规划验收允许位置偏差 建筑规划各种面积计算.docx

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规划验收允许位置偏差建筑规划各种面积计算

　　工程建设规划项目常用指标

　　1．投资强度项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

　　其中项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

　　2．行政办公及生活服务设施用地所占比重项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

　　计算公式行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%

　　当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

　　建筑面积密度

　　建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。

计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。

建筑面积密度的表示公式为

　　建筑面积密度=（总建筑面积÷建筑用地面积）（m2/hm2）

　　容积率

　　容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下

　　容积率=总建筑面积÷建筑用地面积

　　当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计

　　算。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小

　　区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言容积率分为独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~2；11层小高层住宅为5~0；18层高层住宅为8~5；19层以上住宅为

　　4~5。

住宅小区容积率小于0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。

　　建筑密度

　　项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的

　　比例。

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。

　　计算公式为建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积

　　＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

　　去化率

　　在市场营销领域，去化率即是在一定时间段内的销售率。

在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。

　　去化率=销售套数/总套数（去化率=售出房屋数量/供应房屋数量）

　　去化量=销售量这是台湾提法，大陆提法为销售率。

　　绿化率

　　项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。

　　法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地

　　率，绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。

　　计算公式绿地率=绿地面积/土地面积

　　绿地率通常以下限控制并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

　　绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿

　　地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。

公共绿地内占地面积

　　不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

道路红线。

　　道路红线

　　规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。

　　任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。

根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

　　人口净密度

　　人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为

　　人口净密度=居住总人口÷居住宅用占地面积（人/hm2）

　　人口毛密度=居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）

　　10.建筑间距

　　建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。

　　1日照标准

　　日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。

1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB5018093）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

　　1城市道路面积率

　　城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量的重要经济技术指标。

这里所说的城市道路系指城市主干路、次干路、支路，不包括居住区内的道路。

建成区的城市道路面积率计算公式如下城市道路面积率=（建成区道路用地总面积÷城市建成区用地总面积）（%）

　　也可以计算建成区内局部地区的城市道路面积率，公式为

　　道路面积率=（道路用地总面积÷建设用地总面积）（%）绿地率

　　城市的总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市

　　建成区总面积的比例，这里所说的各类绿地必须符合国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ13790）的规定。

也可计算建成区内一定地区的绿地率。

如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比例（%）。

绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。

　　1建筑毛密度=居住和公共建筑基底面积÷居住小区占地面

　　积*100%

　　1居住建筑净密度是衡量用地经济性和保证居住区必要的卫

　　生条件的主要经济技术指标。

其数值的大小与建筑层数、房屋间距、层高、房屋排列方式等因素有关。

　　居住建筑净密度=居住建筑基底面积÷居住建筑占地面积

　　*100%

　　1居住面积密度是反映建筑平面布置、平面设计与用地之间

　　关系的重要指标。

其主要影响因素是房屋的层数，增加层数其值就增大，有利于节约土地和管线费用。

　　居住面积密度=居住密度÷居住建筑面积*100%

　　1居住建筑面积密度=居住建筑密度÷居住建筑占地面积

　　*100%

　　1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

　　2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

　　3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

　　4、容积率0.8~2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

　　5、容积率2~5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

　　6、容积率5~0，正常的多层+小高层项目。

　　7、容积率0~5，正常的小高层项目。

　　8、容积率5~0，小高层+二类高层项目（18层以内）。

此时如果做全小高层，环境会很差。

　　9、容积率0~0，高层项目（楼高100米以内）。

　　10、容积率0以上，摩天大楼项目。

　　民用住宅建筑设计影响工程造价的因素

　　1、建筑物的平面形状和周长系数。

一般建造矩形和正方形住宅，

　　既有利于施工又能降低造价和使用方便。

在矩形住宅中又以长宽=2:

1为佳，单元以3—4单元、房屋长度以60—80米较为经济。

　　2、住宅的层高和净高。

住宅的层高和净高直接影响工程造价。

根

　　据不同性质的工程综合测算住宅层高每降低10CM，可降低造价

　　2—5%。

层高降低还可以提高住宅区的建筑密度，节约土地成本及市政设施费。

但层高设计还要考虑采光与通风问题，层高过低不利于采光和通风，民用住宅层高一般不宜超过8米。

　　3、住宅的层数与工程造价的关系。

中小城市以建造多层住宅较为

　　经济，对于土地特别昂贵的地区为了降低土地费用用中、高层比较经济。

　　4、住宅单元组成、户型和住户面积。

据统计三居比两居降低5%

　　的造价，四居比三居降低5%左右的造价。

衡量单元组成、户型设计的指标是结构面积系数（住宅结构面积/建筑面积）系数越小设计方案越经济。

　　5、住宅建筑结构的选择。

考虑工程造价时应根据实际情况因地

　　制宜、就地取材，采用适合本地的经济结构形式。