柳州市住宅专项维修资金管理实施办法同名15720.docx

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柳州市住宅专项维修资金管理实施办法同名15720

柳州市住宅专项维修资金管理实施办法（同名15720）

柳州市住宅专项维修资金管理实施办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为建立住宅维修保障机制,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋建筑工程质量保修办法》等国家有关法律法规,结合本市实际，制定本办法。

第二条凡本市市区内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督均适用本办法。

第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称的保修期自开发建设单位或公有住房售房单位将住宅交付给首位业主之日起计算。

保修期限应根据不同的房屋建筑工程、部位、部件，有法律、法规、规章规定的，不得低于规定的最低标准；无法律、法规、规章规定的，建设单位或者公有住房售房单位应当与购房人在房屋买卖合同中约定。

本办法所称住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的部位，一般包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、空调系统、消防设施、避雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、按幢建帐、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。

第五条市建设委员会会同市财政局负责本市市区内住宅共用部位、共用设施设备维修资金的指导和监督工作。

各城区物业行政主管部门负责辖区住宅专项维修资金的指导和监督。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅（包括商品住宅、经济适用房、集资合作建房、房改出售的公有住房、实行产权调换的拆迁安置房），但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅、经济适用房、集资合作建房、实行产权调换的拆迁安置房的业主以及非住宅的业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为：

未配置电梯的房屋（包括配置电梯的一层房屋），按本市房屋建筑安装工程每平方米造价的6％；配置电梯的房屋（一层除外），

第八条

第九条

第十条

第十一条金划转给业主大会自行管理的，业主大会应当委托本市一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并确定维修资金帐目管理单位，建立住宅专项维修资金管理制度，由业主委员会与专户管理银行按照示范文本签订委托协议，在专户管理银行开立专项维修资金帐户。

　　开立专项维修资金帐户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当到市建设委员会办理住宅专项维修资金划转手续。

（三）市建设委员会受理后30日内，与业主委员会订立划转协议，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额全部划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十二条物业管理区域发生变动、业主委员会主任或副主任发生更换、物业服务企业发生更换的，业主委员会、物业服务企业应到市建设委员会、专户管理银行办理变更手续。

第十三条业主大会开立的专项维修资金账户，应当接受市建设委员会的指导和监督。

第十四条业主分户帐面专项维修资金余额不足首次应交存额30%的，业主应当及时续交。

续筹后的专项维修资金原则上不少于首次应交专项维修资金。

成立业主大会的，维修资金续交（筹）方案由业主委员会拟订，经物业管理区域专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，由业主委员会具体实施。

未成立业主大会的，进入二级市场交易的房屋应当按应交首次专项维修资金的额度补足。

第三章使用

第十五条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十六条住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十七条物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决策；涉及幢、单元、楼层部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策。

经专项维修资金列支范围内建筑面积和人数超过三分之二以上的业主同意，可以使用受益范围内相关业主的专项维修资金。

第十八条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）物业管理区域内单元、楼层、幢、整个区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关的业主按照各自拥有的房屋建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。

其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。

第十九条住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出的房屋建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十条经业主共同决定，可以委托工程造价咨询单位（以下简称审价机构）对维修和更新、改造工程预算或决算进行审价，审价机构应出具工程预算（决算）审价报告。

相关审价费用计入维修、更新和改造费用中。

第二十一条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或其他管理人根据维修和更新、改造项目提出使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；没有物业服务企业或其他管理人的，由相关业主提出使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；

（二）专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并签字同意使用建议、维修方案和工程预算报告（或工程预算审价报告）；

　（三）物业服务企业或其他管理人组织实施维修方案。

无物业服务企业或其他管理人的，由相关业主组织实施维修方案；

　　（四）物业服务企业或其他管理人或相关业主持有关材料，向市建设委员会提出列支申请；

　　（五）材料齐全、市建设委员会、财政局、城区物业行政主管部门审核无异议后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；

　　（六）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

第二十二条专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或其他管理人提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业或其他管理人组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或其他管理人持有关材料向业主委员会提出列支专项维修资金；其中，动用公有住房售房单位所有的专项维修资金的，向市建设委员会申请列支；

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报城区物业行政主管部门备案；动用公有住房售房单位提取的专项维修资金的，应经市财政局或控股公司（或主管部门）审核同意。

市财政局、城区物业行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

　　（六）业主委员会、市财政局（涉及公有住房的）向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；

　　（七）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条发生危及房屋安全等紧急情况，或经柳州市房屋安全技术鉴定中心鉴定为危险房屋，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市建设委员会可以组织代修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房专项维修资金中列支。

第二十四条单项维修、更新和改造费用在5万元人民币及以上的，业主大会可以采用招投标方式选择维修单位。

招标费用计入维修、更新和改造费用中。

物业服务企业或其他管理人有能力组织招标的，可以自行组织招标。

物业服务企业或其他管理人无能力组织招标的，应当委托有资质的招投标代理机构组织招标，委托招标费用计入维修、更新和改造费用中。

第二十五条物业服务企业或其他管理人（无物业服务企业或其他管理人的，为相关业主）应当与确定的维修单位签订工程维修、更新和改造合同。

合同主要包括：

承包方式、工程内容、工程范围、维修（施工）期限、工程质量、工程造价、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第二十六条维修、更新和改造工程竣工后，维修单位应当提供完整的竣工资料。

物业服务企业或其他管理人应当组织业主委员会（业主委员会成立前应由三个以上相关业主）、维修单位等对工程进行验收，并签署竣工验收文件。

第二十七条下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）应当由业主独自承担的专有部位和自用设施设备的维修、更新费用；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（三）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（四）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业或其他管理人从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用。

第二十八条单项维修改造工程申请维修资金，应当分期划拨维修资金款。

第一次划拨按不高于工程合同款的70%拨付。

维修项目完工后十五日内,物业服务企业或其他管理人、业主委员会应将完工情况证明等资料向市建设委员会、专户管理银行办理结算手续。

业主大会另有决定的除外。

第二十九条在保证专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十条利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营（如设置广告、停放车辆等）的收益，应当存入住宅专项维修资金帐户，归该幢或相关区域业