房地产开发项目地段选择分析.docx

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房地产开发项目地段选择分析

房地产开发项目地段选择分析

房地产开发项目的地段选择，其主要责任是项目投资人，当然作为开发商的员工（非出资人）有责任、有义务提出意见和建议，但选择权在项目发起人或项目投资人，只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。

对开发项目的地段选择方法、标准有多种，可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。

不论采取何种方式确定项目，选择项目必需有充分的、有效的理由。

房地产开发项目的地段选择，实际上也是一个项目。

因此，地段选择过程，就是一项目管理过程。

如何进行该项目管理呢？

建议从六个方面来理解：

即1、熟悉开发项目地段的影响因素；2、识别有增值潜力的地块；3、地段选择理论；4、对拟开发地块进行可行性分析；5、对开发地块进行成本收益分析；6、选择最优方案。

1、熟悉开发项目地段的影响因素

房地产投资地段的影响因素许多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同。

再对每一宗地块进行分析时，依据地块的实际进行相关探讨。

地块的常见影响因素如下：

（1）市场供需行情

一宗地块的好差，总是体现在需求上。

需求大供给量少，地块价就攀升，地块就简单出手，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，那么该地块就是较好的投资地段；假如一宗地块需求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，那么该地块就不是好的投资地段。

（2）地块的自然条件

地块的自然条件含盖如下内容：

地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块外形、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾难（滑坡、泥石流）。

地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。

任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。

一般来讲，地块接近市中心，交通越便利，基础设施越完备，地价越高，越简单出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。

距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。

但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的购房群体来说，他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围，“距离”二字在他们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

地块的地质条件，也是影响地块价格的重要因素，原生地地质条件较好，地质承载力大，建设费用就省；如是回填地块，地下地质条件复杂，基础处理费用较大，较多的钱都花在人们看不到的地方，对开发商是不利的。

地形地势，地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局，影响地块内的景观效果，也直接影响到土地的利用效果，影响建设费用的凹凸，它对投资地段有着相当大的影响作用。

一般来讲，地势低洼、地形地势变化太大，地块里边沟壑太多，不好规划，而地势较高，相对平坦的地块，越好规划，也越出效果，越应作为好的投资地块看待。

土地面积大小直接影响到土地的使用效果，地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。

如相邻的地块预备开发高档社区的大盘，而在其间不论该地块大小，都是好的投资地段。

在繁华的市区，地块越大，则越是好的投资地块。

地块外形也直接影响土地的使用效果，对于处于市区，有门面需求的地块，临街面越长，越是好地块；对于紧邻高速路、铁路的地块，如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。

因为现在的生活方式和二十年前有很大变化，以前交通不发达，社会竞争压力不大，回到家后邻居们可以聊谈天，喧闹是一大追求。

而今日，社会竞争压力大，回到家里，已身心疲乏，只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息，因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的富强环境，再也不是人们回到家里情愿再看到、听到的了。

日照对投资地段有好的影响，也有不好的影响。

如开发住宅片区，周边是高大建筑群，日照很少，则不是一个好的投资地段。

但对于商业，在酷热的地区，日照少的街道则积聚的行人则更多，人气旺的则是一个好的投资地段。

风向，上风地段是好的投资地段，下风地段是差的投资地段。

多雷区少雷区，在一个城市，多雷和雷击区不是好的投资地块，少雷区则是好的投资地块。

自然灾难频发区（地震、泥石流、洪水、地质灾难、滑坡）、多发区不是好的投资地段，少发区则是好的投资地段。

（3）地块的社会条件

地块的社会条件含盖城市四周的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安状况等。

城市基础设施齐全的地块，开发后见效快，业主生活、出行便捷，这是好的投资地块。

按城市基础设施完备状况作为选择开发地块的尺度，不失为一种开发策略。

四周的房产商的状况，对投资地段也有很大影响。

假如某地块靠近一大型高档住宅小区，则该开发地段是一个好的投资地段；如地段四周靠一大型商场，而且生意兴隆，顾客盈门的话，则该地段是一个好的投资地段。

假如某住宅规划用地四周有化工厂的话，则这块住宅用地不是一个好的投资地段。

假如某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯，则该地段不是一个好的投资地段。

如治安状况良好，在此居住有安全感，则是一个好的投资地段。

（4）、地段的环境条件

地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。

空气污染严重的地区，人们不情愿到那里生活和工作，该地区不是一个好的投资地段。

噪音大小对人的心情以及人的健康程度都有影响，噪音太大的地区，人们都不情愿居住，不情愿逗留。

靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。

绿化程度越好，生活环境越好，地块越受欢迎，是好的投资地块。

靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。

视角效果好的地块，人们是比较喜爱的，是好的投资地块。

视角效果差的地块，如凹地给人不开心的感觉，是不好的投资地块。

视角效果主要包括：

拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。

洁净的地块，是指拟用地块给人舒适的感觉，人的感觉越好，越情愿投资，洁净的地块是好的投资地段。

（5）、城市规划影响因素

城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、掩盖率、建筑高度、交通道路等。

土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越便于投资收益，也就越是好的投资地段。

土地用途转变的地块，是更好的投资地段。

土地用途的转变，必定导致地块的升值。

容积率的大小直接打算建筑面积的大小。

容积率小的地段，不易得到好的投资收益，不是好的投资地段；容积率大的地段，越简单取得好的投资收益，是好的投资地块。

掩盖率越大，允许建筑的建筑面积越大，越便于规划设计，是好的投资地段。

允许建筑高度越高，拟建筑的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资收益，是好的投资地段。

交通规划道路，越靠近地块，是一个好的投资地段。

2、识别有增值潜力的地块

在对地段投资的影响因素进行了分析之后，就应当推断推断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。

进行房地产开发、投资，不外乎三种类型的地进行开发：

未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。

未开发的土地，在未开发的土地上建设房屋，虽然土地价格廉价，建设费用也不比其他类地块贵，但建设中的配套资金却特别大。

政府未在该地块形成完善的基础设施，全部基础设施开发商先自行完善，特殊是综合管网部分，要达到排放标准，这种钱也是摸不着看不见的。

假如该地与城市中心太远，其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持，这种地块不是中小开发商能担当得起来的。

假如城市扩展方向与拟投资的地块相全都，则增值空间较大，如城市不往该地发展，则该楼盘就成为开发商一大包袱。

因此在这种地块上投资，风险大，同时利润也大。

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开发中的地块，是指完成了区域规划，具备基本的交通条件和水、电、气有保障，雨、污排放系统已形成，这类地块是有增值潜力的地块。

在这种地块中开发，主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次，如周边均为高档楼盘，则这种楼盘增值潜力更大。

已开发用地，是指土地已具备城市规模，这类土地常指旧城改造。

在这中土地上进行开发，关键的是要把政府研究透，把政府有关旧城改造的法律、法规吃透，最大程度争取政府的优费政策。

如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等，这里有许多技巧，值得研究。

这种地块是值得投资的。

选择较好的投资地块，主要是看投资者的经济实力，现实好的地块，投资后增值空间大，同时资金需用量也大。

待开发地块，需要独具慧眼，一旦看准，增值空间也特别巨大，同时风险也大。

3、地段选择理论

选择地段，其方法和理论较多，主要表现在：

上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

上风口发展理论的涵义是：

市场主要将主要向上风口方向发展，由于城市的烟尘污染严重，为了避免其害，城市居民势必涌向城市的上风口，因此，上风口地段是好的投资地段。

高走理论涵义是：

由于地势高，受周边环境干扰小，有居高临下的感觉。

所以该地块是好的投资地块。

近水发展理论涵义是：

城市主要向江边、湖边、海边发展，有水的地方景色好、空气清爽，所以人们情愿到这里居住和工作。

水有财意，近水是人们发财的愿望，所以近水地块是好的投资地块。

沿边发展理论涵义是：

公路、铁路、轻轨沿线，主要是进出便利，这类地块主要用于商业、仓储，这也是好的投资地块。

房地产投资地段仅是城市组成的一部分，因此必需从整个城市布局、城市规划的全局来考虑，来权衡利弊。

推断地块时要考虑短期热点、中长期热点，还要推断出隐藏的投资热点。

要达到上述目标，首先要从全局观点来考虑问题；其次要专心调查研究，把握一手资料；要透过资料看本质，通过资料分析，找出关键所在。

4、对投资地块开发进行可行性研究

前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力推断、拿地理论探讨，在地块未真正投资前，对地块作什么，要进行可行性研究。

可行性分析是解决能否投资这个地块，主要从技术、成本、质量、执行简单程度、经济性和法律的角度进行推断，该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。

作可行性研究主要作如下工作：

（1）、熟悉地段问题

投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题，只有熟悉到存在着问题，才能根据合乎规律的方向去解决问题。

任何一个开发项目的提出都必需依靠于去解决社会需求中的某一问题，但是问题存在的事实必需由能设法解决问题的人们去熟悉。

从而，发觉社会供求中所存在的矛盾，就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提，这一矛盾确定的是否得当、是否精确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。

（2）、明确地块开发目标

目标是和问题相联系的，在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后，当然就应当提出满意这一需求的实施策略（开发、建设房地产项目）。

这一开发项目的目标自然就应当定为满意社会这一需求所存在的矛盾，当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。

为此就需要依据市场状况提出有针对性的投资目标，包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及期望的收益状况等。

当然在实际问题中，多目标之间往往是矛盾的、冲突的，从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。

比如对于工程项目当压缩投资后，就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次，从而使其建成后的效益将可能不佳。

（3）、收集和分析数据

地块投资决策必定必需依靠一定的数据，从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题，同时所收集数据的精确性亦将直接影响到决策的结果。

在地块开发决策中，数据的一个重要来源是企业本身的财务系统，当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应状况等都是工程决策数据的主要来源。

（4）、策划（拟定）地块开发的备选方案

为了作出决策就必需谋划拟定解决问题的各种方案，因为假如没有方案选择的余地，当然就不存在任何决策问题，所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。

方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案，作为备选方案