陕西信息大厦研究报告.docx

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陕西信息大厦研究报告

陕西信息大厦报告

第一章市场环境调查分析

一、宏观市场环境分析：

1、政治法律环境分析

2004年已过去了一半，回头望望，记忆中似乎总留下许多难忘的东西。

于每个人是如此，对于西安逐步趋向规范的房地产界而言，能影响深远、留下永久记忆的无非是各种政策法规的先后出台，其对今后房地产业的发展和规范无一不是弥足珍贵的一笔。

矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。

各种对房地产影响深远的政策法规集中在土地、金融、拆迁、行政、市场五方面，由此说2004年上半年是房地产业界的“政策年”并没有丝毫的虚夸。

现在，让我们由近及远再次一一回顾，定能生出很多感悟来。

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A、期房限转实名购房

日前，记者从西安市国土资源和房屋管理局获悉，近期出台了《关于加强商品房预售有关问题的通知》，通知规定：

已经签订买卖合同的商品房在未取得房屋所有权证前不得转让；解除合同的商品房须注销登记后，由开发商统一销售；预售商品房不得转让。

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另外，通知中另一大热点是，今后西安市实行商品房预售实名制，即房产开发公司在预售商品房时，必须查验买受人或其代理人有效身份证明；代理购买预售的商品房时，应查验买受人书面委托书或法定监护证明。

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相关专家分析，政府此次出台的期房限转、实名购房政策无疑限制了“炒房”行为，推进西安房地产市场的进一步规范，同时将对西安市场带来房价有效的平抑。

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B、《行政许可法》首度发威

《行政许可法》于今年7月1日才开始实施，7月10日关于房地产而引起的第一起行政许可法案在北京一审公开审判，并最终以业主“告倒”北京市规划委而画下具有启迪意义的句号。

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《行政许可法》在北京的首度发威，无论是西安的行业政策制定者、西安的开发商，还是西安的购房者，从首个案例中都可找寻到属于自身的启迪意义。

这使得在房地产交易中一直处于弱势群体的业主，此次在与开发商、政府的博弈过程中的“大捷”不能不说明行政许可法的适用性强且具有权威性，开发商必须注重规则，否则会为其行为承担后果，法律作为维权的武器是可以讨到公道的，所有这些令人可喜的现象都昭示了房地产市场的进步。

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由此分析，《行政许可法》不是护佑一方神仙的“魔法杖”，而是在公平、适用原则上对合法行为的有力支持与保护，政府、开发者、置业者概莫能外。

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C、严控土地审批规范市场

4月29日，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出再用半年左右的时间，深入开展土地市场治理整顿，同时实施“三个暂停”，即全国暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改，对新批的县改市（区）和乡改镇，暂停修改涉及土地利用的各类规划。

这一规定的出台，以迅雷不及掩耳之势令许多开发商处于了土地“断顿”的危机之中，作为房地产衣食父母的土地终于真实地面临了资源稀缺的窘困问题。

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随后，国土资源部、国家发展和改革委员会于6月8日又联合颁布《关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见》，进一步加大了土地审批的严谨程度。

政策一出台，各地乱设开发区的圈地之风被遏制，新设开发区和扩大规模的审批被亮起红灯。

“土地审批”便成为一个特别敏感的关键词。

开发商的土地来源问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。

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业内人士分析，特别对于起步较晚、市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的工程运作程序，这些政策法规的颁布实施无异于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患。

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D、银行房贷风险管理促房产市场“洗牌”

在金融政策方面最具影响力的莫过于2月26日银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。

此举针对不同类型的工程和不同地区的工程，利用不同的风险政策在不同时期采取不同的监控风险的措施，并切实关注借款人的偿贷能力、偿贷意愿及信用记录等直接决定工程风险的因素。

这对于急需资金做后盾的房地产业，无疑带来了诸多的难题。

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在西安房地产市场，没有足够的贷款支持想要操作一个工程是不可想像的。

此规定的实施使得开发商在遭遇土地资源危机的同时，又遭遇了资金支持不足的困难，这真是“雪上加霜”的双重桎梏。

但是此政策的出台必然促使房地产市场全面“洗牌”，有着“大浪淘沙”之举。

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专家指出，该政策虽然触动了不少房产开发商的“硬伤”，但它有利于市场的成熟与发展，许多自身实力不够雄厚的企业将逐渐淡出房市的竞争，对于房地产业来说将在整体质量上有一个大的改观。

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E、城市房屋拆迁调整补偿标准

在西安旧城改造的特定环境中，2004年1月1日建设部出台了《城市房屋拆迁行政裁决规程》有着不可小视的影响，而于2004年6月10日起施行的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》则更进一步地说明了“拆迁”对于西安的重要性。

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新《细则》将拆迁补偿和安置房屋的价格标准调整为根据房屋的区位、用途、面积等因素，以房地产市场评估价格作为补偿标准；明确房屋的所有权为被拆迁人，拆迁补偿的原则是对房屋产权人进行补偿，兼顾对使用人的安置；适当提高了自行过渡补助费和自行搬家补助费的标准，增加了对享受最低生活保障待遇对象照顾的规定。

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西安目前城圈之内以及南部的饱和与城市化进程的加剧，促进了拆迁更大力度地执行。

新《细则》的颁布，城市拆迁过程中所产生的问题将得以顺利实施，对于限地政策给西安房地产商带来的发展难题，城中村的改造在很大程度上，已经从被开发商遗忘的角色转换成为了西安房地产市场的主角。

本报记者　孙建奎蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。

2、社会经济环境分析

全市经济在持续、协调、快速、健康的轨道上运行，经济总量继续扩大，经济结构得到优化。

据初步核算，2003年西安市生产总值（GDP）940.4亿元，按可比价格计算，比上年增长13.5%。

其中第一产业增加值49.2亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值447亿元，增长17.4%；第三产业增加值444.2亿元，增长11.3%。

全社会固定资产投资479亿元，比上年增长41.7%。

全年财政总收入117.3亿元，比上年增长23.8%；其中地方财政收入72.9亿元，比上年增长23.7%。

地方财政支出77.4亿元，比上年增长21%。

高新技术开发区和经济技术开发区以“二次创业”为动力，经济发展保持了较快的增长态势。

全年高新技术产业开发区完成固定资产投资56亿元，较上年增长50%；合同引进外资额3.0亿美元，增长27%；实际引进外资额1.0亿美元，增长38.4%；财政收入7.3亿元，增长29%。

经济技术开发区完成固定资产投资23.5亿元，较上年增长96%；合同引进外资额2.5亿美元，增长19.5%；实际引进外资额0.8亿美元，增长26%；财政收入1.9亿元，增长30.7%。

曲江新区建设取得突破性进展，大雁塔北广场建成开放。

开发区和曲江新区的发展对全市经济辐射带动和创新示范作用进一步加强。

全年实现社会消费品零售总额440.0亿元，增长13.0%。

其中城镇消费品零售额416.7亿元，增长13.3%；农村消费品零售额23.3亿元，增长8.1%。

批发零售贸易业零售额325.8亿元，比上年增长14.9%；餐饮业零售额102.5亿元，增长7.8%；其他行业零售额11.7亿元，增长9.1%。

年末拥有各类贸易市场514个，其中年成交额超亿元的市场有16个。

西安市市场物价运行呈现由降转升态势。

全年居民消费价格指数为100.5，较上年上升0.5个百分点。

与上年相比，食品、居住两大类价格较上年分别上升4.6%和4%。

烟酒及饮料、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务分别下降0.5%、1.0%、3.3%、2.4%、6.1%和3.1%。

商品零售价格总水平与上年持平。

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3、社会文化环境分析

群众文化繁荣活跃，文化产业健康发展。

加大了在广播影视方面的投入力度，广播电视覆盖网不断完善和扩大。

广播、电视、报刊等宣传媒体围绕市委、市政府重要工作、重大活动、重点工程，开展了形式多样富有成效的新闻宣传。

文化出版市场管理和文物管理工作进一步加强，文化、广电等企事业改革进一步深化，为文化市场增添了活力。

全市有文艺表演团体22个，群众艺术馆2个、文化馆13个、文化站181个，公共图书馆14个，出版社15家。

公开出版报纸33种。

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4、社会人口环境分析

全市人口出生率稳定在较低水平上。

2003年人口出生率为9.83‰，人口自然增长率为4.43‰。

年末全市户籍总人口716.6万人，其中农业人口403.7万人，非农业人口312.9万人。

年末全市城镇从业人员185.6万人，城镇登记失业率4.5%。

2003年，全市在岗职工平均工资13504元，比上年增长11.3%；城镇居民人均可支配收入7748元，农村居民人均纯收入2838元，分别比上年增长7.9%和7.4%。

生活质量进一步提高，城镇居民人均生活消费支出6805元，农民人均生活消费支出1803元，分别增长6.0%和1.2%；食品消费支出占生活消费支出的比重城市居民为34.8%，农村居民为37.6%。

年末城乡居民储蓄存款余额1210.6亿元，比年初增加222.5亿元。

住房条件进一步改善，城镇居民人均住房使用面积12.06平方M，农村居民人均居住面积33.9平方M驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。

二、西安市房地产市场分析

1）、西安市房地产市场现状分析

目前西安房地产市场开发主要集中在四大板块上，住房、商铺、写字间、商务酒店。

其中住房和投资型商铺是开发的重点，因为这类物业收益期比较短，而酒店业的投资因其特殊性收益期一般较长，因此在市场发展缓慢，其比例大致在70%、10%、15%、5%。

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2）、西安市房地产供应状况分析

西安地产市场上传统的住房开发一直居高不下，这些年写字间的比例也有上升，主要集中在甲级写字楼开发上。

投资型商铺与酒店也是近几年有所上升，而其中商铺的投资比例比酒店大的多。

其比例大致在70%、12%、10%、8%。

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其中甲级写字间的开发比例一直居高，这是由于西安作为西部大开发桥头堡的优势所致，西安第四轮城市规划的出台，三大商圈的形成，经济形势喜人都崔生西安大发展。

目前高新、城内、南二环三大商圈聚集大量的商业环境优势因数，因此这三大商圈的开发写字楼占整个市场的70%以上。

大量外资企业进入西安开拓业务，沿海企业逐步内迁，西安在西部大开发中桥头堡作用的凸现，跨国公司在西部战略的布局等，都在很大程度上对甲级写字楼的需求很大，在未来几年里西安甲级写字楼市场仍有较大比例增长，幅度大概在20%左右。

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酒店业作为一种新的投资方式出现，是因为其市场强大的需求需要，西安作为一个拥有丰富旅游资源的城市独特历史、人文、文化等都吸引大量游客来西安旅游，西部大开发是越来越多的人关注西安，加入世界贸易组织后，大量外资企业来陕考察、投资。

这都需要有强大的酒店业的支持，而目前我市现有的50多家星级酒店其中五星、四星级酒店共21家，趋于半饱和状态，市场也是以2年为单位来增加的。

据统计，2003年国庆期间，西安现有的50多家星级酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、价位适中的星级酒店更是早早就高挂出“客满”的“免战牌”。

这种现象十分清楚地说明西安酒店业需要更多的星级酒店来开发和赢得市场。

在2004年前半年西安举行的西部经济论坛期间我市所有四星级以上宾馆全部爆满，这也说明我市在星级酒店尤其四星级以上市场仍有一定的市场空间。

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展会经济作为新生事物出现也是近几年的事，但是其所带来的效应去无法估量，会展经济能够促进培育新兴产业群，它不仅可以带动我市旅游、餐饮、住宿、交通、购物、广告等相关产业的发展，而且可以促进我市工业的振兴，形成旅游、科技、商贸、工业与会展互动、共兴的发展态势，成为我市新的经济增长点。

2002年下半年，西安市将举办22次大型专业会展，平均每次会期为6天，主办与承办单位32个，参展企业6820家，参展人数33万人。

内容涉及及农业、房地产、建筑、医疗、设备、汽车、药材、棉纺、服装、人才、住宅、美容、化妆、礼品、广播影视等行业，预计实现社会综合效益11亿元，财政收入6000多万元。

2003年西安国际展览中心投入运营是我市会展经济收入在创新高。

但是我市会展仅限于举办大型展览会，而缺乏较专业的专业展览场所，如私家收藏展、专业（特殊）行业交流展览等这也说明我市在会展经济方面仍有市场空缺带挖掘。

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3）、西安房地产市场需求状况分析

从目前我市所有星级酒店分布状况来看，大部分星级酒店都在城内或旅游资源比较丰富地区，以城内来看，有五家左右，且分布较分散，里中央商务区远，在服务上星级酒店一般都把目光紧盯住国外游客，他们的营销计划也基本上为此展开。

由于西安是一个国际化的旅游大都市，来此旅游的国内外宾客数以百万计，从市场细分的角度而言，星级酒店这一经营策略无可厚非，而且事实证明也是相当成功的。

但是近几年来商务人士出访和跨国公司在我国战略布局开始，对西部开发关注情况下，我市现有酒店在服务、配套、地理上都存在先天不足，一是离商贸、金融中心远，近的又不具备一定的服务设施；二是现有的投资性商务酒店在仅能满足其居住的要求和离一些金融中心、商业中心近，而不能提供更为完善的服务。

由此可以看出，专业的商务酒店是为商务人士提供一个信息交流的平台，了解信息的窗口，因此从这个层面上来说，市场急需专业型商务酒店的出现，并要具有星级酒店的管理与服务模式。

因此这类星级商务酒店需求量很大，大致在23%左右。

西安现有的50多家星级酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、价位适中的星级酒店更是早早就高挂出“客满”的“免战牌”。

这种现象十分清楚地说明西安酒店业需要更多的星级化酒店来开发和赢得市场。

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在对甲级写字楼需求上，越来越多的企业希望有设施齐全的商务中心，提供十分完善的商务服务和个性化服务，专业化写字楼来满足行业特殊需求。

因此在我市经济大发展和国家对西部城市支持都为广大企业提供一个大步发展的平台，因此企业要发展对办公环境要求很重要，因此甲级写字楼就符合很多企业发展所需的对办公环境要求，因为现有甲级写字间都能提供很强的信息交流平台、完善的商业服务模式、个性化的办公环境，因此在未来10年我市甲级写字楼市场有很大需求量，并且专业化、行业化的写字间也在不断出现。

需求量都在以每年10%的比例增长。

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展会经济的巨大诱人魅力是很多公司开始关注展会经济，从目前展会情况来看，专业、行业、综合、人才等展览是重点，但是随着人们生活水平的提高，也出现对美术艺术展的喜欢、文物古玩、个人收藏等的展览的关注，像我市举行的城市改造规划建筑模型展就因为没有合适的展览会所只能在一些酒店的多功能厅来进行，就不能从分展示其效果，因此对专业展览场所的需求是展览市场发展的一个市场空白，加之西安现有的三个展场近适合举办行业、综合型展览，其中三桥的展场是为汽车行业修建的。

因此专业、特殊的展场是未来市场需求的重点，也将是市场发展的方向。

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4）、西安市房地产市场总体价格水平分

就目前西安的情况来说，一个星级酒店的床位费在100~150元之间，而一个中小型招待所的床位费在30~60元之间。

从目前市场上现有的四星、五星级酒店来看其基本出租价在300—1000元/天之间（标间），而行政套间价格在1200—1680元/天间，价格水平基本上符合市场所需。

（均为门市价）鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。

写字间出售价格在4000—7000元/平方M之间的范围内（含经装修），加上其地理位置、楼层不同价格相差60—70元/平方M。

物业费用在5--7元/平方M之内，仅包含垃圾、电梯、公共绿化，而水、电、空调、暖气等另行计费。

写字间在租赁价格主要看其整体定位和地理位置来说，城里的写字间租赁价格比较高在50--80元/平方M之内，有些地段甚至更高达到100元左右，西高新写字楼的售价与租价都比较高，比其他区域要高20多元。

大部分写字间都是先租后卖，若大的商业环境好，企业首先会考虑买下来。

由此可见在西安甲级写字楼市场的出售、租赁价格仍有很大的上升空间。

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会议展览是一个特殊的行业，它对场所的要求很高，从我市举办的展览情况来看，组织机构一般以一个平方10--30元/展期的价格拿到手，然后以一个标准展位1200—20000元/展期不等价格出租，专业性很强的展览价格可能更高一些。

在未来展览行情看好的情况下，广大参展企业对这一形势更认同，其价格可能水涨船高。

而专业的私人收藏展览在西安很少有，因此其价格水平无法估计，向个人艺术、画展等其费用也是很高的，是按一个展期收费。

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2、西安房地产市场特征分析

1）、西安市房地产市场整体特征分析

从我市目前市场情况来看入住星级酒店的主要是以外国来华旅游、投资、考察的人士占多数，辅以国内一些商务人士和少量跨国企业的办事机构，这些共同够成我市星级酒店的主要客源。

商务投资型酒店成为市场上的宠儿，国际级酒店管理集团纷纷在我国进行布点和对部分四星级以下酒店进行改造是其上升为四星级以上，都会使酒店投资再掀高潮，国际银行卡联盟与酒店的合作加强都促使酒店业蓬勃发展。

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经过多年努力改造我市的经济发展、投资环境有了很大改善，吸引很多国内外企业来陕投资，是目前我市的高档写字楼有很大不足，我市目前大多数写字间盖的时间很长、或功能定位太大众化已经不能满足市场所需，这几年来我市开发的高档写字间很受企业关注，说明部分企业也对目前的办公环境、商务氛围不满，因此专业化、高档化的甲级写字间成为近来开发的重点。

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会议经济作为一个崭新的经济形态出现，对拉动一个地方经济的发展有很大的帮助，我市会议展览这几年发展也很快，每年都要举办五六十次左右的展览，有些展览因为无合适的专业场馆而无法举行，且举办展览的地方仅2个，市场容量没能发挥到准大。

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2）、西安市房地产市场供应特征分析

星级酒店供应基本上已住宿为主，有部分企实业单位在此设立办事机构，主要看中的是档次、服务、便利的交通和离大的商圈的距离不远，我市所有星级酒店建成时间很早，在功能定位、服务特定客户群体上有很多不足，不能满足一些商务人士的需求，因此星级酒店在开发上不能仅满足住，更要加强其商务中心建设，提供一些必备的商务设施。

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写字间上再定位是太笼统，定位模糊，趋同现象严重，致使在商业环境、外观、地段上不同，没有很专业的行业写字间，在高新开发区新出来很多专门为IT行业开发的写字间，如西安高薪开发区软件园、成功空间等专业写字间的出现，必将使写字间在功能上划分更细、更专业。

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会展经济在我市刚刚开始，发展很不成熟，仅集中在商品展览上，并没有发展到更为专业的行业展览、私人收藏、艺术展等领域，因此在这些领域的需求将会在进几年内增加也需要相关的场所。

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3）、西安市房地产市场需求特征分析

商场如战场，需要的是快捷的信息和交流的平台，因此从发达城市的商务酒店来好看，一个好的商务酒店应具有便利交通离金融、商贸中心近，功能设施完善的商务中心，能收发邮件、传真、全球信息共享，其中一些住陕办事机构很喜欢这类星级酒店，我市现有的星级酒很少能具备这么完善的设施，市场也需要这样的设施齐备的商务星级酒店，来满足居住、办公的商务一体化。

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写字楼能为进驻企业提供良好的办公环境和很好的商业环境、企业交流的平台，因此选择一个好的写字间对企业的发展有很大的帮助，目前市场上只有甲级写字间具备这样的功能，这也就是为什么大多数企业在考虑更换写字间时更多考虑的是商业大环境、办公软硬件等。

甲级写字间在市场上受到关注也不足为奇。

从目前我市写字楼市场情况来看，未来会有更多的企业来关注甲级写字间，甚至更细化的行业专用写字间。

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展会的发展已经慢慢显示出不仅局限于行业产品、人才、医药等传统产品的交流展示，更体现了一种新的趋势，如新产品推介展示、个人画展、艺术品展、建筑规划展等很强专业性的展览，我市虽说举办这样的展览很少，但也出现一些个别性的展览，如在陕西图书馆举行的个人画展，参观人数很多，这说明我市居民很喜欢举行这样的展览，市场机会是有的，看你怎么挖掘啦，从客观上说我市还缺乏必要的展览设施来承载这些展览，因此发展更专业的展会是市场大势所趋。

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4）、西安市房地产市场总体价格特征分析

长期以来，本地市场在星级酒店的眼里都是“鸡肋”，不仅利润不大，而且还有降低酒店格调和品位的危险。

因此，星级酒店一般都把目光紧盯住国外游客，他们的营销计划也基本上为此展开。

由于西安是一个国际化的旅游大都市，来此旅游的国内外宾客数以百万计，从市场细分的角度而言，星级酒店这一经营策略无可厚非，在这几年星级酒店中一些五星、四星级酒店业开始进入平民市场，价格也是普通大众能承受得起，普通标间价格仅在300—700元/天之间，这说明在市场竞争的加剧星级酒店服务的服务提高价格也在缓步调整，未来走势将有可能上扬或步入调整期。

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写字楼市场虽不如住宅那样竞争激烈，但其竞争程度也很不差，好的写字楼不仅综合情况好，而且价格也在一路上扬，我市目前甲级写字楼市场销售价格达到每平方M4000---7000元左右，比普通写字间贵了大概100--300元，其出租价也在50--90元之间，有的打上百元，租赁价格也在缓步上调，但上调幅度不会太大。

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展会由于受到一定环境和行业其他条件影响，价格基本上在维持不动，但一些热门行业其展会的价格应经开始上调，幅度也在每个展位100—200元之间。

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3、西安市城市建设发展分析

1）、西安市整体发展状况

西安城市发展战略规划的新思路：

“近期向南、远期向西发展”，即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现“重心”南移；远期向西发展，形成关中城市群。

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大西安都市圈”。

一是城市发展方向：

近期向南，在韦曲至秦岭北麓范围内，沿西边的西万路至沣浴口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣公路至引镇的三个城镇轴发展。

远期主要向西，与咸阳衔接，形成西安与咸阳一体化的大都市。

二是城市空间布局分为四个层次：

西安中心市区、西安中心城市、大西安都市圈、关中城市群。

三是中心市区发展方向，近期城市发展主要沿及格功能轴延伸，中远期则以西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。

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南郊建设行政中心新城区　　保护西安历史文化名城地位，在南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城内迁出；在城市外围建成规模面积为2平方公里左右的居住社区，将旧城内人口向外疏散；旧城内严格控制建设用地，不再建新居住区。

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以西安为中心发展“九宫格局”　　西安城市发展方向近期主要向南，沿韦曲至秦岭北麓范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭、东边的长鸣公路至引镇发展。

远期考虑西安发展方向主要向西，与咸阳衔接，形成西安与咸阳一体化的大都市。

目前西安在功能上已形成“九宫格局”：

中央旧城，东郊工业区，西郊工业区，南郊文教区，北郊经济开发区，东南郊曲江旅游度假区，西南郊高新技术产业开发区，西北郊汉城遗址，东北郊灞生态区，大力发展西安市三个商业中心，即城内、高新、南二环。

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2）、西安市整体规划状况

沿6个功能轴延伸　　近期西安市城市发展主要沿6个功能轴延伸：

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