物业风险管理与物业保险.pptx

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物业管理理论与实务物业管理理论与实务教学课件教学课件主讲人：

王秀云主讲人：

王秀云第五章物业保险第五章物业保险第一节物业风险管理第一节物业风险管理一、物业风险一、物业风险

（一）风险及其类型

（一）风险及其类型1风险的含义风险的含义从管理的角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和和。

它具有负面性、不确定性和可测性等特征。

2风险的种类风险的种类按照损失的性质分为纯粹风险与投机风险。

纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风;投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。

按照风险的对象分为财产风险、责任风险及人身风险。

财产风险是指相关财产发生损毁、灭失和贬值的风险；责任风险是指他人遭受的财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险；人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间是不确定的。

（3）按风险发生的原因分为自然风险经济风险、技术风险等。

自然风险是指自然因素和物理现象造成的实质风险；经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测的错误或者市场情况的变化而导致价格涨跌、产销脱节等风险；技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。

3风险成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。

（二）物业风险

（二）物业风险11物业风险的含义及特点物业风险的含义及特点物业风险是指物业在特定客观条件下、特定期间内，发生某种损失的不确定性或可能造成损害的差异程度。

在物业管理的过程中，物业风险具有以下一些特点。

（1）风险损失发生频率的不确定性。

（2）风险损失发生时间的不确定性。

（3）风险发生空间上的不确定性。

（4）风险导致的损失程度的不确定性。

2物业风险损失的类别

（1）财产风险损失。

（2）责任风险损失。

（3）人身风险损失。

3物业风险产生的条件

（1）实质性有形的危险因素，指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害频数和程度不同的促成因素。

（2）道德和心理危险因素，指由人的道德心理因素而引发的损害促成条件。

二、物业风险管理及步骤二、物业风险管理及步骤（一一）物业风险管理的含义物业风险管理的含义所谓物业风险管理主要是指物业管理公司利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。

（二二）物业风险管理的运作步骤物业风险管理的运作步骤1.确立风险管理目标风险管理目标可分为损失前目标和损失后目标。

2.风险识别和评估识别风险就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。

3.检查、评估及调整这主要是指针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统做适当的调整。

第二节物业保险概述第二节物业保险概述一、物业保险一、物业保险

（一）物业保险的含义及其特征

（一）物业保险的含义及其特征是指以物业和相关财产为标的，以及围绕物业经营和管理所涉及的各类风险的补偿和给付制度。

保险商品有区别于一般商品的特征。

（1）保险是一种特殊商品，不属于物质形态的商品而是无形商品。

（2）保险商品的价格具有预估性，且以迂回形式表示。

（3）保险商品的生产与销售过程是同步完成的。

（4）保险制度不等同于灾害救济，不同于银行储蓄，更不同于赌博。

（二）物业保险的类别

（二）物业保险的类别1.物业建造方面的保险，包括建筑工程一切险、安装工程一切险以及一些附加险和扩展责任险种。

2.物业住宅质量方面的保证保险。

3.物业租售过程中的保险。

4.物业日常经营管理所涉及的保险。

（三）物业保险的目的（三）物业保险的目的购买保险的目的是为了分散、转移巨大的经济损失，还可在意外发生后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，而可专心处理意外的善后工作。

二、物业保险合同二、物业保险合同

（一）物业保险关系的确立

（一）物业保险关系的确立保险关系的确立是以保险合同的形式表示的。

保险合同是投保人与保险人在公平互利、协商一致和自愿诚信原则的基础上，为实现一定的经济目的，依法约定权利与义务关系的协议。

保险合同的订立意味着保险双方建立了权利与义务的对价关系，这种保险关系的实质是一种民事法律关系。

（二）物业保险合同的主要内容

（二）物业保险合同的主要内容1.当事人的姓名及地址。

2.保险标的。

3.保险金额，也称保险额或保额，它是保险人计收保险费的基础，也是保险人在损失发生时给付的最高金额。

4.保险责任范围。

5.除外责任。

6.保费，也称保险费，是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。

7.保险期间。

8.违约责任。

（三）物业保险合同效力的维持及终止（三）物业保险合同效力的维持及终止1保险合同关系的解除是指合同一方当事人依照法律或合同规定行使解除权，使合同的一切效果消失而恢复到合同未订立前的状态。

保险合同关系的解除分为协议解除和法定解除。

协议解除是在保险合同规定的自然终止前，双方当事人约定在发生某种事项时行使解除权。

法定解除则是在保险合同自然终止前，由于法律规定的原因，保险合同的一方当事人依法行使解除权。

2保险合同效力的终止是指保险合同的法律效力因法定或约定的事由出现而永远消失。

三、物业保险关系确立的基本原则三、物业保险关系确立的基本原则1诚信原则2可保利益原则3近因原则4比例分摊原则第三节第三节物业管理过程中的保险物业管理过程中的保险一、物业保险标的一、物业保险标的1运载设备2供暖、供冷、通风与空调设备3电器工程设备4给排水设备5安全监控及通信设备6机动车面临的风险及标的7人身保险二、物业管理过程中的保险二、物业管理过程中的保险1建造过程中的物业保险

（1）建筑工程保险。

各类民用、工业、商业和公共事业用的建筑物都属建筑工程保险的承保标的范围。

（2）安装工程保险。

安装工程保险是针对超负荷、超电压、碰线、电弧、走电、短路、大气放电以及电器引起的财产损失和安装技术不善所引起的事故损失承担责任。

2物业租售过程中可投保的险种

（1）物业产权证书保险。

（2）房屋产权的全面保险。

（3）个人住房保险和抵押住房保险。

3物业日常管理中所涉及的财产险种

（1）财产保险基本险。

（2）财产保险综合险。

（3）火灾保险。

4物业及其设备财产方面可附加的保险险种

（1）破坏性地震保险。

（2）水暖管爆裂保险。

（3）盗抢保险。

（4）煤气保险。

三、保险争议三、保险争议保险争议一般是指由于保险关系当事人因履行保险合同，对于应享有的权利和应该履行的义务有不同的看法而发生争执。

（一）保险合同文意解释原则

（一）保险合同文意解释原则1.保险合同措词的文意按照通常的文字含义做统一解释，专业术语按行业通用含义解释。

保险公司必须严格按照国际保险惯行规定执行约定的义务。

2.保险行为意图解释需尊重双方订约时的真正意思，根据订约时的背景和实际情况，作实事求是的分析，而不能在双方发生争执时任意改动，强词夺理而仅作出对己有利的解释。

3.由于保险合同是格式合同，如若双方对合同条款发生争议，按一般惯例应作有利于被保险人的解释，这是国际保险通行的准则，但这一原则不能绝对化。

（二）保险合同争议的处理方式

（二）保险合同争议的处理方式1协商2仲裁3诉讼第四节紧急事件处理第四节紧急事件处理一、一、紧急事件紧急事件

（一）概念

（一）概念物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

（二）紧急事件的性质

（二）紧急事件的性质

（1）紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的偶然性和随机性。

（2）紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的。

（3）不论什么性质和规模的紧急事件，都会不同程度地给社区、企业和业主造成经济上的损失或精神上的伤害，危及到正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人的生命和社会的和谐。

（4）随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高。

（5）面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失。

任何紧急事件都有潜伏、暴发、高潮、缓解和消退的过程，抓住时机就可能有效地减少损失。

面临紧急情况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置。

物业管理企业在处理紧急事件的过程中，通过对处理原则、处理程序和处理策略的正确理解和运用，将更有助于有效地处理好紧急事件，降低物业管理风险。

二、处理紧急事件的要求二、处理紧急事件的要求

（1）在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时问内恢复正常。

（2）在发生紧急事件时，管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。

（3）随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。

（4）在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现“多头领导”，造成混乱。

（5）处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。

三、紧急事件的处理过程三、紧急事件的处理过程紧急事件处理可以分为事先、事中和事后三个阶段。

（一一）事先准备事先准备1成立紧急事件处理小组2制订紧急事件备选方案3制订紧急事件沟通计划（二二）事中控制事中控制在发生紧急事件时，首先必须确认危机的类型和性质，立即启动相应行动计划；负责人应迅速赶到现场协调指挥；应调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果；对涉及公众的紧急事件，应制订专人向外界发布信息，避免受到干扰，影响紧急事件的正常处理。

（三三）事后处理事后处理对于紧急事件的善后处理，一方面要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症；另一方面，要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。

四、典型紧急事件的处理四、典型紧急事件的处理在物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、刑事案件和台风袭击等。