评估委托书》及2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》载明面积为准；

3、评估宗地剩余使用年限、容积率等土地利用指标是根据2011年8月24日贵阳市国土资源局土地利用处出具的《土地价格评估用地指标通知单》确定的，宗地剩余使用年限为40年，容积率为3.26；

4、本次估价设定估价对象开发程度为宗地外“五通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），宗地内“一平”（场地平整）；

5、本次评估的土地开发条件是指在评估期日时土地开发的现状条件和规划技术指标确定的，不考虑以后用途或规划技术指标改变产生的增减值。

（二）估价结果和估价报告的使用

1、估价人员遵照估价依据撰写本报告，如上述估价依据发生变化，则估价结果应进行调整或重新评估；

2、本报告使用时必须完整，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担任何责任；

3、本报告仅供委托方办理补缴土地出让金手续的参考依据，其内容对其他用途或其他使用人不负任何责任；

4、本报告结果自估价期日2011年8月24日起一年内有效，超出此时限，价格应作相应调整或重新评估；

6、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本机构对估价结果有解释权，委托方对估价报告和估价结果的违规使用须承担相应法律责任；

7、本报告按国家规定经土地管理部门备案后有效。

（三）资料来源说明

1、土地规划利用状况等资料由委托方提供；

2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；

3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地实地状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其他说明

1、本报告估价结果仅在委托方提供的资料真实可靠的前提下有效，如由于委托方提供资料有误造成估价结果失真，受托方不负任何责任。

2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

3、本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签字

×××《土地估价师资格证书》

注册证号：

×××

×××《土地估价师资格证书》

注册证号：

×××

十二、土地估价机构

×××房地产土地评估有限公司

估价机构负责人签章：

二О一一年九月六日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

（一）土地登记状况

根据花溪国用（2011）第×××号《国有土地使用证》，待估宗地土地使用权人为×××；座落于贵阳市花溪区×××路；批准用途为商业仓储；土地使用权面积为×××m2；土地级等：

花溪一级；土地权属性质：

国有土地；使用权类型：

划拨。

（二）土地权利状况

根据委托方提供的资料，估价对象属国有划拨用地，土地所有权属国家，使用者为×××。

（三）土地利用状况

根据委托方提供的相关资料及估价人员现场踏勘所掌握的资料，待估宗地用途商业、仓储，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：

商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

1、自然因素

贵阳作为我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通、通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。

“贵阳”因位于境内贵山之南而得名，已有400多年历史。

古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”,别名“林城”、“筑城”。

地理位置：

贵阳市位于贵州省中部偏北，东经106°27′～107°03′，北纬26°11′～26°55′，东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。

地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。

总地势西南高、东北低，中部层状地貌明显。

海拔最高为清镇宝塔山1762米，最低为开阳县东北乌江出境处506米，市区中心海拔1071米。

行政区划：

贵阳市辖七区（云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。

全市土地总面积8034平方千米，占全省土地总面积的4.56%。

其中，云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为383.04平方千米，占全市面积的4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为2194.5平方千米，占全市面积的27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积5625.5平方千米，占全市面积的68.13%。

贵阳市行政区域名称及划分

自然资源：

贵阳市处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温为15.3℃，年平均相对湿度为78%，年平均总降水量为1129.5毫米。

贵阳市冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛，空气不干燥，四季无风沙，适宜人类居住与多种植物生长，宜人的气候和环境博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

2007年8月，中国气象学专家组向贵阳颁发了“中国避暑之都”匾额。

矿产资源：

全市已探明矿种52种，主要有煤、铁、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、铝钒土、磷、硫、汞等矿产资源。

铝土矿保有储量4.24亿吨，占全国总储量的16.94%，名列全国第三位；磷矿20亿吨，是全国三大磷矿基地之一，全国70%以上的优质磷矿集中在贵阳。

煤炭储量9亿吨；铁矿2396万吨，硫铁矿2878万吨，汞（金属量）2683吨。

2、社会因素

（1）人口状况：

从1998年以来，贵阳市的常住人口呈逐年上升趋势，常住总人口从1998年的315.72万人上升至2009年的396.79万人，上升总量为81.07万人。

一方面，由于贵阳市本身农村人口基数大，且近几年贵阳城市化步伐加快，从而使得城市总人口显著增长；另一方面，也说明随着贵阳市城市竞争力的不断增强，贵阳市的对外地人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。

（2）城市规划与发展目标

 由于贵阳市各区域间经济社会发展不平衡，中心城区实力最强，但发展空间非常有限，因此规划以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。

统筹中心城市与外围市县发展，统筹城市基础功能和服务功能建设，统筹旧城改造与新区建设；发挥比较优势，优化产业结构及布局，大力发展循环经济，做大做强生态产业，形成并完善多元化投资、鼓励创业、人才激励机制；依托城市生态特色和旅游资源，打造具有国际影响力的生态休闲度假旅游城市和避暑胜地，建设宜居、宜业、宜游的生态贵阳。

（3）公共设施建设

2009年，贵阳市继续大力实施“畅通工程”，达到全国B类城市一等管理水平。

城市基础设施建设取得突破性进展，西南环线、金朱东路、兴筑东路等城市道路建成通车，拓宽改造朝阳洞路二期、黔江北路、五里冲路、市北路二期、金戈路、体育路等城市支路，完成“一环四路”27公里综合管网入地、“一环两路”街景立面整治、5个人行过街设施和14公里道路“白改黑”工程，国庆前中心城区亮丽工程投入使用。

2010年，金阳新客车站建成并投入使用，有效的提升城市形象，城市整体功能得以提升。

铁路--贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，电气化程度居全国之首。

贵阳火车南站，是铁路干线货运列