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规划设计任务书

项目规划设计任务书

目录：

一、项目概况及用地分析

1、宗地自然条件概况及分析

2、宗地社会条件概况及分析

二、规划设计的基本原则

1、规划设计要点

2、产品建议书

三、概念设计研究结论

1、规划方面

2、单体方面

3、景观方面

4、技术方面

四、方案设计需要解决的主要问题

1、规划方面

2、单体方面

3、景观方面

4、技术方面

五、提交设计成果内容

1、设计说明

2、综合经济技术指标表

3、规划设计图纸目录

六、设计成果提交的要求（具体内容见附件）

规划设计任务书

一、项目概况及用地分析

1、宗地自然条件概况及分析

1.宗地位置

区域位置说明：

宗地位于南京市江宁区的东山新城范围，据南京市区１６．７ｋｍ。

附图：

宗地城市位置图；

宗地区域位置图

2.宗地现状

（1）宗地四至范围

方向

界面（路名）

宽度（米）

长度（米）

西至

规划路

24

446

东至

规划路

35

405

南至

内环路

35

835

北至

规划路

24

578

附图：

宗地红线图

宗地南侧是成熟小区——殷巷小区，西侧是规划住宅用地，东侧和北侧与秦淮河、牛首山河之间是城市绿带。

宗地南侧是内环路，东、西、北三侧为城市规划路，交通便捷。

（2）宗地现状地形地貌

附图：

宗地地形图

（3）绿化植被

宗地南望方山，东临秦淮，北边牛首山河，两河与宗地之间分别是超过50米宽的城市绿带，景观资源良好。

（4）气候气象

位于冬冷夏热气候区，多东南风，夏季多雨。

（5）特殊地下物

宗地地下无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物。

2、宗地社会条件概况及分析

1.区域现状与规划

宗地位于东山新市区内。

宗地

1）交通状况

（1）周边主要市政道路规划情况

序

号

道路名称

道路等级

道路红

线宽度

绿化带

车

道

规划完成时间

与基地

方向

1

内环路

城市干道

35m

20m

4

已建成

南

2

规划路

城市干道

35m

20m

4

未知

东

3

规划路

城市次干道

24m

无

2

未知

北

4

规划路

城市次干道

24m

20m

2

未知

西

（2）轨道交通（地铁1＃南延线）情况

线路长度：

16.8公里

■建设完成时间：

2009年12月1日

■站点设置：

南延线从安德门站出发，向南途经宁丹路、共青团路、规划中的南京南站、胜太路，后折向东经百家湖、竹山路最后到大学城，全线12个站，百家湖站距宗地2公里。

（3）交通出行

■私家车出行：

■公交出行：

附图：

区域交通分析图；

宗地

宗地

2）公共设施

（1）附图：

周边公共设施图

3）市政管线附图：

市政管线

宗地社会条件表一表1.2.1

填表人：

填写日期：

年月日

土地名称/项目名称

图纸名称

内容要求

完成情况

区域现状图

表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征

□已收集

区域总体规划图

表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划

□已收集

区域交通分析图

表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线

□已制作

周边交通分析图

表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等

□已制作

周边道路断面图

表达宗地块周边道路断面各分项尺寸

□已制作

周边公共设施图

表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；

表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：

广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施

□已制作

市政管线图

表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等

□已收集

说明：

本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。

2。

规划要求（见附件一）

二、规划设计的基本原则

1、规划设计要点

规划用地性质

二类居住

净地面积

㎡

容积率

≦

公建配套

23100㎡

90平米以下户型

≧45%

总建筑面积

㎡

建筑高度

≦60M

绿地率

≧40%

建筑密度

≦20%

集中绿地

≧0.4ha

规划设计必须注意满足指标要求、日照分析、间距、建筑高度、退让（用地红线、道路红线、城市绿线、河道保护线、高压走廊等距离）必须满足<<南京市城市规划条例>>、规划设计要点（甲方提供，并就所须注意问题标注）

2、项目的定位

项目总体定位：

稀缺高品质社区，舒适景观豪宅

项目市场定位：

资源占有型的高端市场

三、概念设计研究结论（即招标方明确的规划设计要求）

1、规划方面：

①规划要注意营造高档社区氛围，并按以下几点进行合理控制：

a、日照：

南向所有居室必须满足南京地区大寒日累计2小时，连续1小时的日照要求，

b、退让：

以住宅大堂外第一阶踏步外侧为起点退让用地红线、城市绿线；

关于退让高压线：

在规划及现有高压供电走廊控制范围内不得建设任何影响安全的建筑物、构筑物，退让距离不宜小于40米；

用地东南角和西南角两处宜以景观绿化为主，住宅宜后退；

c、高度：

住宅高度是住宅室外道路最低点到建筑最高点（含电梯机房顶、飘板、飘架）计入建筑总高度。

d、间距：

高度小于80米的高层建筑与住宅平行布置时间距不得小于30米（具体间距要求参下表及《南京市城市规划条例》节选）；

遮挡建筑

被遮挡住宅

布置形式

平行

垂直

并列

低层住宅

多层建筑

低层、多层

15

15

8

小高层

15

高层

18

18

小高层住宅

低层、多层、小高层

25

20

15

高层

25

高层建筑

高度小于100

低层、多层、小高层

30

20

15

高层

25

18

高度大于100

低层、多层、小高层

40

25

18

高层

30

20

住宅与会所、商业、社区中心等公共建筑的间距必须满足《南京市城市规划条例》相关要求。

e、指标：

容积率控制在，控制计入容积率的不可售面积。

f、产品类型：

住宅：

住宅全部为高层住宅，限高60米，结合单元组合形态需求，设置为16～18层；

公建：

公建部分商业2层，会所2层为主（局部可3层）的建筑形态。

g、住宅布局：

强调组团围合感；

大户型应结合小区中心绿地及周边环境分布在视觉景观较好、噪音污染相对较小的区域。

h、公建布局：

小区中心结合集中绿地设置会所，

临内环路布局街区形式的商业规划形态；

农贸市场、社区中心相对独立设置，且不能布置在小区主入口附近；

2道路交通

a、沿小区周边设置小区环路；各组团做到人车分流，各组团地库的机动车出入口设置在小区环路上；

b、沿建筑长边两侧设置消防通道和消防登高面。

③开发分期——分三期开发

　　　a、首期产品：

１２万平米高层住宅（150㎡、220㎡两种户型）、会所4500平米。

b、剩余产品根据规划形态暂定分两期开发。

④组团管理

a、一期12万平米与会所结合考虑作为一个组团，二期、三期呈多组团布置。

b、商业及其他公建结合考虑。

⑤销售示范区

一期结合会所和商业（1000平米用于一期售楼处）考虑示范区范围及流线。

⑥规划形态建议参考意向：

a、杭州春江花月

b、上海绿城

2、单体方面：

a、公建配套：

公建配套主要是会所、商业、社区中心、幼儿园（两所）、净菜超市，其建筑面积分别约4500平米、8000-10000平米、3100平米、5500平米、2000平米。

会所设置地下室，结合功能布局考虑地下室部分的面积，不宜小于1000平米（结合景观做好竖向设计，设置下沉式广场）。

b、户型：

90+60平米、150平米、220平米三种户型（甲方提供）。

c、建筑风格：

住宅外立面风格参照上海绿城的住宅。

外立面材料：

住宅主体1、2层用石材，3层以上、40米以下贴面砖，40米以上批涂料。

商业作成集中商业街和卖场（参深圳万科城或广州星河湾），幼儿园等其他公共建筑立面风格由设计公司把控，注重简单、经济实用。

3、景观方面：

a、强调景观轴线、景观序列和中心景观绿地。

b、规划设计需对宗地的标高设计进行专项研究，关注下沉式广场结合半地下车库的处理手法，考虑堆坡造景等手段。

c、充分利用南望方山，东眺秦淮，北观牛首山河的景观资源。

4、技术方面：

a、住宅朝向宜以南北向为主，局部结合规划形态适度调整。

b、220平米户型考虑中央空调，不再出现空调室外机位、百叶等。

c、其他有关建筑技术方面问题，根据设计情况由投标方提供相关内容。

四、方案设计需要解决的主要问题

1、规划方面的问题

1用地布局

a、关注住宅高度、日照、间距、退让红线及满足指标问题，满足南京市规划局对于高层住宅日照要求、建筑间距、退让红线等问题的相关规定。

b、关注会所、商业街与集中商业的布局形态、立面风格等问题；

c、关注幼儿园、社区中心、农贸市场等配套公建的服务半径及便利性，考虑农贸市场在宗地中的位置，将噪音及人流、车流对小区带来的影响降至最低；

2道路交通

a、满足5类业主回家流线的设计：

公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；

b、满足人车关系要求与停车要求；

c、满足消防要求；

d、进行道路分级模式设计和道路断面设计。

3组团与管理

依据组团基本单元要求确定组团规模，依据规模并结合物业管理模式进行组团设计：

考虑组团范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。

2、单体方面的问题

1住宅单体方案设计——

户型：

在万科提供的户型基础上适当修改，修改之后需由万科确认。

2配套单体方案设计——关注净菜超市、社区中心、幼儿园、会所在用地布局中的平衡，关注商业氛围的营造。

3、景观方面的问题

1景观结构设计：

结合中心景观考虑景观轴线与中心景观绿地的组织协调。

2景观功能明确，景观提供停留、观赏的功能；

3处理景观与建筑的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区，明确落叶乔灌木的选用及用地现状景观的利用方式；

4当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析；

4、技术方面的问题

1关注建筑高度、日照、间距、退让、指标等问题；

2结合土方平衡，考虑地下车库、半地下车库与半地下广场结合设计；

3技术配套设施形态与位置设计：

煤气调压站、变电站、垃圾房、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房等；

4保温、遮阳和降噪；要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本；

5新技术新材料：

设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据——以上内容仅做概述。

五、提交设计成果内容

1、设计说明

此次投标单位需要根据设计方案完成如下的设计说明：

1建筑设计说明

2结构设计说明

3给排水设计说明

4电气设计说明

5智能化设计说明

6暖通设计说明

7消防设计说明

8人防设计