我国农村宅基地使用权流转法律问题初探.docx

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我国农村宅基地使用权流转法律问题初探我国农村宅基地使用权流转法律问题初探我国农村宅基地使用权流转法律问题初探摘要：

我国农村宅基地经历了由所有权到使用权、由禁止转让到限制转让的转变。

但现行法律很少对农村宅基地使用权加以规定，特别是宅基地使用权流转方面，几乎没有法律做出明确的规定。

因此可以说，在我国现有法律框架下，宅基地使用权的流转还存在许多法律制度上的障碍，与较为成熟的国有土地使用权流转的研究相比较，学术界关于宅基地使用权流转的研究也存在相当的欠缺。

本文通过对宅基地使用权流转制度的立法、实践及学理现状的梳理，揭示宅基地使用权流转制度在实际运行中存在的问题，并进一步分析现有的宅基地使用权流转模式，最后提出完善宅基地使用权流转制度的设想。

关键词：

宅基地使用权；流转；法律问题Abstract：

Ourhomesteadexperiencefromownershiptouse,bytransferbantorestrictsthetransferoftheshift.Butcurrentlawsrarelyoflanduserightcodes,especiallythelanduserightcirculationpracticallynolawcorrectlyandclearlydefined.ItisobviousthattherearestillmanydefectsincurrentChinaslegalsystemfortransferringhousesite,andfewacademicresearchesavailable,comparingwithourmaturetransferringstateownedland.Thisthesispointsouttheproblemsoftodaysrighttousehousesitetransferfromthecurrentsituationoflegislation,practiceanddoctrine,explainingtheexistingmodeloftransferringusehousesitefreely,tooffersomeideasforabettertransferringsystem.Keywords：

LandUseRight;Transfer;Legalissue对于农村宅基地使用权的流转，我国一直以来采取的都是禁止性规定。

然而随着市场经济的不断发展，城市化进程步伐加快，导致农村在宅基地方面问题层出不穷。

有的农民不断向城市拥挤，于是其在农村的房屋闲置下来，因其拥有合法的宅基地使用权，其他集体成员无法取得利用，所以闲置的宅基地同时造成了土地资源的浪费。

“政府对宅基地使用权的流转的限制反而导致大量地下交易的盛行，这不仅导致产权的不确定性，还因资源配置的扭曲而降低了宅基地的实际价值。

”一、农村宅基地使用权流转现状分析1、立法现状分析宪法第10条第4款规定：

“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地的使用权可以依照法律的规定转让。

”从宅基地使用权的角度讲。

该条文明确了宅基地使用权的转让应根据法律的规定。

物权法第153条和155条规定：

“宅基地使用权的取得、行使和转让。

适用土地管理法等法律和国家有关规定。

”“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的。

应当及时办理变更登记或者注销登记。

”从学理和实践的角度看，应当解释为物权法允许宅基地使用权转让。

关于宅基地使用权的抵押，与农地承包经营权一样，物权法第184条明令禁止抵押。

但是，在现实中宅基地使用权随房屋一并抵押的情况时有发生。

土地管理法第2条规定：

“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

”第62条规定：

“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

”立法并没有明确禁止宅基地的转让，只是规定村民在转让、出租住房后，不得再申请宅基地。

其立法本意是保护和限制改变耕地用途、保护农业用地数量的维持和国家粮食的供应。

因此禁止的对象应是农业用地而非建设用地。

国土资源部在2004年11月2日发布的关于加强农村宅基地管理的意见中第13条明确提出：

“严禁城镇居民在农村购置宅基地。

严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

这一具体规定，特别指出对农村宅基地使用权流转的进一步限制，即禁止农村宅基地向城镇居民流转。

从我国当前法律来看，宅基地使用权可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让，即对农村宅基地使用权上市流转是持禁止态度的，禁止农村宅基地使用权的自由流转。

2、现行实际状况分析

（1）宅基地闲置现象严重。

按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。

农村宅基地就会年年增加，导致农村住房不断扩张。

且由于城市化的发展、农民生活水平的提高以及户籍制度的改革，一些农民前往城市安家落户，他们定居城镇的同时，在农村仍然保留和闲置着原有宅基地和地上房产。

而这些宅基地和地上房产却处于可以转让但不能转让的限制状态，造成土地资源的浪费。

（2）流转的无序性。

宅基地使用权隐性交易将随着经济的发展和城市房价不断高涨之势愈演愈烈。

当隐性交易转让的宅基地以及房屋涉及国家征收或者拆迁等利益的补偿时，未经登记的宅基地使用权和农村房屋的转让方凭借买卖双方签订的合同、建房申请表以及审批机关的审批文件，向有关部门主张补偿费用时，一系列的纠纷便由此产生。

滞后的法律规定无法适应市场经济的发展，更无法保护当事人双方的交易，引发的纠纷无法得到有效的处理，当事人的权益处于悬空的状态。

国家无法监督隐性交易，宅基地市场无人管理处于失控状态。

（3）流转的主要方式。

当下农村宅基地使用权流转的方式，主要是指不同主体之间的流转，包括出租、转让、抵押三种方式，其中，转让又包括买卖、赠与和交换三种方式。

这几种流转行为的受让主体可以是自然人、法人或其它经济组织，其身份突破了同一集体经济组织的限定。

不过，这几种流转方式完全是民间的操作，没有土地主管部门的宏观调控和引导，因此这很容易导致土地资源的严重失衡和农民利益受损等现象的发生。

3、学理上的争议在物权法制定过程中，宅基地使用权流转问题一直是争议的热点。

宅基地使用权是否应当进入流通领域，由市场进行资源优化配置，是当前土地制度改革的焦点问题之一。

理论界关于宅基地使用权流转问题，争议颇多，主要有以下两种观点：

（1）肯定说持该种观点的人认为，宅基地使用权应当进入市场流通领域，由市场调节资源，达到最佳优化配置，而不是由国家通过行政手段干预。

韩世远教授认为，房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分；城镇居民原则上也可以自由购买他人合法的财产。

如果不允许他人之间的买卖，属于违反“原则”而确立“例外”，应当有充分的理由，而这种理由或许只存在于立法者心中，我们是看不到的。

其心中理由是否成立，能否服人，外人无法判断。

郭明瑞教授认为，财产权也是基本人权，财产权是实现和保障生存权的条件，以保障生存权而限制财产权本身是个伪命题。

（2）否定说持否定说的学者认为，宅基地是集体经济组织成员无偿分配取得，具有身份性，并且对农村村民具有一定的生存保障性，因此应当禁止城镇居民购置宅基地。

王利明教授认为，宅基地使用权尽管是一种财产权利，但是具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在一定范围内进行。

一旦允许宅基地可以向任何人转让，则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起，这不符合宅基地使用权的固有属性。

有学者认为，集体组织成员拥有的土地使用权，具有团体内部分配的性质，因此它的转让对象通常限制在本集体成员或者本集体的企业之内。

这种限制，实际上起着保护集体土地公有公用的作用。

而保护集体土地的公有公用，在很大程度上意味着保护社区居民的利益，并维护农村社会的稳定。

完全可以预料，农村宅基地交易开禁之日，即中国社会最后一次大规模剥夺农民之潮兴起之时。

笔者赞同第一种学说观点，支持宅基地使用权的流转。

宅基地使用权是一种根植于计划经济时代的私权利，在一开始的制度设计时，因国家行政权力的介入，而使其明显带有公法色彩，因此其私权利的本质属性有所淡化。

因此现在我们应当重视宅基地使用权私权利性质，减少国家行政权力的干预，还原其本质属性。

二、目前农村宅基地使用权流转中的主要问题1、法律规范滞后物权法）在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。

从第153条、第155条的规定来看，物权法并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间；但从土地管理法第62条、第63条的规定来看又是明显禁止宅基地使用权漉转的；同时国土资源部于2004年11月2日发布的关于加强农村宅基地管理的意见也重申了“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。

而现实生活中宅基地使用权的流转却由来已久在许多经济发达地区还非常活跃。

在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。

这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求；随着城镇化水平的不断提高，宅基地流转将呈不断上升的趋势。

如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷威胁着农村的安定。

2、审批管理不严尽管土地管理法对宅基地的划拨实行严格的审批制即要经乡（镇）政府审棱，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。

但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，在宅基地的审批过程中，乡（镇）干部厦村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象非常严重。

在农村宅基地使用权的管理中。

房地产及其产权产籍管理至今不明，房产管理部门和土地管理部门尚未把农村的房地产管理完全纳人自己的工作范围，产权无人审查，房地产证无人签发，房屋所有权、宅基地使用权管理混乱。

导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象非常普遍。

这不仅干扰了国家对宅基地的正常管理而目严重损害了农民利益。

3、变易纠纷不断由于缺乏宅基地使用权流转的相关法律规范，尤其是宅基地使用权的登记制度，实践中转让方与受让方的权利义务不清导致流转的法律纠纷和经济纠纷不断，交易安全得不到保障。

当前农村宅基地纠纷中最多发的一种纠纷就是因出卖房屋而同时转让宅基地使用权引起的纠纷，突出的表现为：

（1）当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生；

（2）有时卖方在城里生活困难闹回村里再要批地有时势力强大的村强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方地财两空。

这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下。

只能按法律规定来判，对买方非常不利，由此更易导致矛盾激化往往会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。

三、现有的农村宅基地使用权流转模式分析目前存在的宅基地使用权流转模式有两种“温州模式”和“义乌模式”。

“温州模式”是指凡城镇规划区的农民房屋转让的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，在参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。

凡城镇规划区外的农民房屋转让的，如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县市、区，而且受让方在该县市、区原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的，可保留集体所有权性质不变，办理宅基地转让手续。

如转让双方不符合上述条件的，其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有，再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。

转让方转让后不得再在村集体经济组织申请宅基地建房。

“