阿那亚分析研究报告.pptx

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阿那亚分析研究报告2022年11月壹阿那亚概况“阿那”一亚词自梵阿若来语兰Aranya，意指“空、修行、人寂、找回本我的地方”。

闲处处间静处阿那亚概况阿那亚概况宏的角度看，阿那位于河北秦皇昌黎北戴河新金海岸腹地，距秦皇市中心从观亚岛县区黄岛54公里、距唐山92公里、距天津180公里、距北京245公里、距北戴河机国际场25公里、距高北戴河站铁15公里、交通便利。

微的角度看，阿那周无配套，距配套完的海港城，生活通性弱，周旅游源不具距离引力从观亚边备区较远连较边资备远。

阿那亚概况阿那，位于中最美八大海岸之一的金海岸腹地，有亚国黄拥2.5公里海岸、占地面线总积约6500，南亩区3300亩、北区3200。

南自然件渥，有着大面的海沙、丰富的沙丘、涂地和原生林地。

亩区条优积滨滩滩湿经过9年的建，阿那社已日成熟，食堂、酒、餐、酒店、市集、水上中心等全方位高品生开发设亚区趋吧饮马会质活度假配套服全。

与务齐阿那定位一面向未的新型社；阿那愿景：

成一兼具桃花源和托邦的美好家。

亚为个来区亚为个乌气质园阿那亚概况2002年12月，秦皇天行九州公司立，注本岛设册资为30000万元，注地昌黎果所南。

册为镇研场秦皇天行九州的主要昌黎金海岸阿那目。

岛资产为黄亚项2012年8月，阿那目首期墅品推向市，采用推广拓客售模式，重作、售淡亚项别产开盘场传统销资产运销惨。

2013年3月，阿那投入高尔夫球，加上土地款，背了大量，以系，成死。

亚场负债务难维为盘阿那亚曾经是个死盘阿那亚概况阿那亚曾经是个死盘2013年5月，寅接手阿那。

整目接手用了马为亚个项时15，自有金亿资5，有亿还10基本是通亿信托融的。

信托融的利息是过资来当时资15%。

寅的想法是半年把地了，利息高点也就无所了，果地掉。

当时马内卖儿谓结没卖2013年全年，阿那售有亚销额仅6千多万，而一年的利息是1.5，整售不利息的。

亿个销额还够还82012年2013年2014年2016年2020年投入高尔夫土地高债务业内公认的“死盘”销售8亿销售40亿高光时刻全面开局正式转型难以维持销售惨淡在背、以系的情下，寅通负债务难维况马过转变理念，以社重点全面型、逆开发运营区为转实现。

袭2014年以“始于度假、终于社区”的社群营销为项目理念，服作地作模式的核心。

运营将务为产运始全面型。

开转2015年，打造差化高品品，局面。

异质产扭转2016年，成功型，全面局。

转实现开2020年，售销额40元，占北戴河新的三分亿区之二；2021年，受疫情影的情下，依然突破响况30亿元；北戴河新售区总销额为40元，阿那市占亿亚场比75%。

阿那亚概况销售4000万阿那亚概况阿那亚整体规划示意图序号分期开发品型产类型面户积总户数售价格（元）销1一期洋房/别墅151-834204280-350万元套2二期公寓85-113672前期均价14800元/，后期均价20000元/3三期洋房/平层小院125/150-1801309洋房340-440万/套、别墅380-420万/套4四期别墅、洋房、公寓150-180491别墅均价23000元/、洋房20000元/、公寓19000元/5五期洋房/平层小院106-130/1701044洋房均价26000元/、平层小院均价30000元/6六期文创街区（公寓）61、86、119、1151589均价25000元/阿那亚概况阿那亚分期开发统计表贰阿那亚项目解析项目解析年销售额从4000万40亿元，阿那亚做了什么打造文化地标，引领精神生活地标建筑孤独图书馆和礼堂是阿那亚最大的网红地标建筑艺术建筑、网红打卡，塑造社区文艺形象，迅速成为话题，利于转播、聚拢人气、提高项目知名度。

自从2015年由建筑董功打造的“孤”，一其拍名全中最孤的的师独图书馆条为摄为国独图书馆视一爆火，得了高频举获达8次的度，阿那正得以“起死回生”，成一象的旅游目的亿热让亚真为个现级地。

此阿那走上了地之路，成在有多地建筑的知名人文社。

从亚艺术标为现拥众标艺术区地标建筑换个角度再看两个网红地标，感觉就会不一样。

酒店配套安澜酒店隐庐酒店璞澜酒店ClubMed（地中海酒店）理想国酒店唐舍酒店犬舍酒店（阿那亚宠物主题酒店）阿那亚有七家酒店，其中安澜酒店和隐庐酒店是把公寓卖出去之后再返租回来的。

民宿中心阿那的民宿已是最大的民宿集群，亚经国内2021年已有千多套公寓投入接待，由民宿服中心管理的经两务团队统一提供入住理、交通、布草等服。

阿那民宿在品和口碑上都得了用的高度可，整暑期旺季都办园区清洁务亚质获户认个呈出一房求的。

每年有几十万客阿那度假，他然不是阿那的主，却也是阿那的深度消者。

现难状态户来亚们虽亚业亚费商业配套阿那投入大量金，建了一系列商生活配套客服提供硬件方面的支撑，些硬件配套和高品的服阿亚资设业为户务这质务让那入期可持性盈利模式成可能。

阿那不同商家入，也更多基于商生的丰富性、差化和趣味性的考亚进长续为亚选择驻时业态异，而非租金回短期收益。

虑报这种向空单间阿那店、亚DDCLivehouse阿那店、物、万花筒廊、子集空、茶空、斫琴茶室、拙朴工舍、安馨之家者活中心、壹心家生活美、阿亚旧仓画艺术间聴间长动学馆那影院、亚hug手店、生活元素超市（里中心店买邻/小北店）、镇区Family&Friend、趁早体育用品店、有用好物台生活、蜘蛛海生活、在野照物所、湾馆侠滩馆3+花鲜主生活、厚道水果店、泉题馆鲜来温SPA、室花房、社所、温区诊Zi品牌、馆Whiteout手店、宣佐男装定制、田造型、阿那童庄、阿那行地、童活中买东亚儿农亚启营儿动心、阿那童装店、音、童之家、亚声声乐艺术馆儿ysea海西餐、森海边厅泉、意大利餐、瞳隐厅梦-小王子主餐、鼎题厅卫轩公家宴、五季港、篷餐（壹店馆渔帐厅/店）、巷子火、柒州私享火、深夜食堂、京旬板、堂小、豆腐工坊、小、家蒸、自行披店、芬想羊肚尖米粉店、三里面、喜辣贰宽锅贵锅铁烧沪厨清真馆赵馆饺车萨乐馆龙、街角咖、香港糖水、萌奶茶店、徒手餐、房地餐、虾馆啡馆铺甜厅车营吧ycafe、HeKitchen、屋面、田米粉、阿村子。

岛东鱼鲜饺馆商业配套阿那所有的文化和商空全部自持，只有才能做到强管控，才能平衡社商分布，才能找亚业间这样势区业业态到和阿那美、理念和价一致的商家合作，才能更好地期利益和短期之的系。

亚审值观协调长运营间关吃，在阿那已成一大特色。

典美食，到富有地方及令的小吃，社食堂，到格各的主餐，亚经为从经时节气从区风异题厅无是家人聚，是朋友到，方便、味美，又体特。

论团还访既验独餐饮2021年暑期，阿那共有亚53家餐，同阿那有多社食堂，多食堂有着不同的味装修格，有厅营业时亚拥个区个风与风主打北方菜、川菜、湘菜，以及日系等等，挑剔的口味也能在里得到足，每日可几千人次提供餐服。

韩这满为饮务餐饮高端配套中国首座滨海马会世界名将塞尔吉奥加西亚亲自设计的纯正林克斯高尔夫球场帆船俱乐部国际标准18洞高尔夫球场沙丘美术馆艺术建筑沙丘美只用最基本的方形，入宛如入洞穴，入走廊可以看到、摸壁上不的肌理术馆运圆状进场馆进进触墙规则质感，上几乎只有柔的。

光洞穴的穹洒在面前白色壁上，反射到整空更添一分柔和。

在消视觉软线条从顶墙个间隐的美里“沙丘”部看向天空，是源于孩童玩沙洞而的感，整都于自然。

术馆从内设计师挖来灵个场馆归沙丘美术馆艺术建筑阿那作且的是一生活方式，建筑的背后其是一群同追亚创并贩卖种网红艺术实样人文精神的建筑。

寻师们艺术建筑座具有流曲面如大帽子的建筑位于阿那公，由于沿海，岸形成了形各的沙丘，的感便这畅状亚园边状异设计灵源于和的海。

不平面，曲面屋，引人入的屋高起部分，的挑式屋如同一巨大的遮来温风规则顶进顶宽阔悬顶个。

下面遮的低矮之，形成一有趣而不的空感受。

阳伞为阴处个单调间水母咖阳伞啡厅山周平向空店青单间书整建筑保留了相多的混凝土外立面，混凝土粗的肌理搭配深色木面，造出深沉冷的店氛。

以人元，不同功能的“盒子”栋当粝饰创静书围为单排列其中，每盒子有自的功能空，增加人空探索的渴望，也能使其有冥想思考空。

个拥独间们对间拥间如果盒子是立思考，那外部是放的，可以行思想上交流撞。

说独则开进碰艺术建筑泡泡童餐儿厅泡泡童餐采用酸高分子材料合光照，折射光彩打造全新的外立面，安置一座明色的梯。

明色的室外梯直接可以入二儿厅碳酯结还黄楼从黄楼进的光之森林，是用一根根层pvc管出的用餐空，在部柔和的照明下是打造出光的森林。

一是孩童打造的游。

幽暗的景围绕来间顶她层为专门乐场场带着点点星光，散落遍地的pvc空心球，是孩子打造的境。

这为们专属梦艺术建筑此目位于阿那海度假地中部的沙丘上，建筑由一的坡道和形格不同的庭院项亚滨产开发区带状条连续两个成，的坡道形成了一系列在其之上和于其之下的活空，用于支撑坡道合空的混凝土上打组连续动间并围间墙了若干巨大洞口，形成朝向沙丘景和游地的取景框。

开观戏场艺术建筑少年地青营阿那亚剧院艺术建筑阿那吸引了越多的一流建筑，性化的建筑出不。

建筑好者，品味，亚国内设计师个层穷对爱来说细细的建筑言，的美性，就如一次建筑方面的游。

读懂设计师语发现设计师审个学阿那每年上千各式各的主活，暑期海露天舞台更是演出不，的演出也增加到七八座。

亚组织场样题艺术动边断园区场馆现在阿那已被“北京的地”，像亚经誉为艺术飞2021年的有近百演出，已展露比肩的潜力。

戏剧节场经乌镇戏剧节活动组织物业服务阿那相信，一切服回到人心，人而做就被人感知。

服是人人有感情的接，接看似“无形”，却亚务为会务与连这种连阿那人文社造着越越“有形”的价。

为亚区创来值管家式服务及时服务触点服务注主生活全周期服点，每一服在前、方案在前、行关业务将项务谋划动在前，提供主期之外的服，以保主回家居住的体感目业预务证业验为标。

主邀每一位主加入到主微信群，在微信群公透明、公平公动请业业内内开正的理社的事物。

主群群主老板寅，用于解任何投及意处区内业为马决诉，要求见5分回，钟内复24小解，面服的高准，注重客的时内决对务标户意度。

满阿那物客服前台接待式服，推行管家主入服，接亚业摆脱传统务动户务受主的投建提供及到位的服，以保主回家的体业们诉议并时务证业时验感根本，主所需要的一切只需要和自己的管家接。

管家擅为业专属对长主服、人性化服，主松享受休度假的完美体。

动务务让业轻闲验物业服务24小服时务配套自服营务延伸服务阿那通社群全体主共同、共同制定了小各管理制度。

亚过业参与讨论区内项开始注外部情，跟踪客提出的后解；客体反体系关网络舆户问题与续决对户验馈也做出整体升，每日整理客的点建，反一工。

同阿那级访评与议馈给线员时亚各丰富多彩的人情味的社活，增强主感、感、价感。

组织种区动业归属参与值阿那成立了客系中心，立亚专门户关设400热线&24小客服。

时户务2020年，客系中心共收到户关计1126投，一回，全部解。

条诉个个应决文旅地的房子要保增，社的和服是非常重要、非常的因素。

由于阿那提供的服得到了产值值区运营务关键亚务社主的一致可，目前阿那老客新客已成常化，据老新比例高区业认亚户带户经为态统计带达90%以上。

阿那了保能客良好的体服，商配套施持自主亚为证给户验与务业设坚营为，用70多，种业态1200名工，员实现5配套上百售，目亿带动亿货值销前除高尔夫酒店亏以外，其他都于盈利，年盈利超元。

损处状态运营亿社群服务作北京精神后花，阿那社群提供的价比特殊。

不是物形的，而为园亚值较它质态是情感面和精神面的，而，阿那做了很多社群服。

层层围绕这个亚务阿那促亚发，主自治的各形式的社群服。

阿那成立的业种务亚50多社群，有主群，已个业经成社接受投建的主要渠道。

也有活群，而共同的方向是，叫“有一为区内诉议动种生活是阿那”。

亚寅的社群服：

在阿那的主群里，寅担任首席客服官，回答解马务实录亚业马并决主，整理了年的的社群服，予以公，是一承业问题并历来务实录并实时开这种诺，也是一担。

种当主公及村民守：

阿那有各型的公，村民守、主公、园区业约则亚种类约则业约访客守、犬公等等，都是阿那主，通促主自生成的。

则养约亚与业们过发业们发讨论些，是阿那居民的公共生活守，是共同的宣言，也是阿那价的集中这亚则亚值观体。

而阿那用式感的方式，主公入房合同，确保新晋主首先现亚仪将业约签购业是同意，可阿那的共同，在此基上，展有情感的生活，有度的并认亚规则础开温生活。

而在一日村民的体中，也感受到其客的束和鼓。

验会对临时访约励阿那目之所以成今天子，不是靠亚这个项长这个样3年略、战5年愿景出的，也不是靠精准推演商模型做出的。

规划来业来今天的阿那，就是靠服客一步一步干出的。

亚务户来阿那的精神品无微不至的服，已成了阿那最高的品形式，是最核心、最有价的。

亚产与务经变亚产值社群服务村民家史：

阿那在编写亚2015年的“追溯家族史”目，邀了界开启项请业最的家族史服，其主打造特情，家史家族得专业务团队为业独怀让与记忆以承。

的精神文化服，非常凝人心。

传这样务结阿那社一直在造熟人社，提供的所，像海市集、里中心亚区创会它场边邻、各主活，就是大家相聚。

阿那希望，把每一人都成居种业动让亚个变邻，把每一人都成好朋友，每一人都成熟人，也就是阿那房个变让个为这亚子情感价的体。

值现客主的意得到重，使得阿那的品思服意不升户业见视亚产设计维与务识断，社的空不化，才是阿那不前的强大秘密武器。

级区间断优这亚断进早期的阿那社群形式只是的客工具，后期依托完善配套源，提供交流共享平台，打造社亚单纯储资优质群，主圈源流整合实现业层资动重线下，轻线上根据成交流程划分积分制管理单纯储客，缺乏运营线上线下相结合基于行业、兴趣划分O2O平台与价值链管理企业领导亲自参与运营客户会客户会阿那亚社群阿那亚社群运营模式创新运营新模式运营新模式n业主公约：

业主公约：

强调热爱生活，关爱友邻，提倡低碳，传递正能量。

n社群文化交流平台：

社群文化交流平台：

深度关系营销，以共同爱好、行业、价值观为着眼点，线上线下相结合。

nDODO社区管理团队：

社区管理团队：

“始于度假，终于社区”的管理理论年，为业主组织美好“度假”生活。

n业主家史计划：

业主家史计划：

引领业主“存根”、“扎根”，激发业主内心最深处的乡情、乡思。

社群服务马寅寅是阿那的操手品牌始人，主都切的叫他“村“，他目马亚盘与创业亲长对项的准确定位、服的苛要求和格的美把握才是阿那走的今天的基。

对务严对风审亚础阿那的成功，本而言是社群、圈展的成功。

亚质层发寅在上市公司多年，自身北大文背景和地人脉源，身上有郁马从业学产资浓的人特色，具有丰富的高端源，利用些高端源，整社群能，筑个资并这资为个赋构高端熟人圈，建立期深度精准化。

长运营首先建立信任：

寅自，迅速策，提高主意度。

马亲参与运营响应并决问题业满其次深度：

品采，主供商先考，潜在主、主成期营销产购业应优虑业业转换长合人。

业务伙最圈播：

通口口相，在特定圈定向播，信息有效。

终层传过传层内传实现传达其中、高尔夫、帆船等都是由熟人圈投，支撑起阿那大的社群体系，最马术资亚庞通老新地的售。

终过带实现产销老板能力的上限就是他操盘的项目所能抵达的上限，老板才是项目发展的核心决定因素。

因此分析阿那亚的就得不提到马寅。

项目解析重新定位：

建造生活社区、打造精神社区、营造文化社区目标客群聚焦文艺客群、家庭客群，打造生活社区、精神社区、文化社区。

客群聚焦客户需求文艺情怀高品质客群文艺情怀高品质客群家庭度假客群家庭度假客群追求品质、注重审美、对精追求品质、注重审美、对精神享受有较高追求神享受有较高追求追求品质舒适生活、重视亲追求品质舒适生活、重视亲子、邻里互动、回归自然子、邻里互动、回归自然定位阿那亚打造全资源覆盖社区生活、野奢享受、度假娱乐、文化体验的沿海度假体系，为客户提供特色度假生活体验系统。

便利生活全资源业主食堂咖啡馆便利店小型餐饮精品店儿童托管运动健身医疗站会所客房奢侈享受国际高尔夫场及会所刺槐林温泉马会俱乐部国际化度假娱乐ClubmedClubmed度假酒店沙滩酒吧沙滩运动水上游乐露营体验特色文化空间观鸟盒子阳光图书馆婚礼教堂价值体系项目转变从“销售产品”转变成“运营用户”从以“卖房子为中心”转变为以“服务客户为中心”从“地产开发商”转变为“生活方式服务商”阿那亚做4000万到40亿做了哪些转变？

项目转变阿那亚做4000万到40亿做了哪些转变？

转变一、从开发和建造思路改变成服务思路，用服务黏着客户优质的产品只是服务的重转变一、从开发和建造思路改变成服务思路，用服务黏着客户优质的产品只是服务的重要部分。

要部分。

转变二、从房地产业转变成文化创意产业，用情怀和人文感来吸引对高品质度假生活有转变二、从房地产业转变成文化创意产业，用情怀和人文感来吸引对高品质度假生活有向往的人群。

向往的人群。

转变三、从打造一种优质的产品转变成打造一种生活方式，用互动、多元、打造度假休转变三、从打造一种优质的产品转变成打造一种生活方式，用互动、多元、打造度假休闲的新形态。

闲的新形态。

转变四、从买卖房关系转变成商业合作关系从慕名而来，到转为粉丝，到长期粘合，到转变四、从买卖房关系转变成商业合作关系从慕名而来，到转为粉丝，到长期粘合，到对外推荐甚至定制区域的合作关系。

对外推荐甚至定制区域的合作关系。

阿那亚早期运营模式阿那亚早期运营模式阿那亚社群营销模式阿那亚社群营销模式短线投资短线投资快周转快周转前期投入小滚动开发前期投入小滚动开发后继乏力后继乏力一子营销驱动锤买卖旅游地商休、的旅游地目产开发闲娱乐产项长线投资长线投资相对慢周转、但利润值提高相对慢周转、但利润值提高前期投入大持续一段时间前期投入大持续一段时间永续收益永续收益主雪球效业驱动滚应旅游地商情、暖的美好生活社产运营怀温区配套住宿、高端度假娱乐项目到观鸟屋、海边教堂、公益图书馆等一系列生活度假解决方案，不局限于旅游地产项目项目转变阿那亚在遭遇到“销售瓶颈、后继乏力”的情况，及时转型维系运营，通过拓展收益点为项目带来发展新契机阿那亚的成功之处在于积极转变开发模式，专注区域内度假属性的提升和业主社群服务升级。

123模式转型阿那在遭遇旅游地之后，及展路，由短快周模式亚传统产开发瓶颈时转变发径线转转慢周的重持有模式，拓展盈利，增加新的盈利点变为长线转经营链条配套完善阿那通近乎完美的度假配套施的打造，旨在度假人群提供合型的休度假亚过设为复闲所，而配套施的健全直接域度假性的提升，目了大量的潜在客场设带动区属为项带来户社群打造阿那社群的打造，主提供了的交流平台，阿那服造了零距离接亚为业优质并为亚务创近主的件。

此外，社群在播目形象、整合主源方面也起到了突出作用业条传项业资项目转变发展历程相比起提供单一的不动产，阿那亚提供的更是场所和内容，以及可供交际的社群概念。

项目总结阿那模式不可制亚复即使是阿那自己寅本人制也不亚与马复行（事实证明金山岭、雾灵山与三亚的阿那亚项目并不成（事实证明金山岭、雾灵山与三亚的阿那亚项目并不成功）功）某意上，人正得阿那，包括寅本人。

也不知道成今天的模从个义说没真懂亚马谁这个盘会为，一切都是被事推到里了，到困解困，解的多了，就成了神。

样这碰难决难决问题为盘